何骞敏：以运营为导向的园区开发建设实践

何骞敏表示，园区招商已不再是拼房租、政策和税收返还了，因为现在企业间的竞争已经升级到了产业链上的竞争。除了经济方面的支持，企业越来越关心区域人才储备是否充足，配套服务是不是优质，金融支持够不够便捷，执行力是不是高效。“除了与政府的紧密合作以外，我们在科技、人才、产业、金融、物业和生活服务体系的建设作用也越来越大。只有更好地满足企业各方面的需求，不断地为企业创造价值，这才是维系我们园区健康、持续发展的动力”，他说。以下为演讲实录：何骞敏：尊敬的冯会长、各位来宾、各位朋友，上午好！很荣幸与大家能够相聚在2019金砖论坛。我在临港集团工作了16年，其实一直从事园区开发和运营工作，毕业以后只干了园区开发这一件事情。近年来传统的房地产行业逐步从黄金时代步入到白银时代，越来越多的同行们开始向园区开发领域进军。这么多年看下来真正成功的其实并不多，大家都听说华夏幸福(26.740, 0.12, 0.45%)园区，但是很可惜它到现在也进不了上海。从我粗浅的认识来看，我觉得很大一部分原因就是刚才几位专家分享过的传统的地产行业注重的是高周转，短期内要求有回报。作为园区得吃“萝卜干饭”对持有的要求非常高。我觉得两者之间的开发理念和两者之间开发的规律存在巨大差异。园区需要拉动经济，创造财富，需要开发和运营形成一个完整的闭环。其中开发只是解决了物理载体问题，运营只要解决园区、企业的入住以及发展的问题。只有通过硬件和软件的组合，形成整体的闭环，才能彻底解决园区发展的一些困境。接下来我想跟大家分享一些我们以运营为导向的园区开发过程中的经验和实践，希望抛砖引玉，得到各位专家、各位同行的批评指正。“园区的建设和运营”这个题目非常大，从临港集团在园区开发运营和实践方面做分享。我简单介绍一下我们临港集团，临港集团是上海国资委下属唯一一家以产业园区投资、开发以及相关园区配套为主业的大型国有企业。从1988年漕河泾开发区被认定为首批国家级开发区以来，到今年的8月6日上海自贸区临港新片区的设立，三十年来集团实现了上海12个区，长三角以及全国多个城市的合作园区，并在美国、芬兰、瑞典、比利时设立了海外创新中心。到目前为止除了新片区以外，开发的区域超过了400平方公里，设立的各类园区23个，持有的物业超过500万平米，入区的企业将近1万家。以2018年为例，园区企业的总营收超过了9000亿，为地方政府贡献了2000多亿的工业总产值和420亿的属地化税收。上面是我们集团的文化宣言，这句话一开始在我们公司内部员工之间的调侃。为什么这么讲？因为我们不断地看见合作园区的地方长官们非常迅速的升官，入驻园区的企业要么上市，要么不断发展壮大，成为行业内的领袖，合作园区所在的老百姓(75.420, -1.60, -2.08%)们的生活也越来越富裕。当然，对内部来讲投资于临港的同志们和战略合作伙伴们成长也非常迅速，不断地在升职加薪。听起来像是玩笑话，但是我们对于地方政府来讲从一开始就一直奉行于服从、服务于区委、区政府的战略决策。虽然很空，但是我们一直这么贯彻下来。因为区域的城市形象来看、功能布局也好、产业发展也好，财政税收方面都作出了非常巨大的贡献，进而也得到了地方政府在土地供应、财税支持、政务等等方面的支持。使得园区开发规模品质和成本都有了有效的保障。也使园区内的入驻企业得到了更好的政策和更周全的服务。对企业来讲，我们除了提供优质的硬件物业以外，更能够在企业经营发展他们所需要的投融资、产业链、技术平台、商业配套等各个方面都能够提供高效、优质的一揽子服务，品质的产业和高品质的园区相辅相成。对周边居民来讲，我们也提供了更好的生活配套，更多的就业机会。我们相信只有园区、企业、政府、居民四者共赢，才有可能使得园区获得更好地发展。我们一直把我们的建筑作为园区发展的第一窗口，招商引资则是生命线，功能运营是核心价值。推进产城、产经、产学研三融合，则是提升园区核心竞争力的有效方法。产城融合大家听得比较多，因为以前工业区从规划上面来讲跟其他的区是完全隔离的，近几年开始在园区规划之初就开始布局高品质的居住、教育、医疗、商业、交通、文化和人才服务等配套措施。这些设施，特别是公租房的投入使用。以前很多客户过来谈非常细、非常多的支持，但是推出了公租房以后他们最关心的只有这一点，因为上海的住宅实在太贵了。这些配套设施的投入运营真正的能够让企业的员工们留业、留人、留家、留心。二是产经融合。我们一直与各大银行、证券、基金的金融机构在银行融资，在企业的银行融资、上市融资、债权融资、基金融资等方面都推出各类金融服务，并且我们还自己建立了有园区特色的监控平台。基地加基金是我们摸索出的一套模式，在智能制造、人工智能、集成电路等重点产业领域，以及其他的新兴产业领域，截止到今年6月份集团发起的总的产业基金规模已经超过了150亿。而且通过这些基金的投资，实现了招投联动。此外，我们也携手我们的一些高端战略合作伙伴，我们也在自己探索尝试REITs的应用和实践。产学研融合搭建了园区内产业资源跟外部的科研资源的桥梁，我们帮助企业移植、复制外部的生产技术和管理模式，我们现在先后与上海复旦和交大成立了多个产学研融合平台。和很多机构联合打造了70余家孵化器和转化器基地，促进科学技术的创新，科研成果的转化。目前来看园区的招商已不再是拼房租、政策和税收返还了，因为现在企业间的竞争已经升级到了产业链上的竞争。除了经济方面的支持，企业越来越关心这个区域人才储备是否充足，配套服务是不是优质，金融支持够不够便捷，你们的执行力是不是高效。除了与政府的紧密合作以外，我们在科技、人才、产业、金融、物业和生活服务体系的建设作用也越来越大。只有更好地满足企业各方面的需求，不断地为企业创造价值，这才是维系我们园区健康、持续发展的动力。当然以运营为导向的园区不仅仅体现在初设的软件服务体系里边，园区的每一寸土地都非常尊重和珍惜，大到几十个平方公里的产业园，小到十几万方的城市更新项目。无论是建造高端的办公楼还是造厂房，我们都以匠心的态度对待。以人为本，以企业为本，让园区的职工享受在这里工作才可以促成高品质的就业，才能留住高品质的企业。我们以普陀区合作打造的智创城桃浦项目，这是我们集团产城融合更高层次的实践，4.2平方公里的规划，1.2平方公里的中央公园，在外环线以内愿意投1.2平方公里做公园的区域已经不多了。这是我们现在的韩总理提出来“浦江两岸”的建造标准，决定了桃浦智创城肯定会有更高的建筑标准、更优的生态环境、更完备的服务设施和更人性化的入住体验。我们想只有这种成规模整体性的开发运营的商务园区才有可能实现在规划之初就统筹考虑各地块的差异化定位，能够规避内部的同质化，实现整个区域不管是建筑形态也好还是功能布局也好的和谐统一。我们也可以一直保持前瞻性，更好地关注客户的体验和需求，为后期的运营保有弹性的空间。从功能性的需求出发，均衡所有地块之间的商业指标，合理配置商业配套的功能。通过造城打造城市功能，通过生活、生产、生态功能的建设，我们相信可以吸引更高品质的企业入住。与企业形成了良好的互动，从而形成园区良性的生态闭环。现在随着物联网、5G技术和人工智能这些科技领域的指数级增长，智慧楼宇、智能楼宇等等很多应用层出不穷。多年来我们也一直不断地探索、研究智慧园区，希望能够借用科技的力量创新园区的服务和客户体验。现在我们整个集团在推进我们的智慧园区的战略，首先是大的结构上做简单介绍，以智能楼宇、智慧能源(4.610, -0.03, -0.65%)等IOT作为运用，以云端大数据为神经，人工智能为大脑，同时发挥我们集团自身的规模效应，建设临港+门户的APP，重新打造线上园区，提升园区的服务品质。。智创桃浦作为集团园区项目，我们现在跟腾讯的云微瓴合作，以它的云微瓴系统作为智慧园区的核心架构。目前同阿里、海康威等行业内一流企业共同合作，对二十多项最顶尖的技术进行实践，致力于打造颠覆性、深度适配之规园区的人工智能管理平台。我们一直希望始终站在科技的最前沿，探索对于整个科技，对于传统物业的改变和创新。同时，我们在打造智慧园区的期间跟这个行业内顶尖的公司合作，这些公司现在已经成为我们将来入驻企业优质的资源。这上面演示的是首发项目智慧楼宇的管理平台，希望得到大家的批评与指正。以上是我园区开发和运营方面的粗浅看法，非常感谢大家的耐心聆听，祝愿大家身体健康、工作顺利。谢谢！