旭辉集团:调整节奏背后 谨慎还是焦虑？

一提起“闽系”房企，绝大多数人会联想到“激进”。其中，激进的扩张策略帮助旭辉控股 ( 集团 ) 有限公司（简称“旭辉”）成为业界的“黑马”，几度被称作“土地收割机”， 可谓是后起之秀且来势汹汹。

8 月 13 日的中期业绩发布会上， 旭辉总裁林峰传达出调整节奏，企业将转变原来的快速增长，并且定义为稳健前行。一周后，林峰在集团公众号发表一篇名为“旭辉还能活多久？” 的文章，不难看出，光鲜半年报背后， 旭辉面对更多的或许是行业发展谨慎下的焦虑。

年初承诺的目标不会变

今年的旭辉2019 中期业绩会上，旭辉董事长林中“冲 3000 亿目标” 的豪言壮语不再有，众所周知，在此之前，林氏兄弟曾在公开场合提及旭辉要加速奔跑挺上 3000 亿。

“很多人在问旭辉是否有 3000亿、5000 亿的目标？旭辉没有明确的销售目标，但战略目标随着行业发展是浮动的。”会上的林氏兄弟，面对记者的提问却略显“佛系”。

林峰在会上强调，年初承诺的目标 1900 亿不会变，“我们比较有信心能够完成，按照现有完成的比例去推，因为我们已经完成 1030 亿，下半年还能够推出接近 2300 亿的可售货值。从下半年情况来看，我们希望把销售目标放在金九银十，提前锁定年度销售业绩。”

根据财报数据显示，今年上半年， 旭辉实现收入 200.63 亿元，较 2018 年同期的 184.21 亿元按年增长 8.9%； 净利润同比增长 5.7% 至 44.13 亿元， 股东权益应占核心净利润同比增长17.3% 至 28.7 亿元。

旭辉今年上半年录得合同销售金额为 884.4 亿元，同比增长 33.9%。在克而瑞研究的排行榜中，位列全国第 14 名。今年 1-7 月，旭辉合约销售1030 亿元，已完成全年 1900 亿销售目标的 54%。

同时，数据显示，上半年合约销售中，90% 来自一二线及准二线、强三线城市。得益于一二线城市和都市圈的精准布局，旭辉今年上半年销售均价同比增长 14% 达 17400 元 / 平方米，增长速度与质量并重。而浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

旭辉下半年的主基调是“维稳”， 会上林峰表示，企业自身造血能力的核心是销售现金回款，“我们一直坚持有质量的销售，即有现金的销售和有利润的销售”。

虽然，旭辉期内销售额增速较去年同期的 40% 有所下滑，但销售现金回款率创下新高，值得注意的是，上半年，旭辉的合同销售金额现金回款率达到 95%。

据林峰透露，得益于团队、机制、资源共同作用的结果，旭辉设立专门的回款小组，各区域都是以回款作为考核重点，所有资源、各方面行动都是向着回款倾斜，毕竟是“现金为王” 的时代。

由于严苛的回款控制，确保与销售同步增长，方能保证现金流的持续稳定增长。根据公开数据显示，其现金存量较 2018 年年底增加 22% 至543 亿元。

融资全面收紧

对于旭辉而言，紧抓回款也许是下半年最明智的做法。下半年， 加快销售回款也凸显储备现金过冬之紧迫。

尤其是在宏观流动性相对宽松的大环境下，从 23 号文出台、房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资不断从严加码，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧。

下半年，包括旭辉在内的部分房企应该减少负债以及不必要的借贷，更注重财务的稳健和安全。林中就坦言，“从下半年看，我们不会有太大的买地投入，目前最重要的还是以销售回笼为主。”

的确，土储如同一把“双刃剑”， 土地储备多也会形成财务成本的压力。林峰表示，“下半年，旭辉会进一步放缓拿地速度，根据销售额的比例，将拿地金额比例控制在 40%- 50%，加大现金储备，预计四季度会有拿地机会。”

从半年报中显示，公司引入多元化拿地渠道，其中通过一二级联动新增太原一二级联动项目、武汉曙光村项目、石家庄长安区 294 项目；通过商业购地的方式获取成都新都区商业+ 住宅项目；通过并购发力，在全国强二线城市储备近 20 幅地块，锁定土地储备 300 万平方米，年内预计可贡献货值约 50 亿元；通过合作开发 + 旧改模式进入粤港澳大湾区8 个城市，合计锁定逾 30 个项目，总建面近 600万平方米。

在 2019 年 1-7 月土地投资的 权益地价合计人民币 324 亿元，总建筑面积达 878 万平方米，平均拿地成本为 4967 人民币元 / 平方米， 新增货值约为人民币 1370 亿元， 一二线占比约 88%，拿地金额权益比提升至 74%，相较 2018 年的 54% 有显著提升。

截至 2019 年 7 月 31 日，公司总土地储备的总建筑面积约 6300 万平方米（已确权土地及锁定待挂牌土地， 其中已确权土地储备为 4680 万平方米），对应总货值约 9800 亿元人民币， 一二线及准二线占比为 89%，布局日趋完善，锁定大量优质土地。

显然，较低的新增土储成本将在未来房企融资环境持续缩紧，市场竞争加剧的大环境下为其带来较好的盈利保障。助力其在下半年从众多竞争中脱颖而出，拿到一份满意的“成绩单”。

在融资方面，2019 年上半年公司共发行债券 9.55 亿美元，票息率在6.55%~7.625%。截至2019 年6 月30 日，公司加权平均融资成本为 5.9%，较2018 年底上升 0.1 个百分点，境外与境内债务平均成本分别为 5.8%、5.9%。公司融资成本虽略有上升，但仍维持在民营房企中较低水平。

努力摆脱“上升焦虑”

从 2016 年 500 亿元的规模，到2018 年 1500 亿元，旭辉用了三年时间，一路高歌猛进的同时，也曾饱受质疑。

业绩会上，林峰提到：“其实旭辉成立已经 19 年了，我们一直有徒步的文化，每一步踏踏实实往前走， 旭辉不想用极致的杠杆，也不会去追求那么极致的增长。”字里行间并未有激进之态，更多是透露出一种随遇而安的状态。“不管外在市场怎么样的调控，哪怕限价，哪怕市场回落， 天要下雨娘要嫁人随它去吧，先把自己做好。”

因此，旭辉下半年的布局和业务当中出现的新元素成为众人关注的焦点。

中报显示，旭辉上半年已确认收入总额当中，物业销售同比增加3.6%，租金收入同比增加 207.1%，项目管理及其他相关服务收入同比增加92.2%。

由此可以看出，旭辉在业务布局上，已开始迈出多元化的步伐，在主动减少对开发销售的依赖。

下半年，在摆脱“上升焦虑”之后的旭辉，开始重新布局自身的造血结构与长期发展动能，未来旭辉能否实现“城市综合运营商”的定位，还得看其如何迈过地产行业中“金九银十”这一个门槛。