程骁远：中国房地产私募基金转型之道

中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远作为基金管理公司的管理者分享了中国房地产私募基金转型的相关经历。演讲之初，他简单介绍了中信资本这家私募基金管理公司，而后就国内外经济形势分析了过去一点时间内中国房地产市场的发展，同时指出中信资本取得的一些成绩与市场大环境存在密切的联系。进而探讨了中信资本的股权基金、私募基金在未来房地产行业的发展中将要扮演什么样的角色。程骁远还指出房地产行业的融资渠道比较多，包括银行信贷、债券。然而，近几年来依然存在融资难的问题。但是大宗交易还是不断在增加，一些优质的资产毫不犹豫的进入市场。与之相对应的是国际上一些较大的基金或者是一些主权基金也不断的在中国部署，企图寻找更好的交易环境，由此可见，私募基金未来可能会有一个非常亮丽的前景，就收购企业而言也存在更多的机会。在增量时代，中信资本仍处于开发阶段，当然，这一时期的业务区分为两块：一块是境内资金，一块是境外资金。境内资金基本以债券为主，可以看到很多信托产品都是利用这个做法来进行对开发商、项目的融资。境外资金更多是以增股权为主，它也是在这个过程中能够跟开发商一起同进同退，在一些项目的选择上能够获取一些不错的利润。从股权和债券方面，比较大的区别是大家对于项目的判断，股权可能更多的是靠开发商本身对项目提供的担保。股权则更看重项目未来的发展和定位。在存量时代，一方面对股权、私募基金的需求量会更大，因为它更看重对项目的判断，所以的周期比较长。同时对开发商或者是一些项目的操盘手来说，资金的缺口也会更大。此外程骁远表明在私募基金的发展大面中国还处于起步阶段，未来还是有非常多的机会参与市场，他认为中国未来肯定是世界上最大的一个资产管理增量的国家，同时也将成为物业、房地产、不动产的交易量名列前茅的国家。程骁远表示，近期房企融资形势严峻，去年以来房企融资成本高涨、融资难度剧增，进一步收紧了传统融资渠道。反观中国房地产大宗交易成交在过去几年保持稳健增长，类REITs以及将出台的中国内地标准REITs进一步提升房地产资产的流动性。程骁远认为，房地产基金股权融资渠道将凸显非标类房地产私募股权基金在中国房地产市场中的重要角色。对开发商来说，可以通过私募基金培育及挖掘资产潜力、通过REITs退出实现资产价值发现、资金回笼再投放、搭建商业地产基金链模式实现规模迅速扩张。