从马克思经济学视角看我国房地产市场发展

对于我国房地产市场发展问题，不少研究借鉴国外房地产问题的研究框架，却忽视了我国特殊的土地管理制度。西方大多数国家和地区实行土地私有制，土地市场和其他市场一样，是市场化和竞争性的，政府仅通过区域规划对土地市场进行干预。用完全市场化的土地供求模型来解释我国的房地产市场发展，很难得到有理论价值和实践意义的结论。中国实行的是社会主义土地公有制，地方政府控制着土地供给的数量和时机，并且支配土地出让的收入。土地出让金成为地方政府筹措城市建设资金的重要渠道。过去一段时间内，为实现经济增长目标，各级政府竞争激烈，在土地供给方面采取了以下措施。一是增加工业用地供给，压低工业用地价格，并实施各类优惠政策招商引资，如创建各类工业园区，促进经济增长与税收收入增加。二是减少居住和商业用地供给，抬高居住和商业用地价格，获得较高的土地出让收入，为城市基础设施建设融资。地方政府土地供给模式影响房地产市场运行根据马克思的观点，如果不考虑土地开发成本和地面建筑，土地本身是没有价值的，也不创造新价值，虚拟的土地价格是地租的资本化。我国城市土地的使用采用工业用地、商业和服务业用地、居住用地和公共设施用地等形式，可大致分为以下两类。第一类是参与“劳动过程”的土地，最典型的是工业用地，这部分土地参与工业生产，是所生产的使用价值即物质财富的源泉之一。马克思指出：“正象威廉·配弟所说，劳动是财富之父，土地是财富之母。”第二类是居民生活所需的土地，包括居住用地和商业用地等。随着经济发展和城镇化过程推进，居民对第二类土地的需求增加，存在所谓“刚需”，而地方政府的城市基础设施建设以及教育、医疗、养老等公共服务支出也在相应增加。地方政府对两类土地供给采取了不同策略：最大化第一类土地供给，因为这类土地参与生产，直接产出GDP和税收；减少第二类土地供给，抬高地价，以最大化土地财政收入。同时，部分城市限制第二类土地的供给以减少外来人口数量，从而避免出现教育、医疗等公共服务的拥挤问题。由此可以解释2000年以来我国城市商业、住宅和工业土地价格的走势。根据马克思的地租理论，土地本身并不创造新价值，但参与剩余价值的分配；土地本身没有价值，但其获得的剩余价值即地租收入的资本化，可得到土地的虚拟价格。从2000—2010年我国工业用地价格走势来看，地方政府大面积的工业用地供给，导致其地租收入和土地价格始终保持在低位，说明地方政府对工业土地的供给充足，甚至可能供大于求。在此期间，住宅和商业用地的土地价格不断上升，说明地方政府限制了这类土地供给，并从中获得土地财政收入。据统计，1999—2015年全国土地出让金收入总额约27.29万亿元，成为地方政府财政收入的重要来源。从上述土地供给模式出发，可以发现我国房地产市场的运行基于以下机制。地方政府限制商住用地供给以最大化土地出让收入，导致地价和房价上涨，吸引资本流入房地产市场追逐利润，过高的地价和房价提高了劳动力成本和服务业成本，一定程度上挤占工业利润。居民则承受着高房价支出，挤压了其他消费。在一些高房价地区，这种运行机制甚至会造成人才外流，以及出现低生育率的情况。靠土地财政收入扩大公共支出，造成地方政府财政风险的累积。鼓励地方政府多渠道增加城市土地和房产供给我国现行土地供给模式的弊端，在上述房地产一级市场中已逐渐显露。马克思认为，劳动力价值是由生产和再生产劳动力所必需的消费资料价值决定的，而工资是劳动力价值的转化形式。工资中用于支付房租以及购房时支付房产溢价的部分，随着房价上涨会越来越多。劳动力成本上升，会使生产企业的利润和税收受到挤压，使部分制造业从劳动力成本高的一线城市迁移到成本低的地区。这种模式带来的分配效应，一方面形成房地产食利阶层，另一方面扩大收入差距。根据马克思的土地价格公式：土地价格=地租/利息率，一般情况下分母的利息率低于社会一般利润率。近年来，随着我国经济进入新常态，经济增长率有所放缓，不少行业利润率下滑，利息率降低，土地虚拟价格上升，进而导致更多的资本进入房地产市场。地方政府通过控制居住和商业用地供给，以最大化土地财政收入，目的是支持城市基础设施建设及公共服务的支出。但这种土地收入是一次性的，在土地出让时获得，而地方政府的公共服务支出如教育、医疗等则每年都必须支出，且支出规模逐年扩大。财政收支期限结构的不匹配，造成很多地区过度依赖土地财政收入，在土地财政收入丰裕时，公共支出规模扩大，在土地财政收入萎缩时，则地方政府债台高筑，加大财政风险。因此，目前各地实施的房地产“限购”政策无疑是必要的，但过于严厉的“限贷”政策可能影响新进入居民的购房需求和原有居民的改善性住房需求，“限价”政策可能造成一、二手房价格倒挂，甚至减少房产供给、造成房租上涨。党的十九大报告和2018年底召开的中央经济工作会议都提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，解决的措施是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。要实现“多主体供给、多渠道保障”，一方面应鼓励地方政府多渠道增加城市土地和房产供给，有效缓解房产供给不足问题，另一方面也应拓宽各种融资渠道，并针对各类需求实行差别化调控，满足首套刚需、支持改善需求，遏制投机炒房。对于新增房产供给，可考虑降低土地出让金，但征收持有环节的房产税，以支持持续性的公共服务支出。这一方面可避免房地产闲置或囤积，抑制房价上涨；另一方面可优化地方财政收支的期限结构，避免财政风险的累积。我国城乡土地间以及工业和居住用地间的巨大价格差异，意味着土地资源尚未得到优化配置，未来还要探索如何打破我国现行土地在城乡、工业和居住之间配置的二元分割结构，优化资源配置。