科技、消费、改造与并购

今年的存量市场看点十足，无论是年初至今外资的买买买，还是不良资产的火爆，这些投资的背后都在闪现行业的新趋势，在2019RICS中国峰会——地产投资和管理峰会上，来自领展房地产投资信托基金、基汇资本、戴德梁行、中融信托四位行业资深专业人士，为读者剖析2019年房地产投资的变与不变。数据教会我们如何持续改变霍业生 领展资产管理有限公司首席资产管理执行官(中国)MRICS领展资产管理有限公司，主要关注零售和办公，但是不意味着我们不会投资其他类型的资产。我们在中国看到了非常大的潜力，这一点是毋庸置疑的。比如像零售、办公、物流地产、数据中心，以及其他的潜在机会和消费需求产生的新机会。当前内地的房地产市场改造升级型项目开始增多，并成为一个新的机会。像领展房地产投资信托基金，在香港打造了很多升级改造的项目，商场经过一系列改造之后焕发生机，这些项目的成功带来了很好的效果。但有时候，人们会讨论科技对商业地产的影响，线上线下如何竞争。我们相信科技的变化，可以给我们很多有用的数据。有句话说，拥有数据就是王者，数据会改变我们的思考认知方式，教会我们如何做生意，如何持续地改变。从中国内地市场来看，这是一个增长中的市场、新兴市场，我们如果要寻找核心资产，采用传统估值、评估方法，这会受到投资偏好的影响。估值是科学和艺术的结合，我们要基于成本、数据。估值的形成也是依赖于你的经验、风险偏好等等。当下的市场情况，从投资角度看地产的价值，我们的观点和我们平时估值方法不一样。我们会看它发展的潜力和地产的潜力，会受到哪些方面的影响，这些都会影响到你对地产项目的估值。持续跟踪消费者需求的变化彭庆邦 基汇资本执行合伙人、中国地区猪肝投资委员会,MRICS我们作为一家以华人为班底的国际房地产私募基金，在中国投资了十五年。基汇资本的投资策略是针对新出现的需求，比如说新技术、城市化，或者是一些比较利好的政策。像粤港澳大湾区规划获得政府强有力的政策支持，我们就会追寻政策引导的方向。近年我们重视中产阶层蓬勃兴起带来的潜在变化，中产阶层追求消费升级、获得最佳的消费体验，与此同时，他们的消费行为模式也在发生变化。所以在进入商业地产领域的时候，必须关注中产阶层消费倾向，如:商业地产、办公楼升级改造、创新联合办公、共享出租房屋。网络消费刺激电商的发展，需要更多的物流仓储；5G网络、4K电视、大数据需要数据中心的投入，这些都是非常好的投资方向。还有一些小规模的机会，可能增长潜力非常大，比如说教育、医疗、户外活动或一些度假休闲娱乐领域。对于日新月异的技术，我们认为科技会加强我们自身业务的发展，战略越来越多地通过数据专业分析来实现，然后应用到新的地产管理中，这样可以为业主和租户创造更多的价值和提高效率。此外，我们要跟上科技及新社交媒体的发展脚步，也要紧贴跟踪新出现的消费者的需求。比如现在意见领袖（网红）非常重要，我们要关注网红对推广产品及体验的影响力，要知道如何通过跨界网红吸引目标消费者到我们商场里，为租户创造更大的价值。2019，外资汹涌李志荣 戴德梁行环球董事，大中华区副总裁兼资本市场部主管，MRICS在过去的十年里，包括主权基金、养老基金在内的投资机构，房地产投资占总投资的10%，亚洲房地产投资占房地产投资总额的10%。如果粗略计算，上述比例同步上升至20%-25%，可以预见外资在亚太地区的房地产投资，会有一个跳跃式的增长。我们去年做了一个统计，最受外资欢迎的投资市场，前两位是伦敦和香港，上海排名第八。上海是非常活跃的市场，过去几年间，一些大的房地产私募基金筹集了过百亿美元规模的资金进入到这个市场。从中我们观察到一个有趣的现象，外资之前通过一些基金经理来投资，现在开始直接投资。比如位于加拿大温哥华的房地产投资机构QuadrealPropertyGroup，他们与基汇资本组成的财团联合收购位于上海的海洋大厦；德国保险机构安联集团从去年开始进入中国市场，非常积极主动，在北京和上海都有资产收购。而且，外资基金也开始联手收购一些大型项目，例如基汇资本、高盛、黑石收购的两个领展零售资产包。回到国内，我们看到国内房地产调控对内资的影响，有些开发商手上并不是有充裕的资金来进行新项目的开发，他们需要出售一些非核心资产，从而回笼资金再去支持一些新项目的开发。虽然当前中美贸易摩擦，双方谈判还是非常艰难，依然有非常大的不确定性，而且中国的经济增长放缓，但中国比欧洲和美国的经济增长还是高很多，所以中国还是很有机遇。加上外资要改善全球投资组合风险，所以会投资到中国来。对于今年的投资趋势，内资由于调控原因在收缩战线，外资机构在之前都是非常低调的投资者，现在是非常积极主动。2019年将会维持这一趋势，将会看到有更多的海外资本，新的投资者进入中国，特别是在未来半年。所以说对我们来说有很多的机会，我们也会更加努力工作。房地产投资的“因城施略”王宇涛中融信托执行总裁中融长河资本总裁兼首席执行官，FRICS城市更新作为一个国内城市发展的大趋势，其背后的机会是值得我们关注的，但是，每一座城市都有自己的发展特征，各自的情况也不一样。比如，北京由于城市发展规划的原因，现有建筑的改造升级显得非常重要。而上海的情况却不是。上海土地供应充足，新增商业办公非常多，并且上海具有多个城市副中心，有充裕的商业办公资源供应，所以就目前来讲，城市更新类项目我们更加关注北京的机会。在城市的发展趋势和市场机会层面，我们需要着眼于投资策略的本地化。比如，我们会通过观察和研究北京的相应政策，来调整我们在北京的投资策略。那么在全国范围内，我们也不能将一个标准化的投资策略运用在多个投资项目中，而是需要针对不同的城市、不同的小环境、不同的地方政策，来制定不同的投资策略。不良资产，也就是投资人将其收购并重新定位推出市场的这一类城市改造项目的业务，是当前的一个比较火热的趋势，但并不适合所有地产投资公司去操盘这种项目，而且有一些机构也不会将这一投资当成核心业务或核心关注点。因为收购不良资产并不是一个长期的、可持续的投资策略；投资机构不可能随时都能找到合适的资产，而是在合适的时机，恰好碰到了，然后就达成收购，进行改造升级并在合适的时点退出。从企业长期的策略来看，需要更多地关注资产的运营和管理。