“降息！” 2019年下半年中国房地产15大趋势

最近房地产市场又热闹起来了，广州、天津出现了个案项目的明显降价。而国际环境很简单，全球在降息：

大环境降息下，国内也宣布了非全面降息：常务会议部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。同一天，中国人民银行发布公告称，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，自2019年8月20日起，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。

但很多人也看到了媒体上铺天盖地的房贷利率上涨：

当然，因为房地产在过去1年多，逐渐进入了平稳周期，这种情况下，在最近几个月，投资数据的平稳，是影响经济增速的主要原因。那么未来房贷利率会如何变化，特别是在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”下。

1：居民房贷大多属于长期限贷款，应该采用5年期以上的LPR利率为基准。

房贷利率现在看，执行并不高，特别注意的是，最多高端市场购房，现在60％以上是全款！这部分大量都是属于抵押其他渠道融资。

最近政策针对房地产资金面相对，中性，但执行层面有所收紧。特别是对违规行为有政策收紧的预期。

千万别看房贷利率又上涨了多少倍，最近的媒体报道说房贷上浮到了基准利率的10％、20％。但如果对比2018年的四季度，其实你会发现现在基本平稳。

现在的基准利率是历史最低点。过去历史上除了2009年周围房贷可以打7折，基本都在85折左右，计算一下，按照2012年基准利率6.8，当时的房贷首套房执行利率基本都在5.8左右。

相比2017年，现在房贷执行利率的确明显上涨，但如果拿到历史看，现在的利率并不高。

7月份人民币贷款增加，外币贷款减少。到7月末，本外币贷款余额152.58万亿元，同比增长11.9％；人民币贷款余额147.02万亿元，同比增长12.6％，增速分别比上月末和上年同期低0.4个和0.6个百分点。7月份，人民币贷款增加1.06万亿元，同比少增3975亿元。

分部门看，住户部门贷款增加5112亿元，其中，短期贷款增加695亿元，中长期贷款增加4417亿元；

2：不要老看动不动几个小银行停贷房地产贷款，本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90％以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。

其他银行的房贷政策一点市场意义没有。

3：对于各种保障房，有能力的尽量别买，因为不能自由上市的房产，已经不是商品。商品房在和平时期永远是稀缺的。

4：珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。

5：全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？

6：买什么房子能赚钱？天天有人问，我也不知道。要是我能知道，我就不码字了。我也没发现能知道的人。要是发现，我帮你问问。

7：城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

8：中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率，两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

9：什么叫长效机制？看看你在的城市对比2013年，过去5年房价涨了多少。

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5％—7％的增速就能够实现比较充分的就业。

10：为什么要房住不炒，买房必须要买你舍不得卖的，这种房子，才有价值，如果你自己都不想去住，你觉得能赚？

11：别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

12：房地产税是工具，且不说最近几年肯定不会落地，就算落地，影响也不是政策本身，而是执行的税率和税基，到底收多少，如何收，才是关键。

13：房地产市场的数据失真，只能对比，不能看绝对值。

14：到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。

15：如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市、中心城区的普通住宅。别被“卖房炒股”“卖房创业”的说法忽悠了，选择自己最安全的方式活着，比赶时髦被骗要好很多。