限竞房扎堆取证 青龙湖战局“白热化”

随着限竞房取证动作的加快，房山青龙湖板块即将迎来“开盘潮”。继熙湖悦著拔得头筹后，房山青龙湖又一限竞房项目——金地·大湖风华也预告预售资格。而在上述两项目之外，紧随其后拿地的首开·熙悦观湖与中国铁建·山语澜廷也正排队加入“区域去化战”。同区域同类型房源的竞争压力提升，大多意味着购房者可以在“低单价、低总价”的基础上，再享受到来自开发商为促销、吸收客户而额外让利的优惠，这对于刚需客群显然有着莫大的吸引力。然而，有待进一步完善的周边配套、交通、教育及医疗资源，成为影响购房者置业青龙湖的一大制约因素。在业内人士看来，被开发商们冠以“黑马板块”之称的青龙湖，未来不仅要在产品质量及营销上下功夫，完善相关配套也是关键。

　　集中取证

　　被开发商们冠以“黑马板块”之称的青龙湖，是当下北京市场一个非常热门的区域。从区位来看，青龙湖板块位于房山区及丰台区交界处，由湖划分，以东为丰台，以西为房山，分区而治。相较于丰台青龙湖板块的“冷清”，房山青龙湖板块当下显得格外“热闹”。因为近几年来区域内限竞房地块的集中出让，该区域的新房开始“井喷式”供应。

　　继此前龙湖熙湖悦著取证后，近日，同属青龙湖板块的金地·大湖风华也在北京市住建委的官网披露了预售许可预告，这意味着该项目距离销售近在咫尺。

　　根据北京市住建委披露的信息，此次金地·大湖风华计划领证的21栋楼是该项目的所有可售房源，约10万平方米，共计800套。

　　结合此前熙湖悦著取证的916套，目前房山青龙湖区域内已经取证的限竞房供应量累计达到了1716套。

　　除了已经取证的这两个项目，根据此前公开信息，房山青龙湖区域还有潜在的2000多套限竞房供应。其中熙湖悦著1083套、首开·熙悦观湖586套、中国铁建·山语澜廷490套左右。

　　“按照目前限竞房的取证节奏，同区域项目取证的时间间隔都不会太长，短期内相继取证的可能性很大。”诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉北京商报记者，集中取证可能会迎来供应高峰，随之而来的就是同区域、同类型的项目竞争加强，而且受“90/70”限制，青龙湖板块大多为限竞房项目，同质化产品集中供应会导致去化难度加大。

　　来自诸葛找房数据研究中心的数据显示，2017年以来，青龙湖板块共供应地块6宗，规划建筑面积共计87.6万平方米，且这6宗出让地块均为限竞房，也使得当下青龙湖板块限竞房上市量呈“井喷”态势。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，按照目前已出让的6幅地共计88万平方米建筑面积，以“70/90”的政策要求计算，大约会供应6000套以上的房源，对于青龙湖的营销总们，可谓是艰难的考验。

　　近身肉搏 三居门槛不到百万

　　超大体量同质化产品的集中入市，让开发商不得不依靠抢跑来获得市场。

　　北京商报记者了解到，率先进入 “赛道”的熙湖悦著首期主推73平方米两居及83㎡三居洋房，其中83平方米三居为主力户型。值得一提的是，为了降低刚需首付门槛，开发商83平方米的主力户型做成了普宅，总价控制在了281万元以内，首套首付只要98万元，二套首付169万元。按照熙湖悦著限定均价37245元/平方米计算，该项目83平方米三居总价可摸高至309万元左右，目前售价低于限价水平近30万元。

　　与熙湖悦著“门槛取胜”雷同，金地·大湖风华方面也透露，在正式领证之后，首次开盘也有大的优惠：在价格上，金地·大湖风华的89平方米三居总价同样锁定在281万元，首套首付98万元，由于金地·大湖风华的限价高于熙湖悦著，这一售价比自身的最高限价低了近50万元。不仅如此，与熙湖悦著的毛坯交付不同，金地·大湖风华已经确定了精装交付，精装标准中还包含新风系统以及智能家居控制系统。

　　但金地·大湖风华项目方也承认，这样的优惠不会是整体项目，仅限于首推的78套三居房源，项目后续推出的89平方米三居都将按照331万元的原价对外销售。

　　复制长阳 政府配套需跟上

　　十年前，万科领衔，一众开发商在区域政府轨道交通、教育配套、商业保障等大力支持下，创造了北京楼市的“长阳神话”，不仅带火了京西南的商品房市场，也提升了房山本身的居住品质。

　　与当年轨道交通尚未开通便开卖的长阳比，青龙湖所在区域的自然环境无可比拟，超大水系的配套，让区域内的刚需盘有了豪宅的环境品质，然而交通、教育、医疗等一系列配套的严重落后，让刚需客选择落脚于此，颇为尴尬。

　　“如果没有‘90/70’，不限价，这地儿的客群应该是金融街、丰台科技园的高管们，合院甚至高低配做独栋都不是不能想象的，这种产品的客群不止一套房，对交通、教育配套没那么迫切的需求，但刚需不一样，没有地铁、公交不方便就是要命的。”青龙湖区域一位营销总坦言，从目前领证的项目看，首付仅98万元的三居产品，对刚需有着莫大的吸引力。然而，有待进一步完善的周边配套、交通、教育及医疗资源，成为影响购房者置业青龙湖的一大制约因素。

　　据了解，商业配套方面，目前青龙湖板块仍主要依靠于良乡、长阳等房山传统的核心板块支持，不过因近年来土地出让时多规定承建相关配套，青龙湖板块之上的待建商业体量已在15万平方米左右。除此之外，还有一定规模的养老及基础教育用地配套。

　　教育资源方面，有消息称，在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上，房山区今年计划引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校四所知名中小学。但计划引进的上述院校是否能够顺利落地青龙湖板块，区域政府方面尚未正式对外官宣。

　　在交通方面，北京商报记者三次探盘发现，从金融街、丰台科技园自驾进入青龙湖区域，在非高峰阶段，分别只需要1小时和40分钟，但由于公交站点较少，轨道交通暂时缺位，公共交通出行超过2个小时。有消息称,丰台河西区规划了轨道电车T2，西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，也可与14号线实现换乘。但因涉及周边地块和路网的配套等问题，开通时间还不确定。

　　“从供应量、面积段和总价来看，青龙湖的确给北京购房者提供了新选择，但交通短板一直没有得到有效解决。”合硕机构首席分析师郭毅告诉北京商报记者，既然把青龙湖区域规划为刚需板块，也对不少项目约束“90/70”，那么面对刚需客群最需要的轨道交通就应当加速推进。

　　郭毅称，就交通配套的改善，规划中的T1/T2两条轨道交通线路的推进速度，并非开发商所能解决的事儿，基本都要依赖政府的投资力度。“当下，以开发商的能力与实力而言，顶多能够开通连接地铁的社区班车，但也是仅此而已。”

　　张大伟更是直言，按照地铁规划图，青龙湖区域将在可以看得见的十年内，没有地铁。“这就带来了一个巨大的交通问题。从基本交通规划看，青龙湖区域甚至不如平谷这些地方，而大兴的六环外也有轨道交通规划。从现有交通条件看，青龙湖的房山部分，甚至不如廊坊现在1万单价区域到北京的便捷程度。”

　　不过也有分析认为，目前青龙湖地区已聚集万科、龙湖、中粮、首开、国开东方、亿城集团六大品牌开发商入驻，随着青龙湖板块热度的提升，未来还会有更多的开发商入驻。这些开发商一方面会布局区域配套资源，另一方面也将倒逼区域配套设施建设加速。

　　“唯有解决了刚需的燃眉之急，才能真正缓解青龙湖板块的新房去化压力。”郭毅如是说。

　　值得一提的是，除了已经成交的土地外，未来青龙湖地区还会陆续出让住宅用地。在今年5月初举行的北京市上半年拟供应经营性用地项目推介会上，青龙湖板块内预计还有7宗地块的出让被提上议事日程，其中6宗位于房山青龙湖镇，1宗位于丰台区青龙湖文化会都。

　　复制一个长阳神话，需要努力的不仅仅是青龙湖的营销总们，还有同样希望引流的区域政府主管部门。