房地产市场好于预期更趋健康

2019中国上市房企百强峰会现场经济参考报社党委书记、总编辑张超文在峰会上致辞交通银行首席经济学家连平发表主题演讲6月26日，由新华社《经济参考报》独家支持、亿翰智库主办、碧桂园冠名的“2019中国上市房企百强峰会”在北京举行。此次峰会的主题为“链接新时代·赋能新价值”。参会的业内人士普遍认为，中国的房地产行业正在进入高质量发展阶段，房地产企业、地方政府要在全产业链上落实中央“房住不炒”的长远要求。2019年年初，房地产行业销售规模实现超预期的增长，资金压力得到一定程度上的缓解。同时，监管层开始重点关注房企资金安全。多家房地产企业已收到交易所的年报事后审查问询函，问询内容涉及企业利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房企的杠杆和偿债能力等，可见监管层对行业的稳定与防风险监管更加精准。近期，银保监会开展“巩固治乱象成果”工作，使房企加快市场资金回笼。房企面临的资金压力仍较严峻。上市房企通过借力资本，解决核心问题，获取竞争优势。然而，上市房企在战略、盈利模式、运营策略等诸多方面均存在差异，如何为投资者挖掘潜力上市房企及甄别优秀上市房企是行业关注的重点问题。经济参考报社党委书记、总编辑张超文在峰会上表示，房地产业是国民经济的重要行业，在当前的宏观大背景下，房地产行业和企业要深刻领会中央精神，积极探索行业创新和企业转型。一方面，房地产业发展要着眼于经济社会发展的大局，做好风险防范。另一方面，全行业进入转型、提质发展的新阶段，越来越多的房企开始探索通过旧城改造项目建设、高科技板块等多元化发展路径，替代原有的单一卖房模式。“房地产业对于经济社会发展的作用毋庸置疑，但是住房价格的过快上涨，居民家庭住房的杠杆率不断上升，会严重扭曲社会生产要素结构，导致产业间资本分布不均、技术创新动力不足，还可能引发潜在的系统性风险”。张超文强调，“行业要充分认识到，党中央一再强调保持战略定力，住房回归居住属性将是大势所趋，不会依靠炒房拉动经济增长”。他进一步指出，房企的高质量发展不仅是产品质量、服务质量的提高，还包括体制机制的创新和升级，要逐渐实现供需平衡、杠杆合理、风险可控、功能结构合理。当前我国房地产行业依然存在着供需不平衡，租售结构不合理，住房的品质提升缓慢，企业杠杆率过高等问题。从长远看，未来十年，国内的城镇化进程区域将发生演变，城市的更新升级、人口结构的调整和变化、住房改善的需求等等，房地产行业发展的基础依然存在，行业发展依然具有广阔和长远的空间。针对当前的房地产政策，中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹表示，“房住不炒”是对房地产全产业链的要求，不仅仅是对买房者。其中，土地供给要满足“住”的需求：稳地价、少错配；金融政策要支持“住”的需求：守底线、防风险；税收政策要调节“住”的需求：鼓励租、限制炒；市场管控要围绕“住”的需求：落户、就业、改善。在土地供应环节，在总量上，供需矛盾多的地方要增加住宅建设面积的供给，缓解供需矛盾；在结构上，要拿出一部分低价的土地满足居住的需求。在金融政策上，不能让那些没有能力的人进入房地产市场，不能让那些炒房的人得到金融杠杆的支持进行炒房，同时也不能允许那些违规操作的企业靠资金的力量炒地、推高地价。秦虹认为，中央提出“一城一策”、“因城施策”，各地政策可以有选择，但是目标不能变。目前房地产市场管理的要求目标就是可量化、可考核的三稳：稳地价、稳房价、稳预期。稳地价是前提，稳房价是结果，要防止房价透支过多所带来的后续一系列的经济、金融、社会、城市方方面面的风险，稳预期是根本，必须建立一个对未来房地产政策、房地产市场比较清晰的预期判断。秦虹强调，住房发展的“房住不炒”新定位是管长远、管政策、高质量发展，城镇化的新格局是城市化进入高级发展阶段。房地产开发企业需要关注宏观环境新变化，以应对新旧动能转换下房地产业的新挑战。地方政府落实好“房住不炒”的关键是要明确城市的住房供应体系，明确四类房的比例安排，给社会明确的预期。同时，地方政府要主动规划自身发展，根据城市所处的不同位置来决定起长远的住房政策，变被动调控为主动管理，给予市场稳定的预期。交通银行首席经济学家连平表示，从全球范围内宏观环境来看，全球经济增长今年放缓是一个大概率事件，美联储的货币政策发生了明显变化，预计今年下半年降一到两次息的可能性是存在的，这种外部环境的变化，将对中国金融市场产生比较明显的影响，并影响到中国经济的方方面面。他表示，政府的房地产调控政策没有明显放松，随着前期商品房销售放缓对开发投资的影响逐渐显现，土地购置费增长放缓，未来房地产投资可能难以持续加快。连平进一步表示，房地产政策有望保持结构性边际放松。连平表示，当前土地价格出现明显上升的态势是很不利的，这种状况应该得到遏制。为了保持房地产市场平稳运行，现在需要增加房地产企业的投资，增加供给，这样才能够很好地控制房价，而要增加供给的话，土地的价格就不能高。他认为，在目前各方面都趋紧的情况下，房地产市场目前总体运行平稳，对整个经济运行有很好的支撑，接下来的政策要考量维护这一状态。连平强调，房地产政策总定位“房住不炒”和因城施策这个基调不会改变，目前房价上涨在一些城市或者一些领域确是事实，但是幅度并不大，还是处在可控的范围内。房地产投资下半年有可能会有一定程度的回落，但是考虑到去年、前年房地产企业融资能力较强，资金的环境状况不错，再加上去年拿了很多地，所以今年投资的增速出现迅速下滑的可能性不大。在资金方面，从按揭贷款和开发贷运行情况来看，增速比较平稳，甚至于还出现有所回落的状态。他认为，房地产开发企业的开发贷所占的比重在银行整个信贷中偏低，大部分银行有关房地产企业的风险偏好都属于过程谨慎的状态，银行在一定程度上要更多地支持好的房地产企业造更多好房子，这样才有助于控制房价。奥陆资本首席投资官蔡金强认为，当前的房地产市场形势比预期好。受益于整体银根放松和局部城市的政策微调，住宅成交依然取得正增长，尤其在房地产市场销售平稳的背景下，上市房企平均销售增速持续优于行业整体水平。