政治局会议强调“房住不炒”地产融资持续收紧

2019年二季度，政策层再度强调“房住不炒”，市场在“小阳春”后回归平静，地产销售渐呈疲软之势，全国住房成交环比连月下滑，土地成交量收缩，但地价结构性上涨，开发商投资热度趋降，库存去化压力增加。

下一季度，随着地产融资政策收紧，地产企业增量融资大幅受限，绝大部分开发商更加强调现金流稳定，放缓土储扩张节奏，加速楼盘销售回款。总体来看，开发商对行业下一季度的市场预判出现显著的环比回落，对行业未来投资增速和利润预期更加保守。

一、调研结论综述

房地产市场“小阳春”过后，政治局会议两度强调“房住不炒”，降低调控松绑预期，重点城市销售市场需求回落，地产融资监管政策大幅收紧，土拍市场的热度逐步消退，开发商对未来的预判显著回落。本期地产信心指数(HCI)录得41.1，位于本轮地产调控实施以来的低位，仅略高于2017年三季度地产调控政策大幅收紧时期，充分反映了开发商对融资环境变化的高度敏感性。

一季度，政策层对地产调控的表述趋向温和，市场普遍形成“政策底”共识，部分城市在调控政策的执行力度上较为灵活，但政策并未发生方向性转变。“小阳春”后，政策层对地产市场的结构性过热问题重新关注，7月政治局会议再度强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，降低了下一季度市场对调控松绑的预期。HCI政策指标下调反映了开发商对调控政策放松预期的减弱。

一季度宽松的融资环境带动了上半年土地市场的火热，但在市场两极分化的局面下，三四线城市土地成交规模仍大幅缩减，土地竞争主要集中在重点二线城市，土地价格呈结构性上涨态势。随着二季度以来融资政策骤然收紧，开发商资金来源受限，土地竞争的激烈程度已逐步缓和，部分城市土拍平均溢价率下滑。HCI投资指标下行反映的是开发商整体放缓投资节奏的预期。

二季度，地产销售高开低走，部分城市购房需求在“小阳春”中提前透支，市场在观望中重现低迷态势。尽管二季度末开发商积极增加新盘供应，但成交环比仍逐月下降，多地库存快速上涨，开发商去化压力增大。销售指标的回调表明开发商预期销售低迷将延续至下一季度，而城市间的结构性分化将更加显著。

5月份开始，地产融资政策逐步收紧，从控制激进拿地房企公开市场发债，到金融机构严格执行“四三二”监管要求，再到信托控制地产新增融资规模，三季度开发商融资性现金流缩水基本已成定局，资金成本或将止跌回涨。下一阶段，开发商将采取更加谨慎的现金管理手段，加速回笼销售款，放缓拿地投资节奏，以确保流动性充足。