绿创集团总裁倪晓栋：今后十年房地产将进入镀金时代

绿创集团 总裁 、绿创金融 董事长兼总经理倪晓栋参与第八届金砖论坛，并发表演讲。他以“新时代下房地产公司的金融化思索”为主题与参会嘉宾分享三个问题：第一，房地产行业处于怎么样的新时代；第二，在新时代的背景之下房地产企业，特别是中小房地产企业应该做怎么样的探索和转型；第三，在这样的背景之下房企可以做哪些模式和平台。第一，地产行业处于怎么样的新时代？把正在共同经历和未来将要经历的将近拾年的地产时间段划分为一个阶段，前面从1998年到2007年称作为黄金时代，在整个黄金时代里整个行业都是高增长、高回报。那时候开发一个项目比较容易，风险相对比较小。从2008年开始到2017年进入“白银时代”，行业依然在快速的增长，但是竞争开始激烈，利润出现下降。2018年是大家正在经历和将要经历的十年，通常称它为“镀金时代”。除了成色比黄金时代下降，同时意味着镀金的金是地产要跟金融更好地拥抱和结合。在“镀金”十年面临很多的挑战和困难，包括增量时代向存量时代转变，土地成本与资金成本上升，调控力度越来越大，销售增速下降。随着宏观调控往前进行，融资渠道不断地趋紧，特别是对中小房地产公司来说融资难度越来越大。因为整个房地产行业受到宏观调控、信贷政策的影响非常大，整个体现了非常强大的周期性波动。从这段时间来看，之前调控一般在3—4年里边会形成一个周期，但是不难发现，近期调控的周期越来越短。基本一年一个周期，或者半年一个周期。以前做项目的时候讲究踏准周期，现在越来越发现踏准周期难度很大，因为基本上整个项目都会穿越好几个周期。在周期的过程当中会不断地遇到很多的困难，包括融资、销售、回款等困难。特别是在现在融资渠道收紧，强调房住不炒的情况下房地产的融资渠道会越来越紧。所有的房地产都在面临一个问题，就是怎么样寻找到一个可以穿越周期的资金。这个问题说起来好像容易，但是实际上操作是非常难的，特别是对中小企业的房企来说，因为股市融资难，海外发债收紧，银行要有白名单制。怎么样去寻找？有没有新的探索和平台？在新的时代之下可以去做哪些探索，产生哪些新的模式？此时这个行业正在从增量时代转向存量时代，规模导向慢慢在向经营导向和利润导向转变。同时整个传统的产销模式向地产和金融深化的模式在转变。相应的很多人开始提出金融和地产做深度的结合，以去熨平周期，抵御风险，因为这两个周期本身就是互补的。在周期性波动的情况下，地产投资遇到“波谷”的时候销售收入会产生很大的波动性，市场下降，售价走低，银行按揭款放不下来，都会产生现金流动上的波动。所以地产端口在获取收益的同时在积极的寻找一个能够提供相应流动性的资金平台。同时对金融平台来说也积极的需要一个出口，需要获取收益，去填补产生的成本。因为融资需要成本，这是一个产生成本的环节，投资是创造收益的环节。这两者形成了非常强的互补。地产结束了就是资金、项目、团队，也就是“钱、地、人”三个要素。如何更好地整合和统筹这三个要素？这是目前绿创落地和试行的投融管一体化。通过地产加金融的模式，将地产公司的投资拓展业务和金融平台的基金募集业务做一个融合，去打造“钱、地、人”统筹的投融资一体化平台。投融管一体化的平台是如何建立的？绿创目前正在尝试和践行的经验。在投资方面选择上更加聚焦于优质的底层资产，在区域的选择上更加偏好于选择大城市群或者核心城市、环都市圈的城市。因为这些城市具备比较强的外溢效应，同时又属于价值洼地。随着政策的规划和交通升级的利好，未来这一块具有很大的成长潜力。第二，在项目获取的方式上面，更加偏好于通过收并购的方式获取项目，更具价格优势。同时在周期上更有利于进行高周转的开发，以提高资金周转的速度和项目的收益。在项目的选择上面不追求量，而是追求质。对规模没有很大的偏好，但是对项目的盈利指标有比较高的要求。通过每一个项目能够做到比较低的风险和较低的盈利水平实现，以实现小而美的地产项目。融资是具备独立募资能力的金融平台。金融平台跟传统的财富管理公司的代销模式有所区别。绿创金融的融资模式是立足于地产开发，直接进行地产的项目投资，这样就能保证项目运作过程中，底层项目运作是清晰，资金用途清晰，投资逻辑比较清晰。对投资管来说这样的方式更好地保障了收益，同时除了固定基础收益之外也参与到项目的后端利润分成。也就是说对于投资人来说以自己投资的份额参与了几个亿的地产项目所带来的开发和投资收益。第三，项目的主动管理。主动管理能力体现在对项目的风控和项目的实质把控上，这是地产项目能否最终实现，顺利推出的关键。做到主动管理有很多的要求，要求对整个地产行业具有产业链能力，具备丰富的开发经验和专业的投后管理团队。这一块也是非常注重的环节。同时风险控制是让团队和制度成为风险的“放大镜”。项目操作过程中对风险把控的要求非常多，除了对底层资产的超倍数覆盖，项目公司绝大部分做到控股，并且把剩余的股权都要做质押。流动性的支持上面，然后是多级的风控体系，过程当中能够随时的控制风险，保证投资人的收益安全。投后管理方面，在投融管一体化的模式里边做到了从投资到退出的全链条管控，包括了派驻人员、帐户资金的监管、证照章监管、开发监管、销售监管，整个项目开发所有环节里边都全程受到了监管，并且具有很大的决策权，投融管一体化模式是通过地产公司的投资拓展业务，加上金融平台的资金募集业务，做一个完整的整合，用投融管一体化更好地完成闭环。同时，这又是一个开放、包容的平台。对外可以打通和地产开发企业、财富管理机构、资产管理机构的合作。使投融管一体化能够有更大的包容性，有更大的成长性。在这个前提下，在目前房住不炒，融资大幅度收紧的背景下，他认为这样的平台在未来能够获得更多地产股权投资机会。也期待和大家一起在不确定性中寻找确定性，未来共同开拓地产和金融的蓝海市场。