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【圆桌对话】城市更新时代,掘金城市旧改下的投资机会

中国财经界·www.qbjrxs.com 2019-09-10 10:24:40本文提供方:李雷原文来源:

由《中国房地产金融》杂志主编凤晓龙主持,圆桌对话嘉宾中州装备制造股份有限公司董事长陆卫明、中创海洋执行董事刘易寒、安狮资产创始人、董事长张国正、同策集团常务副总经

由《中国房地产金融》杂志主编凤晓龙主持,圆桌对话嘉宾中州装备制造股份有限公司董事长陆卫明、中创海洋执行董事刘易寒、安狮资产创始人、董事长张国正、同策集团常务副总经理任家齐,共同探讨城市更新时代下,新的投资机会与发展前景。

中州装备制造股份有限公司董事长陆卫明:关于旧城改造,陆卫明表示涉及到产权和拆迁投资的问题。旧城改造一般是由政府主导,大部分的项目是可以由地方城市公司建设。城中村改造和旧城改造涉及到融资的问题,靠政府融资很难,作为开发商去做旧城改造也很困难。现在作为企业化运作,陆卫明一般操作流程如下:政府提供拆迁,提供土地资源,然后企业和银行做项目贷款。银行的利率一般没有超过5%,利率是三年,虽然利率还算可以,但是由于企业在施工的周期上比一般的施工企业和传统的建筑方法提高了一半。如此一来,在建造成本上降低以后,企业还能给其他的融资部门等相关单位提供一些补差。

中创海洋执行董事刘易寒:对于旧改项目的理解,刘易寒认为旧改项目本质上是对于一块土地,包括地上建筑物赋予新的生命力。包括对于周边整个区域能够带来新的活力、流量,然后再去挖掘一些新的价值。

他表示,现在比较看好的是优质的资管项目,大致可能会从设计改造,包括后期的区划、招商、运营,整个流程上关注项目。在设计改造上面会更加专注于项目的整体定位,包括对于周边区域配套的影响。在后期区划和招商这一块更关注于跟自己合作的开发商,包括投资的项目是不是真正具备长期运营能力。还有就是产业新城这一块,通过与物流地产商合作,让物流产业进入以后,能够给地块带来新的活力。

安狮资产创始人、董事长张国正:张国正非常看好城市更新这个主题,据相关数据显示,全上海有接近3.5亿平方米的楼房土地未来是可以提供给城市更新的,这是非常庞大的数字。换言之,存量可以提供改造的量是非常庞大的,而且是实实在在的。

虽然中国可借鉴的经验非常多,但是在张国正看来,所带来我的视觉是单一业态的项目在改造以后远远不及把一些新的业态带进来的,原来只是单个的写字楼,原本可以有两个选择,一个是重新打造成为管理上面、硬件上面提升,继续做办公楼,或者是把其他更新的业态、更新的管理模式,把它打造成为一个综合体,哪怕是小一点的综合体,但是符合新经济的态势,而且这个方面给出的回报是更高的。

同策集团常务副总经理任家齐:任家齐之言,旧改项目有很多天生的困难,比如说消防,可能怎么改都不能通过消防的检查。节能的部分也有很大的先天缺陷。他表示,一路走来累积了很多经验,经历过城市更新里边的脏活、苦活、累活,这是因为走在前线碰到问题就必须要解决。举个例子来看,静安兴业坊之所以相对成功,任家齐认为是因为在开始的时候就明确做了定位,换言之是希望做影视、文娱、产业园区,因为其从城市更新角度来说站在一个非常好的位置。所以一开始就找SMG、找UFC、找一些影视文娱这方面自己有IP的公司。最后的结果是呈现出租金比其他周边的租金都贵的现象,这是因为定位成功而产生出来的边际效应,这也是城市更新本应该发挥出不一样的魅力。

本文来源:责任编辑:李雷

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