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【圆桌对话】激辩“轻重”,中国存量资产管理模式探路

中国财经界·www.qbjrxs.com 2019-09-06 10:18:59本文提供方:李雷原文来源:

由高和资本董事总经理毛跃晖主持,圆桌对话嘉宾恺亚资管首席执行官王铮,光大安石执行董事万水航、绿创集团总裁 、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋、大成律师事务所合伙人、国际

由高和资本董事总经理毛跃晖主持,圆桌对话嘉宾恺亚资管首席执行官王铮,光大安石执行董事万水航、绿创集团总裁 、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋、大成律师事务所合伙人、国际金融地产联盟常务理事刘唯翔,共同探讨中国存量资产管理模式未来的发展方向。

恺亚资管首席执行官王铮出席并演讲。王铮表示,恺亚服务在城市更新领域做了一个比较粗浅的尝试,城市更新本身还是需要很强的资金。他认为大家更多的关注它融资的渠道,城市更新所需要的资金时间更长,它所需要的回报期也更长,可能对它来说获得资本的成本可能不太好控。而现在在这个市场里面有专门特别的公司不能够很快的突破这个重围,所以在城市更新这个方面本身所具备的融资渠道相对还是比较狭窄。

至于说从实践来说,城市更新本身没有一个非常被实践来证明的各种各样的法律法规,在各方面政府部门领域里面也没有给城市更新一个明确的能做什么或者不能做什么的说法。其实这本身是在一个摸索的阶段。在他看来,获得物业永远是需要成本的,只不过现在这个成本不是收购而是租赁。其实对于租赁的人员来说,这是更大的挑战。

他建议要做城市更新必须要有强大的资本支持,“在你运营的包括你投入和改造都需要很抢得资本,至少你对资产增值还是有一些期盼的,这是我的一点简单体会。”

光大安石执行董事万水航指出,光大安石本身一开始是外资平台,所以很多的操作经验从一些亚洲甚至发达国家有它自己的惯例。在这样一个新的金融环境下,募投融退可能是一个大家都在积累的过程,因为投资的话,国内的房地产基金是近五到十年的事情,投完之后到退出用一个周期,“只能说你有更多的这样的案例才有足够的闭环,也能证明你当初买的这个东西到底有没有获得价值,然后来寻找着中间的一个平衡。”

就募资方面,他介绍到,如果是人民币这个市场,这两年大家应该是同样的感受,难度是变高了。从货币来讲也是收紧的趋势,不要说股本的钱了,贷款的钱目前的趋势也没有前两年那么好。“站在机构公司的角度来讲,其实他们对基金管理人的考察也都是全方面的,可能第一是我刚才提到的,他会先看有没有足够多的投资履历,有没有给之前的投资者创造价值。第二,你有没有相应的资管的能力,你怎么培育这个东西,你怎么有你的竞争优势。第三,到了这个平台本身,我怎么信任你,你是一个国有的还是民营的平台,如果你是国有的平台,我怎么保障他的激励最大化的价值,这个没有定量化,都是在学习过程中。我相信机构投资人肯定是喜欢有积累,有领先优势的这些人。一步一步来吧。”

绿创集团总裁 、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋介绍,绿创集团是一家以地产开发、不良资产处置、商业运营管理和金融服务为一体的综合业务公司。业务主要分两块:地产开发业务、金融服务。地产开发版块除了常规的地产开发也包括了对不良资产中的优秀标的物进行收购,金融服务版块是具备独立的募资能力。目前,金融服务版块4个事业部,并且进入了8个城市,有一个比较完整的投融管一体的综合型平台。

他表示,在增量时代到存量时代是一个过度。在降的环境之下,寻找更合适的优质的投资的标的,它的难度在增加。对于运营这些项目的要求也在不断的增加,我们所运作过的并购类的项目,包括获取类的项目其实很多是由于专业能力达不到所造成的。

其次,其实轻和重讲来讲去是永远绕不开的话题。不管是存量还是增量,总要有人去做重,纯粹是做轻的公司可能不是一个纯粹的地产企业或者是一个地产开发企业。无非是过程当中怎么样把它做一个结合,它肯定有一个过程。第一项这个重是谁来进行的?然后怎么样慢慢的把它变成轻,然后再从轻变成退出。“绿创现在一直在探索和实践的方式是把轻和重做一个结合,做个平衡,一开始我们是重,因为要获取项目总得是重的。再到后面,在第二步的时候通过我们的地产基金去控股或者是入股这个项目,慢慢变成一个轻重平衡的状态。再通过我们的管理、运作、开发提升它的价值,把它变轻,或者通过运作开发实现退出。”

大成律师事务所合伙人、国际金融地产联盟常务理事刘唯翔发言并表示:国内房地产到现在这个阶段已经很成熟了,从一般的开发商的土地获取或者是基金方面的二手项目的买入、之后的运营管理、融资、退出,不管是做资产配置还是做REITs、类REITs证券化的产品,都能做的有模有样。

无论是从地产运营角度还是 消费者的角度,或者是从提供法律服务的角度,最后可能都在寻求买卖双方的一个平衡点,这也关系到做轻和做重问题。他强调如果是做轻,要面对所有的今天愿意走进物业的即都是客户,不仅这个服务要做,还要有另外的力量去做这么一个服务。以一个存量的改造项目举例,它实际上就面临着比较多的不确定性,从法务角度来看,这个期间的回报一定是很低的,时间是不确定的,如果一个基金是一个商场的改造项目,每年都要有差不多的回报,那这个基金管理肯定是很辛苦的。但刘唯翔个人认为,敢于去做改造的,敢于号称自己要做轻资产的,实际上就是挺了不起的,都是要下很大决心的。这条路走下去是没有回头的,但这是一个正确的方向,毕竟轻重是不可能分割的。

本文来源:责任编辑:李雷

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