敏捷“壳资源”进军房产

从楼市“黑马”到销售规模日渐式微，被收购的“壳资源”首次增资开发房产，敏捷意欲“借壳上市”？26岁的粤系房企土储与业绩增长上不再“敏捷”，历经风波与低迷后，敏捷集团如何重回“敏捷”之路？

被收购的敏捷控股沉寂了两年，终于在本月初首次宣布“计划于中国发展新业务营运，包括物业发展”。从电器分销公司跨入地产开发领域，敏捷控股收购长沙宁乡县地块这个小动作的背后，是敏捷集团近三个月甚至更长时间的筹划与安排。

而增资开发房产后，是传闻中“借壳上市”的第一步，还是分担当前的开发压力，目前还不得而知。但显而易见的是，这个26岁的粤系房企在经历一系列风波与低迷后，开始布局商业地产与长租项目，寄希望于多元化发展。

从曾经的楼市“黑马”到销售规模式微，敏捷集团还能否重回往日风光？奇点君近距离观察。

“借壳上市”传闻近两年

地产业务首现新动作

8月1日，敏捷控股发布公告称，公司间接全资附属公司广州市瑞华物业发展与现有股东，将向长沙市宁乡敏骏房地产开发公司的注册资本出资人民币1040.82万元。交易完成后，目标公司注册资本将由人民币1000万元增加至2040.82万元，而敏捷控股将拥有目标公司约51%股权。

公告披露，目标公司长沙市宁乡敏骏房地产开发拥有位于长沙市宁乡县的一块住宅用地，占地面积约4.95万平方米，计划规划楼面面积约19.3万平方米，目标土地现时为空置地盘，并预定于2019年底前发展。

据官网显示，敏捷控股有限公司是一家从事电子产品分销的企业，旗下拥有Nakamichi(中道)、Akai(雅佳)、Sansui(山水)及Emerson等国际品牌。

一家主营电器分销的港股企业，为何会关注住宅地产？

熟悉粤系房企的人或许会发现，“敏捷控股”与曾是广州四强房企之一的“敏捷地产”名字相同。那么，敏捷集团与敏捷控股有何联系？

原来，早在2017年，敏捷集团就通过债权收购的方式，拿下了嘉域集团有限公司的壳资源，随后改名为敏捷控股有限公司。此举曾数度被外界看作是地产公司借壳上市的“前奏”。然而，收购完成至今的近两年间，敏捷集团始终未将地产业务注入到敏捷控股中。

而在8月1日发布的增资公告中，敏捷控股却提出“管理层计划于中国发展新业务营运，包括物业发展”。这也是敏捷控股两年来，首次宣布进入房产开发领域。

奇点君调查发现，三个月前，敏捷控股就已开始为新增业务铺路。据企查查显示，此次增资的目标公司——长沙市宁乡敏骏房地产开发有限公司，是于今年5月22日新成立的一家公司，由广州市敏捷房地产开发有限公司100%持股。成立仅10天后，该公司就购置了位于长沙市经开区宁乡大道以西、桐界路以北的一块住宅用地。

宁乡敏骏房地产开发购地信息

两个月后，敏捷控股顺利介入，增资主控此宅地的物业开发项目，也印证了敏捷控股从事物业发展的新战略。如此看来，近两年来敏捷集团“借壳上市”的传闻，似乎有可能成为现实。

国内知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同在接受奇点君采访时表示：“从以往广东房企的发展经验来看，若是‘借壳上市’的话，未来敏捷控股在融资转型方面都存在一定难度，但今年敏捷控股迈出的第一步，算是回归了做地产的初衷。”

“楼市冠军”成为过去

敏捷地产不再“敏捷”

敏捷控股正在地产领域及资本市场上迅速发力，但“本尊”敏捷集团的处境却略显式微。

时光回溯到1998年，彼时敏捷集团刚刚进入住宅开发领域，在番禺大本营开发了第一个项目——锦绣生态园。此后，通过以广州南站敏捷时空壹号项目为代表的商业公寓开发，形成了以“短平快”为特点的“敏捷”发展模式。

经过十几年的耕耘开拓，2012年上半年，敏捷地产迎来了高光时刻，其广州区域的商品房销售额曾达到33.7亿元，仅次于保利地产、富力地产和越秀地产。

2013年，敏捷集团的销售额更是首次突破200亿大关，在中国指数研究院发布的《2013年中国房地产销售额百亿企业榜》中，敏捷集团以210亿元销售额位列31名，甚至一举超越了合生创展、九龙仓集团等老牌上市房企。

然而五年过去，敏捷集团“敏于思，捷于行”的企业文化却没能体现在业绩中，反而渐渐落后于同时期的地产公司。

2018年，敏捷集团以436.8亿元的销售额和同等的权益金额，在2018中国房地产企业销售TOP200排行榜中分列59和54名，排名成倍下滑。2012年销售额百亿榜中位于敏捷后一位的阳光城集团，2018年销售额已突破1600亿元，而此时的敏捷集团销售额仅仅实现了五年翻一番，销售业绩约为阳光城集团的1/4。

除此之外，今年在土地市场上，敏捷集团也颇为保守。公开资料显示，今年已经过去的8个月中，敏捷集团仅摘得广东省茂名化州与梅州丰顺的两块土地，其中一块为商住用地。

土储与业绩增长上不再“敏捷”，或许归因于敏捷集团奉行了21年的“稳健”主基调。

2014年~2015年，敏捷集团的销售业绩开始出现下滑。也是自2015年起，敏捷集团开始连续5年获评“中国房地产百强企业——稳健性TOP10”，今年还同时上榜了“中国房地产开发企业稳健经营10强”。

然而，业绩上的“稳健”并不能代表产品的“稳健”。

2015年以来，敏捷集团旗下住宅业主维权事件频现，其中，以纸板充当木地板、车库墙面地面渗水、阳台护栏底座生锈、楼体外墙凹凸不平、配电室墙面渗水等诸多房屋质量问题被维权业主屡次提及，却始终未得到官方回应。

这不仅使敏捷集团坚持多年的“稳健”战略遭受质疑，也令敏捷的企业形象大打折扣。

灵魂人物退出

除了产品质量与业主维权问题频现，前董事长谭炳照退出公司，也对敏捷集团产生了不小的影响。

与其他房企董事长相比，谭炳照及其家族相当低调，关于谭炳照的教育背景及发家故事几乎无迹可寻；而此前鲜少现身广州土拍会，却依然能成功开发各大项目的敏捷集团，其拿地模式则更为“神秘”。

2014年，在经历了一场“拿地风波”后，谭炳照前往新西兰。并于2014年11月卸任敏捷集团法人，2018年1月从股东中退出，转而接手香港的敏捷控股有限公司。

不过，几乎退出敏捷集团的谭炳照名义上仍然是集团荣誉主席，并且在此后有关敏捷集团的众多新闻中均是“只闻其声，不见其人”。可见，谭炳照目前仍然是敏捷集团的精神领袖。即使远赴新西兰，近年来从未出席过相关活动，但作为集团荣誉主席，谭炳照仍活跃在敏捷地产的各类新闻中。

多元化转型仍难补全业绩缺口

前董事长退出集团、房屋质量难以保证等诸多尚未解决的矛盾，使敏捷集团业绩承压，不得不寻找新的出路。

除了住宅开发，敏捷集团还涉及到商业地产与文旅产业。目前，敏捷集团已在官网公开了四个商业项目。其中，定位社区型商业的增城敏捷锦绣广场与萝岗敏捷广场已经开业运营，位于番禺和肇庆的两座大型购物广场将分别于2020年、2021年开业。

此外，拥有多年公寓开发经验的敏捷集团，还于今年7月推出了长租公寓品牌“泊舍”，并已在广州落地小马空间、御峰国际两个项目。泊舍公寓负责人曾介绍，长租公寓项目响应了国家“房住不炒”的政策导向，同时也是对地产主营业务的补充。业内人士指出，敏捷在目前已与多个城中村达成合作协议，未来，长租公寓将在敏捷集团的业务中占据更多位置，甚至有可能注入到“壳资源”敏捷控股中。

不难看出，敏捷的地产业务正在尝试着向多元化发展，也因此，敏捷集团在官网介绍中将自己定位为“新时代美好城镇综合服务商”。

敏捷积极布局商业与长租项目，似乎也在向外界证明，曾经被猜测的“资金链断裂”一事全属子虚乌有。然而，多元化布局背后的运营策略与盈利模式目前还是未知。

国内知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，多元发展是房地产开发商的必由之路，敏捷此举有助于丰富其产品线。然而，过度的多元化并不利于业绩回升与规模扩展，现在的敏捷集团在规模上已经落后于很多同期开发商。以奥园地产为例，2016年至2018年，其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，同比增长68.8%、78.1%、100%，几乎是以每年翻一番的速度在发展。

韩世同分析道：“敏捷若是能采取类似奥园的战略奋起直追，或许还能赶上千亿房企的末班车，否则将很有可能错失翻身的机会。”