融资全面收紧，房企开源节流、各自应对

在监管持续发力下，房地产信托规模出现明显收缩，房企融资难度加大，行业掉头入冬。房地产信托发行数量腰斩用益信托最新数据显示，在刚刚过去的8月，68家信托公司共发行了281只房地产集合信托产品，总规模580.82亿元。发行只数较7月近乎腰斩，发行规模则收缩近27%。这主要是因为，从今年5月起，监管部门对房地产信托融资渠道的监管持续加码。先是在5月17日，银保监会发布23号文，要求信托机构不得直接或变相为房地产企业拿地提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。再到7月初，多家信托公司收到“窗口指导”，要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模。房地产信托融资在经历过上半年的规模飙升后，开始迅速回落。据经济参考报报道，有华中某信托公司人士表示，“目前各家信托公司其实也没有明确的业务方向，现在一些中小型公司基本上都是保证先活着，宁可不做或者少做，严控新项目的风险。”房企融资渠道全面收紧一Top20房企区域公司融资主管对南都周刊记者表示，信托融资对房企的重要性主要表现在，过去信托可以做前融，就可以给房企提供土地款融资，让房企在拿地阶段就开始加杠杆，减少房企自有资金投入，提高项目资金周转效率及年化回报率，助力规模扩张。因此，他认为，房地产信托融资收紧，主要会影响原来通过做前期融资拿地的房企后续拿地。民生证券的研报显示，信托融资占房企资金来源的比例较小，即便地产信托被一刀切全部停止，也只影响房企资金来源的7%，有息融资的16%；而如果只按照现在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话，实际影响将更小。然而，摆在房企面前的考验，还不仅是信托融资受限。据腾讯新闻8月29日报道，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度。一位银行业人士表示，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。这就意味着，房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元，减少至一季度末的10.85万亿规模。房企海外发债用途也受限制。7月12日，发改委发布通知，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。6月，还有消息传出，部分房企公司债和ABS融资被暂停。尽管事后涉及房企辟谣，称没有受到通知，但市场仍然认为这是监管对房企融资端调控升级的重要信号。房企资金压力增大易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前融资端的管控来看，融资市场确实是有收紧的态势，包括各类再融资、银行贷款和海外融资等，这都会对房企的资金带来更大的压力。目前来看，调控三季度肯定还不会放松，但四季度也不排除会有松动。部分房企自然需要把精力放在销售端，以加快回笼资金和降低库存积压的风险。上述房企融资主管表示，他所在房企早在今年上半年已经开始抓回款。但是，房企的销售情况却并不乐观。克而瑞数据显示，8月百强房企销售数据持续低迷，权益口径业绩较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。TOP30房企中11家房企单月业绩环比下降，万科8月销售规模451.3亿，环比降低6.3%；旭辉集团和招商蛇口8月销售金额137.4亿、180.9亿，分别环比下降5.6%和6.4%。克而瑞认为，虽然多数企业8月业绩仍环比上升，但市场并不如数据体现的这么好。业绩上升的原因是今年下半年企业加大供货力度，但项目总体去化率并不佳。开源节流、各自应对一向敏锐的各大房企，面对这样的形势，都纷纷采取应对措施。8月20日，规模前三的恒大赶在“金九银十”前启动促销，区域公司全部推出全员营销优惠活动。恒大积极开源，融创、碧桂园则在节流。在早前融创的中报业绩发布会上，融创执行董事兼行政总裁汪孟德提及，4月底、5月初，融创已经开始严格控制投资节奏，停止参与所有公开市场的招拍挂，下半年，仍将严格控制投资节奏。主席兼执行董事孙宏斌甚至表示，融创下半年基本没有拿地指标。而碧桂园2019年中报显示，截至今年6月30日，碧桂园的员工人数比去年底减少了1.5万人。