陈志超:城市更新2.0，从单体改造到区域复兴

铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理陈志超在2019年城市更新峰会上发表了主题演讲：城市更新2.0，从单体改造到区域复兴

铁狮门公司是一家百年企业，我们起源于1897年，是美国纽约的一家公司。铁狮门公司是一家全产业链公司，包含了投资、租赁、设计、物业管理和收购开发。作为一家轻资产企业，它的业务还包含基金业务。

铁狮门在1897年成立之后，期间也经历了很多的改变，1978年以前是一家上市公司，但是在1978年之后变成一家私人公司。过去的一百年中间它跟几百家公司进行合作，创造的价值在810亿美元左右。今天铁狮门的规模在505亿美元，全球管辖的资产在114个项目，1700名左右的员工。目前在中国铁狮门开发体量是1460万平方米，主要是一线城市：北京、上海、深圳和成都，苏州有一个城市的综合体。

说到城市更新2.0主要是指房地产商开发，政府主导下的房地产开发，更多的是利益驱动，侧重于就去改造。

3.0的开发是多元化的需求，包括政府、企业和社会各个阶层等多方面力量的结果，最后实现了城市更新一套方案。在上海或者在北京发展的速度非常快，我们要求将城市更新能做得不光是满足开发商的要求，满足政府功能演进的需求，更多的是在于保存历史的风貌，能够将新的功能引入到老旧的社区，但是结构各方面都要翻新。

城市更新的目标都一样，即通过再开发，通过重建和保护来实现城市经济的发展来实现社会环境的提升。陈志超指出今天的城市更新主要是平衡的艺术，包括保护和复兴的平衡、过去和未来的平衡、科技和人文的平衡以及政府、公共和利益的平衡。这四个平衡做好了就是对城市更新最佳平衡点。

中国城市更新的历程分成了不同阶段。1980年到1990年更多是功能性的重建。上海的人口密度特别高，尤其是在黄浦区、卢湾区这些老的区域，每个小的土地可能都已经见缝插针的建了新的建筑。当时更多的是功能性的复建，缺什么就建一点。

在1990年到2010年的时代中国更多的是城市土地的增值。1990年开始上海市开始做住房制度的改革，土地开始值钱了，可以进行流动了，所以大量的开发商或者政府要求怎么样能够让开发商获得更高的利益。

2010年以后则更注重于城市的利用和趋向平衡。

谈到经济政治、社会生活不断发展对中国的城市更新产生重要影响，可以看到工业时代到后工业时代的经济转型。中国随着社会地位的提升，要求展示给国家社会的是历史和保护的氛围。然后是消费升级，很多城市更新的角度消费升级更多的是引入了新的业态让这个项目能做得符合当地区域的需要，将当地社区需求或者外来人口，以及城市的转型产生新的需求植根城市更新里边去。

第二点是量变到质变。以前是单个的保护，质变就是一体化的进行操作的，迎合中国消费升级，以及要求更高品质的创意空间，来进行城市更新。

在城市更新里边也有缩小差距，指的是过多的强调将新的业态引进进来，或者拆迁的时候大量照顾到的是城市精英阶层，或者有钱人的阶层。我们在新的城市更新理念中间我们要照顾社区理念的贫困老百姓(75.470,-1.55,-2.01%)，要让其在社区中间生存下来，保持原汁原味的东西。所以对于缩小差距也是有帮助的。

第三点是生态的可持续性。这点中国已经进入了真正的崭新时代，要求远不足以支持经济的发展，要做到环境保护和经济发展并重。大量城市内的工业企业或者污染非常严重的企业都面临着搬迁，这个时候也面临着很多城市更新。在这个上面看到的是这个项目已经拆迁了，因为2008年的奥运会已经搬到了曹妃甸，但是这个项目怎么样获得新生？最终能够将工业化的余存跟新业态结合，这也是留给北京或者参与者非常重要的话题。

第四点共享经济。这个话题也是城市更新里边重要的话题，大量的历史建筑通过共享办公的需求能够恢复它新的功能。

关于铁狮门主要做的项目。第一个是构建灵感。铁狮门看成是更新的时候并不仅仅看物业本身，需要的是因地制宜。每个项目都有不同的历史文化需求。所以“背景墙”这个项目就是铁狮门跟万科在旧金山合作的项目，并取得了很好的成绩。

将一些科技性的能量引进进来，给租赁提供一体化的功能，通过APP的方式为租户提供支持。Studio是铁狮门向市场推广共享办公的品牌，在很多历史建筑或者在铁狮门新的项目中间将它做成效率、协作与可持续发展相结合的多用途设计。

铁狮门在城市更新方面做了很多成功的尝试。在旧金山的SoMa项目，铁狮门深度参与了旧金山城市更新改造。新建了很多办公楼，纳斯达克、IBM都入驻进来了。PLAYA VISTA这个项目，铁狮门将当时的一些工业化的地块进行改建或者重建，最后形成了整个项目。并且在第三期引进了Face Book。这个项目不是高层的建筑，都是一些矮小的建筑，但是铁狮门引进了很多理念，按照仓库进行建设的。所以它用了大平层，变成整体性仓库型的现代化写字楼。

美国洛克菲勒中心是铁狮门1996年并购的，87万平方米建筑，一共12栋。这个建筑在城市更新中间非常经典的案例，怎么样将一个百年的社区改建成美国新的地标。在这方面铁狮门做了很多的工作。

1990年德国统一以后，当时是柏林墙所在地，很多建筑被摧毁了，铁狮门和索尼公司共同合作，保护了柏林墙，保护了大的历史性的酒店，在这个废墟上面铁狮门建设了崭新的大型城市综合体。铁狮门在保护人文和科技方面做得非常成功。

此外，2020年奥林匹克广场的项目，也是铁狮门深度参与的项目。它主要是将更多科技性的公司、人文公司、体育类的公司、媒体性的公司引入进来，带动当地的发展。