PropTech1.0-3.0:房地产科技进化史

房地产科技(PropTech)，从简单的嫁接互联网到互联网+，这个传统的行业正在迎来数字科技的洗礼。

在人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技崛起的背景下，越来越多的房企开始投身到房地产科技领域，房企多元化转型同时，通过数字科技赋能，让传统房地产建造主业变得更具科技实力，让房地产产业链上下游变得纵深与富含科技能量。

国外机构PropertyWeek近期一?项调查显示，数字科技会多大程度的?影响房地产业，从近三年的调查结果?来看呈现递增趋势:2017年该项调?查推出之时有91%的受访者认为，?未来五年科技将对企业的收入产生影?响，2018年这一数字增长到95%，而?2019年最新一次的调查，约有96%?的受访者认为，房地产新兴技术将对?收入产生积极影响，其中54%的人认?为会产生重大影响。

与PropertyWeek调查结果相近，毕马威的一项调查报告显示，93%的人认为“传统房地产企业需要与PropTech公司合作，以适应不断变化的环境”，但是在数字和技术创新方面，66%的企业没有明确的愿景和战略。

追踪新兴技术领域投资机构Ven-tureScanner的报告显示，截至2019年第二季度，全球有1785家初创公司投身房地产科技领域，投资机构2910家，总投资额达到5411.7亿元(766.4亿美元)，2013年至2018年房地产科技投资5年复合年增长率为16%。

“房地产数字科技的崛起，让数字技术成为房地产未来的核心。”毕马威(英国)房地产主管安迪•派(AndyPyle)说。

什么是房地产科技？

房地产科技究竟是什么呢?维基百科给出的说明是，信息技术和平台经济学在房地产市场上的应用。通常情况下，房地产科技与互联网信息技术、房地产金融、金融科技相互重叠，房地产科技目标是通过借用数字科技，让信息处理更快、更有效。

在当前房地产应用场景下，Prop-Tech集中应用在开发建设、智能家居、物业管理、房地产贷款、空间管理、租赁等领域。有很多的科技行业人士进入到这一领域，试图颠覆和改善现有的房地产市场参与者(开发商、卖家、买家、租户、投资者、设计师)，影响房地产行业的设计、建造、营销、交易、管理、抵押等环节，并形成了住宅、商业地产、工业地产等细分领域应用科技。

VentureScanner给PropTech设置了12个分类，包含长租公寓、房屋保险、家政服务、物业管理、施工管理、资产管理、智慧家居、设施管理、民宿短租、联合办公、房地产中介代理、室内地图。?

而CBInsights对商业地产和住宅市场进行归纳和梳理之后，将Prop-Tech的分类定义在:房源和搜索服务、租赁管理软件、房地产市场、投资与众筹、数据评估与分析、房地产抵押、房地产经纪、物业管理、虚拟技术等几大类。

牛津大学教授安德鲁•鲍姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中，对房地产科技做了进一步分析，指出PropTech衍生于互联网信息革命和蓬勃兴起，因为互联网改变了人们的工作、学习、健康、休闲方式、金融交易等等。这些都促进了三种核心活动的发展——信息提供、交易、管理与控制，这三类活动也构成了房地产科技的底层逻辑。

安德鲁•鲍姆从上述三种核心活动出发，对房地产科技进一步分析:房地产科技包含了信息、金融、房地产三大技术要素，构成了智慧房地产为基础的科技平台(SmartRealEstateEconomy)和共享经济(SharedEcono-my)为基础的科技平台，其中房地产科技(PropTech)与金融科技(FinTech)有一定的重合，这个重合诞生了房地产金融科技(RealEstateFinTech)。

智慧房地产科技平台，能够提供单一建筑物、群组建筑物或者城市的相关信息，直接或间接促进、改善服务，支持房地产资产管理，房地产建造和设施设备管理等等。共享经济为基础的科技平台，则是利用房地产相关资产(土地或者建筑物)，包括办公、零售、仓储、住宅等等，为潜在客户提供信息，提高空间的使用效率以此提高租赁效益。

安德鲁•鲍姆表示，PropTech经历了三个时代，当前房地产科技正在迈向PropTech3.0时代。

PropTech1.0:数据分析、辅助工具

由于行业规模地位和技术响应滞后因素影响，房地产作为一个封闭的行业备受科技人士诟病，安德鲁•鲍姆认为这是一个不容易做出改变的行业，特别是在欧美。因为技术驱动会“破坏”专业人士的工作，因此测量师、估价师、律师等专业人士和行业机构会频频阻挠。

20世纪30-40年代计算机问世，计算机都却没有与房地产发生关系，一直到20世纪70年代末80年代初，个人计算机(AppleII、IBMPCXT，1983年)、世界上第一套电子表格软件VisiCalc和数据分析软件Super-calc、Excel的推出，计算机开始对房地产行业产生影响。

1982年，是科技史上值得铭记的一年，英特尔公司推出了第一台286电脑(官方名称iAPX286)。这一年，也是房地产科技先驱公司诞生之年，英国和美国的房地产科技领域，有三家公司先后诞生，并在日后成长为全球所在行业的巨擘。

伦敦房地产市场分析(PMA)于1982年在伦敦成立，旨在开发和销售PC驱动的房地产研究成果(软盘);同年，美国投资物业数据编制公司NCREIF成立，该公司1978年创建了美国房地产指数(NPI)，NCREIF租用大型计算机提供数据服务。建筑科技数字化设计、工程解决方案服务商欧特克有限公司(Autodesk)，1982年正式将AutoCAD推向市场，这款软件截至目前仍是在房地产行业中应用最广泛的软件之一。

20世纪80年代美国房地产信托基金迎来了大发展，房地产基金依赖新兴的量化和数据研究工具所提供的投资方法，为房地产投资者提供项目决策、咨询服务，并以此为基础实现了更多的财务定量模型、估值软件、物业投资组合管理系统等等。

此后，Yardi创立于1984年，这是一款专门为房地产公司开发的投资与物业管理软件。CoStarGroup创立于1987年，是一家房地产研究公司，也是商业不动产产业信息服务供应商，主要提供关于销售信息、租约信息、房客信息、物产待售与产业消息。

安德鲁•鲍姆分析，这些技术驱动的房地产科技公司，大多是封闭型的企业，通常需要用户定制且花费昂贵，这些企业之间并不开放和相互协作。

从PropTech1.0到PropTech2.0，这是一个破除房地产科技障碍和壁垒的时代，社交网络、电子商务、开源代码、传感器使用、移动设备及多平台联动，为PropTech2.0进化打开了新的天地。

PropTech2.0:交易服务、智慧建筑、共享经济

“PropTech1.0和PropTech2.0之间的桥梁似乎是在线住宅市场领域。”安德鲁•鲍姆说。

20世纪90年代，伴随互联网接入和电子邮件的兴起，电子商务开始进入人们的生活，互联网信息服务首先在住宅市场中成长起来。提供在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台，在2000年前后迅速成长起来。

在中国，1998年前后是互联网浪潮风起云涌之时，通过线上搜房、获取房源信息成为中国房地产科技的第一个浪潮。搜房网诞生于1999年，前身是北京房地产互联网。同年，焦点房地产网(搜狐焦点前身)、新浪房地产网先后推出。为房地产开发商提供信息平台服务的明源软件，1997年成立在中国房地产行业最前沿的深圳。

英国最知名的房产信息门户RightMove诞生在2000年，美国房产信息服务机构Trulia成立于2005年(2015年被Zillow收购)，Zillow则晚一些，成立于2006年，并成为美国最大的房地产信息网站。

在智慧建筑领域，赋予建筑绿色、智能，让建筑全生命周期可持续发展，节能、环保、富有效率，这要求先进的物联网技术(IoT)、传感器能够监测温度、湿度、空气质量;需要有整个建筑物的自动管控系统来管理照明、空调、电梯、电力、空气以及安防。目前这些技术均已应用，特别是绿色建筑认证的推动，让智慧建筑变得开始普及。

在家居领域，苹果公司、小米、海尔公司的整体智能家居系统，极大的关联了人们的日常生活，家庭各类型设备(音箱、空调、冰箱、空调、门禁等等)变得更为智能和富有个性。

共享经济领域，最为典型的是WeWork和Airbnb，国内如优客工场、途家、小猪短租。千禧一代的社交化生活方式，让共享经济活跃起来，分享、交换、社交等互联网关键词嫁接在房地产中，便产生了住宅、商业、存储、停车场等等不同空间的共享经济，衍生出民宿短租、联合办公、分时租赁、迷你仓等新物种。

房地产工程领域，施工技术(ConTech)的代表，建筑信息模型BIM(BuildingInformationModeling)由美国乔治亚技术学院的查克•伊斯曼教授在上世纪80年代提出，2002年由Autodesk公司推出这款数字设计软件，应用覆盖从建筑的设计、施工、运行直至建筑全寿命周期的终结，成为设计团队、施工单位、设施单位和业主协同工作的工具。

安德鲁•鲍姆分析了欧洲第一家房地产科技投资加速器——PiLabs(PropertyInnovationLabs)，在2013-2016向PiLabs申请融资的企业，发现房地产科技创新型公司，有51%集中在房地产金融科技，19.6%来自共享经济、智慧建筑占19.3%、ConTech领域占8.6%。从最终投资来看则更为平均一些，房地产金融科技、共享经济各占占31.6%，智慧建筑占26.3%，ConTech占10.5%。

“我们发现流入房地产行业的风险资金保持强劲，对房地产科技的兴趣持续增强，传统行业参与者越来越热衷于投资创新领域。”PiLabs的联合创始人DominicWilson表示。

PropTech3.0:区块链、人工智能、机器人

科技正在重塑房地产行业，房地产行业也让更多的前沿科技有了落地和应用场景，未来房地产科技会如何演变?

1.区块链。今年是区块链诞生的第十年，相当一部分行业人士和投资者认为区块链将影响房地产行业，蚂蚁金服与中国银行雄安分行探索在住房租赁领域的合作，以解决房地产交易中繁琐的流程和出租双方欺诈等现象。

2.人工智能。在人工智能出现之前，房地产行业计算与数据分析，均需要人工和辅助工具进行，人工智能时代，将会带来这一行业的变革。例如，商业地产中，利用物联网、人脸识别技术，准确地识别用户，通过人工智能计算，便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。

3.机器人。聊天机器人已经应用在房地产中介代理、商场导购、园区导览等领域。在物流地产领域，科技含量最为领先的地产分支，搬运、分拣、码垛机器人的应用，极大提高效率，从而提升仓储服务价值和竞争力。

4.大数据。伴随物联网、5G时代的来临，传统硬件的提升，让大数据与房地产的链接产生更为高效的服务。大数据转化为数字分析平台，能够为房地产企业提供可行的决策依据，通过机器学习，将会极大提升出租效率和租金，并能预测未来趋势。

对房地产科技领域的投入，中国企业一点也不滞后。

绿地集团自2017年开始发力科技领域，成立复旦绿地科创中心，入股深蓝科技成立绿地深蓝建筑科技公司和绿地深蓝机器人公司，与华为共建智慧地产生态体系。

碧桂园的机器人公司——博智林，集合了来自牛津大学、哥伦比亚大学、中国科技大学、北京航空航天大学等高校的技术人才，致力于打造房地产领域机器人:建筑机器人、装修机器人、巡检机器人、看护机器人、清洁机器人等。

2018年龙湖集团与美国科技企业加速器PlugandPlay签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。

2019年5月浦江创新论坛上，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示，智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。

无论是住宅市场还是商业地产市场，房地产新的时代已来，下一个时代，驱动房地产行业变革的将是数字科技。