数字化时代房地产转型升级之道

在中国房地产行业分化，企业面临转型升级的大背景下，数字化越来越受到行业的关注。未来房地产业如何转型升级，数字化的出现又给我们的生活带了哪些变化？第十一届中国房地产科学发展论坛, 第三分论坛由协会人居委、养老大健康委员会和奥山控股承办。该论坛汇集了多名行业专家，共同探索数字化发展之路。

（图：中国房地产业协会副会长胡安东）

中国房地产业协会副会长胡安东在会议中表示， 数字生活，体现在日常生活中，为每个公民提供了便利，数字生活的背后是国家大的发展规划和发展布局。

倾注于数字，绽放于城市

（图：中国房地产业协会名誉副会长、当代置业集团股份有限公司执行董事兼总裁张鹏）

中国房地产业协会名誉副会长、当代置业集团股份有限公司执行董事兼总裁张鹏认为，在中国房地产转型升级大背景下，地产商不再讨论野蛮生长，不再讨论高歌猛进和市场占有率，数字化作为这一届科学发展的主议题，头部企业聚集效应非常强烈。

“科学技术模式创新是推动经济发展的第一生产力，数字化不完全是一个技术，而是一种商业模式，能不能把这种商业模式和我们的主业结合在一起，是面临思考的一个问题。”张鹏认为，城市承载能力更新能力，以及现有的管理水平能否支撑未来的巨大挑战，智慧化从过去的智慧城市有的国家已经提出智慧国。

“数字城市，数字建模联网以后要还原一个比社区更大的城市界面的虚拟世界。现在的城市建设，城市更新，早已经突破了物理世界的范畴。建设不同的数字城市，就是想让这个城市在更有活力之下形成新的商业模式。数字化从过去的数字技术要走向卵生技术。”张鹏说。

张鹏认为，大的政策环境已经具备了地产行业要向高质量发展转向数字化，地产最后的归宿可能是金融企业，还有一个转型方向是一个技术企业，或者金融企业或者技术企业，是最终房地产商转型升级两个大趋势。

整合冰雪、地产和商业，提升冰雪运营能力

（图：张 金 奥山控股副总裁）

冬奥会的临近，冰雪受到大家的关注程度越来越高。从习近平总书记提出让3亿人上冰雪开始，有关部门也强调这是万亿级体量的产品，需要有持续的政策推动。

体育强国的建筑规划明确提出来几个问题，第一个重新强调3亿人上冰雪，第二补冰雪的短板，第三切实提升我们的冰雪运动的水准，第四围绕整个冰雪运动提升整个冰雪的文化产业和文化项目的推进力度。

奥山控股副总裁张金表示， 奥山控股的核心要务有两点：一是，俱乐部和专业球队的建设，二是，专业赛事培训体系或者教练培训体系。把地产、商业和冰雪整合起来，在地产支撑下做冰雪的运营，提升整个冰雪的运营能力。

“国内冰雪业务处在初步阶段，相对比较小众。参与人次，增长率较低，尤其以滑雪运动为例。规模比较大的冰雪综合体，大概有1.5万方左右的雪场，能够覆盖初级和中级消费者需求或者粉丝级别需求，配套相应的家庭休闲娱乐的商业配套。” 张金认为。

“奥山控股要做两个事情，物理空间打造和产业适配，从物理空间硬件打造和整个产业的打造，实现双轮驱动，既有空间载体又有运营的内容”张金说，物理空间相对比较简单，根据项目体量把整个的室内冰雪项目分成几类。以体育运动为主题的体育MALL，更多的是以冰上运动为核心，戏雪功能为层面满足社区综合体项目。

张金表示，未来，除了冰雪客户之外，希望把奥山的产品和客户打通，无论是分时还是异地共享会在平台统一实现，对经营管理体系的打造升级。

开元经营之道：创新和控成本

中国旅游协会副会长、开元旅业集团创始人陈妙林在会议中提到，现在大家都在谈房地产转型。开元房产跟很多房产公司企业一样，也经历了中国房地产一百强，但开元现在酒店业成为了中国旅游业20强，这离不开几方面的创新：首先要降低源头成本， 降低建造成本、资金成本、运营成本、劳务成本和水电费。减少餐饮经营面积和娱乐配套面积；在满足宾客舒适前提下，缩小客房面积，同时要达到五星级要求；减少装修投资，增加民族风格时尚融合的前提下减少投资。

其次，是开发新产品。一是，古民居文化主题酒店。二是，开发80、90、00后年轻人群的度假产品。

最后，是轻资产的发展。除了酒店投资跟酒店资产，开元还拥有一家酒店管理上市公司和文旅公司。

构建智能产业生态营造智慧全景生活

（图：美的置业的总裁助理、产业发展事业部总经理林冬娜）

美的置业的总裁助理、产业发展事业部总经理林冬娜在谈及构建智能产业生态营造智慧全景生活是提到，现在房地产业已经进入了一个很大的瓶颈期，一个是需求的增量，不再像以前那么大。另外也迫切面临产品的升级和创新，智慧产业的发展契机，为房地产业的转型带来了很好的趋势方向。

“未来围绕智慧家居智慧社区和智慧城市，推动人居产业的发展，顺应消费升级趋势，打造高品质的住居，呼应广大人民群众对美好生活的向往和诉求，这也是我们能够从现在规模化扩张转向高质量增长的重要途径。” 林冬娜表示。

物联网5G人工智能及大数据等技术的驱动，现在已经是进入了第四次的产业革命。2019年我们的两会政府报告首提了智能+，可见构建智慧社会已经不仅仅是我们时代发展的趋势，也是政府大力倡导和发展的产业的方向。

“美的置业也是顺应时代的诉求，2015年提出5N社区理念，2018年落实了48个城市，205个项目。同年10月，美的登陆了香港资本市场。” 林冬娜说，提出了产品智慧健康的理念和发展战略，一体两翼。一体：房地产发展主业，两翼：绿色装配产业和智慧人居产业。

“智能产业非常大，应该利用智慧技术的手段，深入赋能和服务人类生活和生产的产业。美的地产在做的是专注于居住生活智慧硬软件系统的解决方案，我们称之为智慧人居产业，围绕安全健康节能人性化管理和服务这些智慧主题，为人居范畴万物互联提供系统化解决方案。” 林冬娜说，同时美的置业正在建设美的置业云朵智慧社区3.0，通过超级大脑AI系统实现智慧家居社区服务一体化。

“美的置业正以互联网思维积极变革我们企业的架构，商业以及运营模式，提出了一个开放的智慧产业生态的战略构想。通过产业发展事业部，来连接资源方，连接政府还有连接企业，连接个人以及连接新兴技术，打造一个共赢的协同产业生态网络。” 林冬娜表示。

（图：链家高级副总裁魏勇）

拥抱新居住，拥抱未来

链家高级副总裁魏勇在大数据在居住服务平台上的运用，给大家分享了五个方面的内容：一、新居住时代到来。二、大数据与新居住的融合。三、大数据与居住服务平台。四、大数据带来的居住新体验。五、拥抱新居住拥抱未来。

“新居住时代的到来习总书记用一句话指出，人民对美好生活向往就是我们的奋斗目标，住房跟人类生活息息相关，美好居住是美好生活最核心的部分。”链家高级副总裁魏勇在会议中提到，新居住有四个大特点，第一，聚焦在服务上，和建造、设计上面。第二，未来更多聚焦在平台，一群服务者围绕居住服务共同组建平台，为消费者提供一系列的服务。第三，聚焦在数据上，通过数据分析，能够精准的来捕捉消费者的需求。未来也会聚焦在业态上，以家和居住为中心全方位的生活服务，这是新的居住和区别于旧居住有四个新的特点。

“大数据与新居住的融合，从大数据的演变我们可以看到，从1.0到2.0到3.0一直到4.0，未来更重要是AI、VR技术结合使得数据更有用途。”魏勇说，把房源数据分成两类，一种结构化数据一种属性数据，结构数据。除了房源属性数据之外，同时我们也需要一些描述性的数据，刚才说的定义，精确定义到房子，包括核心交易的特征、开发建筑特征、费用的特征。

“有了数据融合和居住融合以后，我们再看如何把数据与居住的融合，变成一个可以持续为消费者提供服务的平台。” 魏勇表示。

“链家2018年开始开放贝壳找房平台， 作为平台经济，不仅为单一企业和服务者提供服务，要为服务者赋能，通过协作规定动作的标准，规范所有参与者，通过信用管理使得数据沉淀搭建出一个非常好的信用管理体系。” 魏勇认为，平台经济包含几个内容，第一，经济平台，真正的互联网经济是以平台经济发展为载体，对用户行为的收集提取用户画像进行精准智能化的房源推荐和匹配。第二， 交易平台，除了中介匹配，房源精准匹配，还包括一城一策的交易服务。第三，贝壳的新房平台， VR全景看房。第四，租赁平台，为租住、房源端、客户端精准匹配，为租客提供更好的服务。

魏勇认为，行业正循环建立以后未来可能建立行业新生态，从居住平台到生态打造，从行业发展和社会治理的完善都可以实现，整个房地产居住行业参与到社会基层治理。

（图：魔方生活服务集团CEO柳佳）

长租公寓机遇与空间并存

今天大会的主题叫数字生活，长租公寓当中如何用数字帮我们创造美好生活？ 魔方生活服务集团CEO柳佳认为，长租公寓行业有两种主要模式，一是，直营。不管重资产持有还有包租模式都有自己管理团队。二是，托管模式，帮助业主运营资产持有方式。

“长租公寓的商业模式是未来的趋势所向，从供给端和需求端来看都有非常大的机会，需求端首先城市化的进程带来了大量的流动人口，一线和二线城市人口净流入大的城市租赁需求会日益增长，会带来新的消费升级带来很多机会。” 柳佳认为。

“供给端来看除了原有住房租赁，从到的商品房，原来通过租赁包括现在很多分散式存量非常大，公寓市场目前有80、90%比例，还有一类新的供给增长现在蓬勃发展：租赁土地，租赁住宅土地基本都用于长期持有和运营的。除了租赁土地还有存量房，效率更高的供给是存量的改造。”柳佳表示。

需求跟供给如何很好的去匹配，运营企业经营企业如何在巨大的机会当中找到自己的定位？柳佳认为主要看商业模型，在长租公寓商业模式当中，主营收入租金差。在长租公寓的投资成本管控环节，第一步先造房子。第二，收入端，魔方非常愿意扩大第三方销售渠道。

“魔方近十年经历了A轮到D轮融资，数字化管理可以支撑到全国27个城市，十万多间房的运营管理，可以支持直营、资管，不同业务模式管理。”柳佳表示，长租公寓还有非常多的机会和空间，在大趋势下，在政府推动和协会的领导下，这个行业未来一定会发展的越来越好，大家能够多了解租赁行业，我们共同为租客打造美好生活！