程骁远：中国房地产基金的下一步

“中国未来会是房地产投资量最大的市场。我们处于资产管理规模最大，房地产投资市场规模最大的环境下，如何把握这一机会而让投资策略更加前瞻？”中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远给出了他的答案，需要通过REITs或资产证券化平台连接资本、地产，促进金融与地产良性循环。近日，在国际金融地产联盟（IF-FRE）主办的2019国际金融地产创新峰会上，程骁远针对上述话题分享了他的看法。程骁远认为房地产私募基金及REITs在商业地产投资中扮演日益重要的角色。“私募基金投资过程中，首先是孵化器的作用，比如负责收购、开发、改造、管理一些不太成熟的商业资产，除了提供资金支持以外，基金经理也会用其专业能力来帮助提升物业的价值。”程骁远表示。程骁远指出当前房地产私募基金与开发商合作，采取共同设立基金模式，这种模式是一种Co-GP(双合伙人，联合投资管理模式)，两个普通合伙人分担责任，往往由基金管理公司负责资本管理、投资管理以及投资者关系委会；开发商负责项目开发、改造与后期运营。“这种方式分工合作，大家各自发挥各自优势，共同把蛋糕做大。”程骁远认为，通过房地产私募基金培育资产潜力，提升物业的价值，如果通过REITs实现退出，可以提高市场流动性，为更多的投资者提供一个好的投资平台。“最近中美贸易摩擦引起市场恐慌，但是你会发现港股的REITs股价波动较小。因为投资的是未来的物业资产收益的波动率，而非市场恐慌可以引发波动。”程骁远用港股REITs举例说明，REITs可以为投资者带来收益，也能让商业地产与资本形成良性循环。从全球REITs市场来看，发达国家尤其是美国，商业地产投资相当一部分资金来源于上市REITs，美国REITs市场规模已超1万亿美元。亚洲市场，日本、新加坡、中国香港地区的REITs市场，在过去十几、二十年也陆续发展起来。从现阶段来看，中国内地还没有公募REITs推出，“目前看我们还处于CMBS、ABS阶段，真正有了完整的REITs市场推出以后，老百姓有投资的渠道，同时也是对市场流动性带来相当大的支持，对稳定整体资产价格也能起到相当大的作用。”程骁远说。中国商业地产存量巨大，对于进入到存量时代的投资者来说，怎样把存量资产盘活一直是行业的难题，国内目前盘活商业地产资产的方式，多是通过CMBS、ABS和类REITs方式。“类REITs与成熟REITs相比，流动性不强，需要比较强的增信，投资者大多来自银行、信托等资金量大的机构。”程骁远说，如果有真正成熟的REITs市场，很多百姓都能够参与到这个市场里来。搭建REITs平台将是商业地产投资退出及资金盘活的重要渠道。在程骁远的带领下，中信资本房地产部也在进行资产证券化的先锋探索和实践，并完成了两个“首单”，打通“投资-资产管理-类REITs”运作全链条，实现了不动产基金的管理升级与战略突破。2017年中信资本在长沙投资并进行资产管理的商业项目发起“渤海汇金-中信资本悦方IDMall资产支持专项计划”，于深交所成功发行，规模27.7亿元。凭借项目强劲稳定的现金流，成为国内首单脱离企业主体增信的市场化创新尝试，开创了中国首单美元基金类REITs先河。2018年发起物流地产储架类REITs资产支持专项计划“华泰佳越-顺丰产业园一期第一号”，于深交所成功发行，规模18.46亿元，成为了“中国首单类永续物流地产储架类REITs”