川财证券：美国抵押贷款利率下降提振房地产市场

指标多数不及预期。尽管总体上房地产商的资产负债表仍相当良好，但许多房地产股票目前的价格等于或低于账面价值，有些甚至有潜在的减值可能。3月，美国抵押贷款利率大幅跌至4%左右，经济学家预计可能刺激购房需求大幅提高，美国房地产市场或将有所回暖。针对美国楼市及地产股近期波动，我们编译整理了ClearBridge、PIMCO和Forbes发表于其官方网站的部分最新观点,供市场参考和交流。近期美国楼市表现不佳，市场担忧情绪上升去年对房地产商来说是艰难的一年，因为ISE住宅建筑商指数（ISEExclusivelyHomebuildersIndex）在2017年大幅回升68%之后，去年又下跌了33%。但经济基本面稳健和新住房供应缺乏表明房地产市场已有继续缓慢上行的前兆，近期房地产股票的低估值水平可能是一个很好的切入点。投资者对房地产市场保有一定悲观情绪是可以理解的，由于抵押贷款利率随着国债收益率攀升，单户住房开工、新屋销售和现房销售都在持续放缓。对住房负担能力问题也仍然存在----工资的涨幅并没有赶上住房价格的上涨，建筑行业劳动力市场的紧张增加了建房成本，由此增加了建筑商的毛利率。市场近期可能对地产股表现预期过于悲观近期市场反应过于极端，可能有几个原因：房屋开工率仍远低于历史平均水平：长期正常化的新房需求每年约为150万，而在金融危机之后，美国一直未能恢复到这一水平。从历史数据上看，在新房需求超过150万之前，美国的住房周期很难出现转机，而且近期美国似乎也未能接近这一水平。如下图所示，住房库存也可能出现赤字，因为房地产危机后投资大幅减少，房产库存也在下降；除此之外最重要的是，随着千禧一代步入30岁，在人口结构影响下，家庭单位加速形成，就业增长正在刺激长期需求。