王谦：存量地产时代 改造如何重塑资产价值

“2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行，主题为“回归本源 重塑增长”。盛煦地产联合创始人、董事长王谦出席并发表主题演讲。

王谦表示，经过了五年的实践以后，我们最了解细分行业，我们就做具有改造价值的社会性物业的投资、收购和改造。现在北京、上海购房者的年龄不断地延迟，使用公寓空间人群的年龄可以到40岁，甚至更高年龄。能够在空间里边满足他们新的生活空间方式，这是非常好的机遇。一栋楼里边有各种业态，形成一个小的综合体。另外一个机遇就是科技，如何通过数据化的管理，更多的是管理人的生活方式。这需要跨界合作的意识、思维的意识，确保通过管理，使得生活方式、工作方式、运营方式更加优化，能够实现运营价值的最大化。

王谦就盛煦地产过去五年非常聚焦的实践，把中国存量地产，尤其是具有改造价值的物业投资与管理整个历程与参会嘉宾进行了分享。

由于中国在过去三十年增量地产的迅猛发展，加上近年来由于移动互联网给人们的生活方式带来颠覆性的转变，使得房地产行业面临了一个对现有物业的投资、改造、运营非常大的机会。

王谦指出了从现在开始未来的一些机遇。盛煦地产从成立之初就把自己的愿景定位成要打造成行业领先的收益型地产投资与资管平台。成立的第一年企业都在探索国内的行情，并开始开始尝试从收购投资和改造运营的资产管理行业。

到2016年通过收购上海一家专门做公寓运营的企业Base，盛熙地产具备了从收购改造到运营全价值链的管理能力。王谦总结以下几点：“我们一直崇尚着跟行业内、行业外伙伴合作的理念，能够迅速实现规模化的发展。第二，我们一直专注在上海、北京两座城市深耕细作，尤其在上海。第三，我们主要和境外的资本合作，发挥把境外的资本带到细分行业的作用。”

2015年到2018年主要境外资本合作伙伴，包括美国华平投资，新加坡的主权基金GIC。到的2018年底还成功的跟韩国养老基金建立了合作关系。

五年时间盛熙地产在北京、上海四十多个物业，1/4刚刚完成收购，还有将近20%在建设期间，将近50%的物业都已经在运营阶段了，有的在爬坡期，有的是成熟的运营期。

此外，他还分享了一个资产的案例：上海的复兴路西藏路路口的格兰云天大酒店。“这个案例从资产的收购，到重新定位，到改造，最后能够实现运营比较集中的体现了我们企业资产管理的能力。”王谦强调到。

这个物业当初只是一个酒店，群楼有一些商业，包括酒店、夜总会，上面就是传统的房间。物业的位置非常好。盛熙地产拿到这个项目，首先对它进行重新的定位，打造一个系的综合体，包括了4个业态。传统的酒店房间做成了中高端的长租公寓，现在出租率在80%以上。群楼部分集中了三个业态，主要的业态是联合办公，是SPace。大的空间设置了青年公寓，大概有几十个房间，一个小小的1600平米的建筑里边用了4个业态，让它的租金收益最大化，实现了资产价值的最大化。

这个物业最后是用6.1亿收购，然而盛熙地产最早看的时候只有4.2亿，一年之后它多花了1.9亿买回来的。王谦还表示：“这说明至少在目前阶段存量的资产价值还是不对称的，还有很大的非对称空间。当然随着细分行业的发展，我相信资产收购的价格会更加的市场化。”

物业将实现不同业态之间利用数据化管理实现互动。传统资产层面的管理太陈旧，效率太低，一个物业里不同系统如果能够打通，作为资产管理者应该为用户、商户，包括C端的用户，办公的使用者能够创造价值。

所以盛熙地产利用上海广场的改造，将传统的业主和商户之间的博弈关系转化成合作关系，共同通过赋能，实现收益最大化。

能够在空间里满足客户新的生活空间方式，这是非常好的机遇。一栋楼里边有各种业态，形成一个小的综合体。另外一个机遇就是科技，如何通过数据化的管理，更多的是管理人的生活方式。王谦认为不是管理物业，管理物业的目的是为了满足生活方式。这需要跨界合作的意识、思维的意识，确保通过管理，使得生活方式、工作方式、运营方式更加优化，能够实现我们运营价值的最大化。