许世坛为世茂房地产铺下一条“捷径”，收并购能否助其重回TOP10

世茂房地产控股有限公司（HK：00813，简称“世茂”）重回行业TOP10的雄心，在其频繁的收购动作上体现的尤为明显。近两年，世茂在收并购市场动作频频，在2018年以收购大量阔储之后，2019年以来也依然没有放慢脚步，其不仅在一季度通过并购拿下千亿土地储备，近期，此前充满争议的西安璀璨天城地块也终于落袋为安。在今年3月27日世茂举办的2018年业绩会上，世茂房地产副主席兼总裁许世坛明确表示，会继续加大收并购力度。对此，有业内分析认为，一系列收并购动作背后，是许世坛对规模的追求。但据蓝鲸房产梳理发现，从世茂收购土地的属性及价格来看，其大手笔收购的背后，或许更多是出于地块性价比的考虑。作为地产二代接班人，许世坛加入世茂近二十年，早在2011年就进入高管之列，在此期间，其曾因企业规模徘徊不前而遭受过质疑，不过，经过近几年世茂规模的提速，许世坛终于在2019年1月30日接棒总裁一职。而在其正式掌舵企业航向的这个新起点上，势必希望能够在行业排名中获得更好的成绩。如今，其通过收并购“盘”下的这些土地储备，能否成为世茂加速跑的“捷径”，助其实现弯道超车？值得一看。世茂以总价32.42亿底价锁定西安璀璨系后期地块近几年来，收并购因具有较低的成本特性，成为规模房企赶超规模的利器，而多年来坚持稳健发展的世茂，也选择在市场融资环境趋严的2018年大力推进收并购策略，通过其收购土地较高的性价比属性来看，这一策略的实施或确实对其业绩有明显帮助。不得不说，许世坛的这步棋可谓高明。近期，世茂收购陕西开城实业有限公司（下文简称“开城实业”）一事，在经历过一波三折之后，出现了大反转。从时间节点上看，自2017年4月双方签署协议起，截至最新公告日，这宗收购已延续接近两年的时间。 2017年4月20日，世茂首次公布与卖方利君地产、陕西盛大油气签订协议，计划收购其待开发的3宗地块，规划建筑面积约为81.1万平方米，结合23.26亿元的收购价格，楼板价为2868元每平米。但随着西安楼市升温，该项收购进程并不顺利。2018年5月，世茂房地产发布公告称，该次交易的买卖双方就收购事项的若干商业条款发生分歧，而利君地产更是提起诉讼，要求撤销此前的股权转让。彼时，有观点认为，交易发生分歧的原因或是2017年以来西安楼市的较大变化，使原股东对此前的转让价格不太满意。据此公告时隔一年后，2019年4月29日世茂再度发布公告显示，世茂将与利君地产等卖方在保持原有协议价格不变的前提下，再以9.16亿元的价格额外收购其余5宗非项目地块。此次世茂补充收购的资产包括：中国西安市未央区DK-1、DK-2A、DK-2B、DK-5及DK-6地块的非项目土地的土地使用权以及收购的非项目土地使用权所附带的负债和支出。这意味着，在签署附加协议后，世茂将以总价32.42亿元，间接持有开城实业拥有的全部土地资源。据资料显示，开城实业总土地面积约为46.88万平方米，均位于西安市未央区北辰大道与北三环立交西南方向，其中，本次新收购的非项目土地面积约为21.3万平方米。一位不愿具名的专家向蓝鲸房产表示，在西安这个地段，这个价格买到土地，可以说是底价成交。根据西安当地房产交易平台数据显示，上述地块目前已完成开发的璀璨倾城项目，在2018年9月开盘预售时，每平米均价在1.2万元-1.3万元之间，以此估算，在不计算本次新并购地块收益的情况下，该笔收购将有望为世茂带来百亿元业绩。四度接手泰禾项目，一季度并购货值超千亿西安土地市场的扩容动作，仅是世茂房地产近年来收并购战略下的一个缩影。2018年，世茂便已经在收并购市场上脱颖而出。在中指院统计的数据中，2018年，世茂首次跻身房企收并购排行榜第10位。对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，房企通过并购拿地，能获取较大的溢价空间。对于上市公司而言，收购低价土地一方面可以控制成本，另外一方面其实也提高了其资本运作的能力。事实上，世茂房地产在收并购上确实也尝到了甜头。在今年世茂2018年业绩发布会上，许世坛表示，世茂在今年一季度已经完成超过1000亿元货值的收购，而在新收购的千亿货值中，50%有望在年内转化为销售额。例如世茂四度接手“老乡”泰禾集团（SZ：000732）的项目股权，均为正在开发中的项目。4月26日，世茂以股权对价7.84亿元，以及承接股东借款1.44亿元，交易总对价9.28亿元收购泰禾杭州临安同人项目49%股权。公开资料显示，临安同人项目位于杭州市临安区锦城街道陈家坞村，总占地面积60.16万平方米，已开发四期，未开发土地面积约31.45万平方米，规划用途为商业、住宅用地。此前，泰禾集团已向世茂房地产转让了南昌茵梦湖项目四家标的公司51%股权、蒋村项目51%股权以及漳州泰禾40%股权。在世茂大手笔收并购拿地的背后，暗藏的是其提速的信号。2014年，未实现800亿销售目标的世茂，在2015年和2016年，主动下调了销售目标。经过调整之后，世茂在2017年开始显现提速迹象，当年其首次以47.93%的增速，跻身进入千亿军团。2018年，世茂全年销售额1761.5亿元，增幅达到75%，此时，其距离行业前十仅有一步之遥，居于行业排名第11位。因此，在2019年，世茂将销售目标定为2100亿元，同比增幅约20%。然而，2018年TOP10房企门槛已突破2000亿元大关，2019年，世茂即便完成2100亿销售目标或也难入前十之列，由此来看，世茂加速的进程还有望再进一步。对此，许世坛也在业绩会时给世茂留下一定预期“空间”，他表示：“相信今年可以在2100亿目标上多做一点。”可以看到，在土地市场火爆，调控尚未松绑的情况下，收并购正成为世茂实现规模超车的主要途径，但与之并存的是，加大收并购对于企业而言也将意味着需承担更多风险。而重拾“弯道超车”信心的世茂房地产能否借收并购在规模排名上更进一步，蓝鲸房产将持续关注。