步步高王填：不动产去库存难点在商业地产 建议尽快推出REITs

从数据上看，2018年，全国写字楼开发投资额及商业营业用房投资额合计为20173亿元，全国写字楼及商业营业用房销售面积合计为16334万平方米，开工面积合计为26115万平方米，销售去化面积占开工面积的比例为62.5%。王填认为，若仍以销售作为商业不动产退出的主要方式，那将继续面临商业不动产存量不断增长、去库存压力不断增加的问题。对此，他建议尽快推出国内公募不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs”）试点，助推商业不动产行业实现转型升级。具体而言，一是建议优选优质商业物业及优质主体开展试点。同时，为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展，建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中，针对特定行业领域的具体问题，建议相关行业主管部门尽快出台配套支持政策，促进我国公募REITs快速健康发展。二是建议加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养。建议加强对发行人及投资人的宣传教育工作，鼓励其积极参与公募REITs市场建设；加强对资产服务机构的监督管理工作，引导其增强勤勉尽责的履职精神；加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养工作，促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。三是建议逐步完善配套税收支持政策。为促进公募REITs业务持续健康发展，建议依据税收中性原则，逐步出台配套税收支持政策：针对REITs设立环节，建议与一般的房地产交易行为进行区分，在REITs产品框架下进行相应减缓征收；针对REITs运营环节，建议参照国际成熟经验，对项目公司用于分红的收益免征企业所得税，避免双重征税。王填认为，公募REITs的推出，一方面商业不动产可通过“出售”至公募REITs产品实现退出，另一方面，公募REITs重视通过持续性运作管理，提升租金回报率、挖掘物业价值的特点，将推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。“从投资者角度而言，过去十几年来对于住宅市场的过度投资、投机模式不可持续且风险较高，而公募REITs产品通过将不动产以‘出售’的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品，实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接。”王填表示。