平安不动产欲做“中国的黑石”：资产管理规模超3400亿

中国房地产市场经历2015-2018年的这轮“大牛市”后，是否还有上升和投资的空间？围绕3月份以来的“小阳春”“土地热”，民间和业内争议不断。而在专业的房地产金融机构、不动产基金人士看来，答案显而易见：具备资产管理及项目运营能力的基金管理人正在积极布局中国房地产。近日，平安不动产发布的财报显示，2018年，平安不动产归属于母公司所有者的净利润同比增长153.2%，归属于母公司所有者权益增长16.8%，总资产增长29.0%，资产管理规模超3400亿元，同比增长17.0%；整体实现跨越式增长。凭借金融+地产双专业团队，平安不动产聚焦募、投、管、退全流程，并持续夯实全价值链投资、全过程金融产品设计及全方位风险控制三大核心能力，构筑起了自己的“护城河”。房地产基金3.0从绝对回报、相对回报等角度观察，国内房地产投资收益仍然可观。2018年，A股上市的房地产公司平均ROE达到10.3%，净利润增速为20.8%，盈利能力及成长性均远高于其他行业，房地产行业在大类行业中的ROE水平排名TOP2。2019年，在利率下行背景下，相对于债券等固定收益资产，商业型、长租型等持有型不动产能提供更优越、更稳定的现金收益。平安不动产认为，得益于中国新城镇化的持续发展，结构化行情下，一二线城市的刚需、刚改类开发投资市场，股权投资的回报也仍然比较丰厚。在我国，房地产开发领域的投资从来都是开发商主导，而从国际经验看，“资本+开发商”模式是成熟国家地产开发的主流模式，基金是房地产市场的主导者，比如著名的美国黑石。不动产基金则是机构投资人重要的配置方向，美国、加拿大、欧洲和澳洲的养老基金平均有75%会进行不动产投资，配置比例部分在组合的20%左右，其中81%的房地产投资交由专业的GP管理。随着国内开发商在2012年由万科领衔开始转型城市运营商，开发+运营的模式必然也要求其进行金融进化，房企+基金模式油然而生。另一方面，我国金融政策也正在深刻变革，房地产金融将迈入3.0时代，国内的地产基金行业也将回归本源，由基金管理人做资产管理，深度参与“募投管退”全流程，在房地产产业链中扮演核心角色；机构投资人选择专业的不动产基金做资产配置也将是大势所趋。平安不动产基金事业部总经理何学军认为，对标发达国家的经济发展、城镇化率及人口等因素，中国地产基金市场的潜力更大。投资人固有的思维和配置方式会发生转变，通过持有不动产基金来配置不动产类资产将成为潮流。“平安不动产以金融优势助力行业的可持续发展，还从项目开发、运营角度协助开发商整合产业链上下游的资源，同股同权投资，共担风险，共享收益。”何学军介绍说。目前，基金投资专注于一线和二线城市的核心区域，全面覆盖京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝城市群的核心城市，储备投资资源已囊括开发投资、商业地产、产业发展及长租公寓等多个板块。2019年，随着行业监管的收紧及地产行业集中度的进一步提升，地产基金也会呈现出向头部集中的趋势。平安不动产基金基于对行业周期的把握，除了获取优质的一二线城市刚需刚改类快周转项目以外，还将着力挖掘一线及准一线城市核心商圈长租公寓、写字楼的价值洼地。全价值链金融作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，与绝大多数或者前一、二代的房地产基金不同，平安不动产具有全价值链投资能力、可设计全过程金融产品，深入挖掘房地产全产业链价值；公司擅长将业务周期长短组合，股债权形式灵活配置，从而实现多样化金融产品布局。平安不动产官网信息显示，其业务涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略投资等领域。公开资料显示，在开发投资领域，平安不动产已与招商、金地、万科、世茂、华润等知名房企紧密合作，在多个开发项目中进行股权投资。4月25日，平安不动产与旭辉集团正式启动住房租赁领域的战略合作，并就首个长租公寓合作项目签订协议。根据协议，双方的住房租赁战略合作将涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等，平安不动产主要提供资金运作、资产证券化等一揽子金融解决方案。未来三年内，双方将共同在北上广深及多个强二线城市布局长租公寓项目。这只是平安不动产涉足长租公寓的一个案例。平安不动产自2017年底开始布局长租公寓业务领域，并提出“重资产+中资产+轻资产”的发展模式。未来十年内，平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平方米的长租公寓，长租公寓总资产管理规模将达到2000亿元。产业地产也是平安不动产重点布局的领域。2018年，平安不动产与桐乡市政府签署中国平安·桐乡新经济城合作协议，致力于打造浙江省湾区经济发展示范区。此外，平安不动产还发起多单险资债权投资计划。如万科首单险资债权投资计划，由万科上市公司直接借款，资金投向万科旗下位于上海、北京和深圳的优质商业不动产项目，用于补充项目建设资金和运营资金等。又如招商华侨城不动产债权投资计划，投资项目为深圳市大型商业综合体，由项目公司借款，招商蛇口和华侨城股份按股权比例担保。中国平安首席投资执行官陈德贤透露，平安未来的不动产投资比例将由2%提升至10%。他认为，不动产投资配合NII策略（净投资收益策略）获取稳定的现金收入；房地产投资在中长期内能够抵御通胀；而运营管理能力强的交易对手，有助于开发类不动产的保值。官网信息显示，平安不动产的资金来源主要有三个方面，一是自有资金，200亿人民币资本金；二是千亿保险资金；以及来自机构、个人客户的海量第三方资金。