频繁拿地背后，新希望地产有何战略意图？

2019年5月28日，新希望地产以22.15亿元拿下嘉兴市区两宗地。据不完全统计，自3月开始，新希望地产频繁出现在全国各地土拍市场，至5月底已将9宗地块收入囊中。频繁拿地的背后，体现了其何种战略意图？规模稳健增长是拿地主要推动力据不完全统计，2019年前5月，新希望累计拿地9宗，新增土地建面155.02万方，新增土地总价212.38亿元，分别达到2018年全年的49%和60%。土储规模的快速增长，与销售数据快速增长息息相关，2018年新希望地产全口径销售金额316.6亿元，销售面积187.8万平方米，分别同比增长85%和41%。2019年1-5月全口径销售金额达177亿元，同比增长69%，超过百强房企的平均增速。销售规模的持续增加，势必对土储的要求也就更高，但新希望地产的总土地储备却显得稍有不足。2018年末总土储建面691.75万平方米，按照其目前的销售规模和增速来看，只够未来2-3年的销售。在此情况下，新希望2019年加大拿地力度，也是为了更好的推动企业规模的持续增长。聚焦“新一线、强二线”布局深耕城市的核心区域新希望聚焦“好、深、稳、特”发展战略，进行城市、区域深耕，谨慎聚焦深耕城市的核心区域。在城市聚焦方面，由于高能级城市对人口和产业有极大的吸附力，城市发展红利大，市场去化健康，抗风险能力强，新希望地产在拿地方面聚焦在新一线、强二线城市进行深耕。新希望地产一直谨慎地保持着每年新进1-2个热点城市的节奏，2016年首进宁波、2017年首进苏州和嘉兴，2018年首进杭州和重庆，2019年首进南京。截至目前，新希望地产已经实现在成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳共12个热点城市的布局。新希望拿地在聚焦深耕一二线城市的同时，在城市核心区域重点布局，其持续在同一个区域开发数个项目，均获得不俗的市场表现。从新希望2019年前5月的获地块情况来看，地块分布于成都、昆明、杭州、南京、大连等强二线城市，以及温州、嘉兴等热点三四线城市，其中成都、杭州、温州、嘉兴、昆明5个城市都是2018年销售额主力贡献城市，占新希望地产总销售的60%，温州更是首个销售额过百亿的城市，年内新希望继续在温州拿下2宗优质地块；而在已有5个项目落子的杭州，2019年又新增1宗地块，据新希望内部透露“根据货值盘点和市场情况，2019年预计杭州年销售额将破150亿”。2019年新希望在这些城市持续拿地，可以巩固其已进入城市的市场地位，保证销售的持续性。与此同时，新希望在拿地时均经过多方位的地块评估，据新希望管理层透露：“公司内部有严格的立项会、投决会保证，超限价的地坚决不拿，偏远的地坚决不拿，有缺陷的地坚决不拿，三四五线城市不考虑，商业达30%以上的地不考虑。投资部门汇报超100块土地，公司才会谨慎的拍下1块，百里挑一是新希望地产拿地的常态”，就新增地块与周边在售项目比较来看，拿地价格相距离售价还有较大空间，也为后期项目亮相后的快速回款打下了基础。5月15日新希望地产在大连拿下的大城(2019)-8号地块，楼面价为11678/㎡，宗地所在促进路板块有三个典型项目，分别为万科大家、大连港天下粮仓、中国铁建青秀蓝湾，其中万科大家在售均价达到27000元/平方米。加大合作拿地分散风险新希望近几年在加大土地投资的同时，也不断加大与其他企业的合作，与碧桂园、万科、融创、滨江等龙头房企，均建立了长期的合作关系，在行业内也建立了良好的合作信誉，在拿地上一般由新希望地产出面在土拍市场摘牌，后续引入合作伙伴展开合作。2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%，同比下降36.2个百分点，总土地储备权益占比也下降至62.75%，多元化的合作实现了风险分散。2019年，新希望的新增拿地也延续了其合作的方式，如2019年3月新希望与德商公司合作，入股成都金牛区茶店子版块商住地项目，取得项目公司50%股权。又比如，昆明盘龙区龙泉街道办事处编号KCPL2012-32-1和KCPL2012-33地块，2019年3月初雅居乐摘得地块，新希望之后合作介入。通过合作拿地的方式，可以减少企业资金流出，控制风险。充足的资金和合理的债务结构也为企业投资提供了保障企业加大投资和开发力度，离不开资金的支持。新希望地产自有资金包括销售回款、物业费收入、租金收入、酒店经营收入等。截至2018年年底，新希望地产销售回款率超过100%，创下历史新高，持有现金118.3亿元，同比增长134.5%。新希望在对外融资方面其融资渠道广阔、畅通、成本低。据最新的债券发行募集说明书显示，截至2018年底，新希望获得各银行给予的授信额度合计为236.8亿元，其中，未使用授信余额为124.25亿元。此外，2018年底新希望现金短债比2.56，长短债比4.69，债务结构健康合理，净负债率87%，与行业平均水平相当，也为企业再融资提供了很好的基础。新希望地产通过多种外部融资渠道进行融资，除了常规的银行贷款以及信托贷款外，新希望还通过公司债募集资金，2016年便发行了共计17亿元的公司债产品，近期新希望计划再发行不超过17亿元的公司债。在资产证券化产品发行方面，新希望也比较积极，已涉及购房尾款、物业费、供应链等多种产品的资产证券化。此外，虽然其母公司新希望集团没有直接给予资金支持，但母公司的雄厚实力对其融资资质信用无疑有很好的背书作用。在融资成本方面，新希望也控制得当，2016年发行的公司债，成本分别为3.85%和4.25%。2018年11月，新希望地产发行的购房尾款ABS成本在5.7%，2019年供应链ABS最新一期的成本为5.15%，2019年5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%，在民营房企中融资成本均属较低水平。