泰禾跨越“危局

“这几年泰禾干的不错啊，没有大家想象的那么惨。”这是泰禾集团（以下简称“泰禾”）董事长黄其森面对媒体提出质疑时给出的回答。与此前出现在公开场合衬衫西装不同的是，他装束休闲，脸上带着轻松的笑容。但事实上，泰禾已陷入多事之秋，从去年开始便风波不断，包括高管频繁变动、资金紧张、连遭国际评级机构降级、遭遇监管询问、甩卖资产、债台高筑等引起业内的广泛关注。

今日“困境”

倘若并非被逼到墙角，实在“走投无路”，相信应该没有哪一家房企会愿意一连串转让、甩卖自家的明星项目，如此背水一战。

5 月 17 日晚间，泰禾连续发布公告，宣布将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司 30% 股权转让给世茂房地产，总交易对价约为 39.72亿元。

交易完成后，苏州淀山湖项目、广州增城项目将不纳入合并报表范围，佛山泰禾院子项目公司继续纳入合并报表范围。与此同时，近两个月内，泰禾已出让 7 个项目，接盘方均为世茂，累计回笼资金 77.2 亿元。

6 月 12 日，泰禾发布公告表示，为满足经营需要，其全资子公司福建泰信置业有限公司作为借款人，接受兴业国际信托有限公司提供的不超过 6.8 亿元贷款，期限不超过 18 个月。泰禾将作为担保方，为上述贷款提供连带责任保证担保。

近半个月以来，这已经是泰禾发布的第四笔担保融资，累计金额超过60 亿元。

有业内人士指出，目前泰禾面临最大的问题是资金问题。据 2018 年年报显示，泰禾期内短债共计574.28亿元，期末现金及现金等价物余额 115.58 亿元，偿债缺口 458.7 亿元。同样， 2018 年也是如此，这一问题没有完全被解决，而是不断被反复放大。

去年 12 月 14 日晚间，泰禾发公告称，公司第一大股东及其一致行动人分别质押了所持的部分公司股份，累计约 3125 万股。从质押公告来看，泰禾第一大股东几乎已将手上的股票全部质押。

此外，泰禾还公告称，公司将转让间接持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司 100% 股权，受让方为福州运成兴通实业有限公司，转让对价 6.35 亿元。

为了解决这一迫在眉睫的问题，泰禾不得不快速回笼资金。也让曾经一掷千金大手笔收并购的泰禾，如今通过质押、转让来渡过资金危机。

今日之“困境”与往昔的“高调”形成了鲜明的对比。

销售数据“成谜”

过去泰禾在规模上的追求颇为激进。掌舵人黄其森曾在接受媒体采访时表示，2018 年，企业的销售目标为2000 亿元。“豪言壮语”透出泰禾的规模扩张之心。

根据克而瑞发布的数据显示，2018 年泰禾的销售额为 1303.4 亿元，与 2000 亿元目标显然有较大差距。

但事实上，从 2015 年开始，泰禾就选择不主动披露销售数据。而深交所在此前对泰禾下发的 2018 年年报问询函中也曾提出需要泰禾披露 2018 年的销售数据，在最终的回复函中，泰禾依旧选择不予公开。

由于真实的销售额不涉及财务审计，自愿公开，关于泰禾每年的销售额和销售面积这两个数据，对于外界来说，一直都是谜一般的存在。

但如今看来，泰禾对未来市场看法更为审慎，不再提那“2000 亿的目标”了。

作为极具典型代表性的闽系房企之一，泰禾 2013 年的销售规模仅为 168 亿元，经过了几年时间便跨入了千亿规模的队伍当中，甚至完成了全国布局，跻身中国房企排名的前20 强。

彼时，一位业内人士分析称，过去泰禾能够取得如此业绩，与其纯高端精品的产品方向是分不开的，无论行业整体环境好与坏，始终坚持打造中高端产品，这也是突围而出的原因之一。

值得一提的是，早期泰禾在土储上积累的优势，成为后续业绩增长的有力推手，对企业未来的规模提供了成长空间。根据克而瑞研究中心数据表明，2017 年末中国房企总土储货值排行榜中，泰禾以 7429 亿元的总土储货值位列第 10 名，以 6609 亿元的权益货值，位列第 9 名。

“加之，从过去泰禾土储来看，主要是集中在一二线城市核心区域，由于其布局时间较早，拿到的地块价格极低。正好利用低价获取的精品地块，打造精品项目，以主打中式豪宅‘院子’系列为主流产品代表。”上述人士也表示，凡事总是具有两面性的，因为主打高端产品“院子系列”，也出现周转率、回款率过低的尴尬局面。

因此，高周转与回款成为泰禾过去一年的核心任务。

低回款率并非致命的一击，但如果房企本身同时存在高负债或者盈利能力的问题，就是岌岌可危。诚然，黄其森也不止一次在会议上强调回笼资金的重要性。

所以，在 2017 年大举并购之后，泰禾明显减少了对外投资力度。从全年来看， 2018 年，泰禾通过收购和招拍挂方式取得土地 10 宗，新增土地面积186.78 万平方米，新增储备建面 209.77万平方米。

其中，土地投资金额 68.96 亿元，相比 2017 年投资总金额 552.4 亿元大幅下降 87.52%。根据公开资料显示，截至2018 年末，泰禾持有土储建面 460.76万平方米。

根 据 克 而 瑞 的 数 据 表 明， 在2018 年末中国房地产企业总土储货值TOP100 中，泰禾以 4005 亿元的总土储货值位列第 28 名，以 3259 亿元的权益货值，位列第 23 名。对比 2019年 1-5 月中国指数研究院公布的数据，泰禾销售业绩为 438 亿元，位列 26 名。

该销售面积为 186.6 万平方米，位列第43 名。

6 月 14 日，泰禾召开新闻发布会，黄其森在销售额成谜的四年之后，首次披露泰禾销售数据。“公司 2018 年销售额为 1300 亿元，未达到其在 2017 年设定的 2000 亿元销售目标。”黄其森表示，泰禾 2019 年的销售目标为 1500亿元，未来将趋于谨慎。

寒来暑往，2019 年已过半，希望泰禾在爬坡过坎之后，能同黄其森在媒体面前所言的那样：“最艰难都是被你们说出来的，泰禾本来没那么艰难。”