中梁控股： 全面布局二三线“黑马”成色待考

中梁控股由创始人杨剑于1993年创办进入房地产开发行业，从偏安浙江一隅，到挺进上海，再到香港资本市场，三年实现三个大跨越式发展。2016-2018年，中梁控股分别实现销售额为190亿元、649亿元、1015亿元，年增长率曾超过200%。

中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”，02772.H），今年7月刚在港交所上市不久，8月22日披露了首份中期业绩报告。

财报显示，中梁控股2019年上半年营收翻倍有余，应占核心净利润增长超八成。今年上半年，中梁合约销售面积达603万平方米，同比增幅为29%；合约销售额636.73亿元，较上年同期增长27%；本期实现结算营业收入205.57亿元，同比增长111.2%；应占核心净利润12.32亿元，同比增长88.4%。

中梁控股凶猛成长的背后隐现投资者的焦虑，高达95.3%的资产负债率高居众多房企之上，但是净负债率大幅下降，由年初的58.1%降至43.5%。中梁控股“快跑”能否摆脱中小房企的烦恼，布局二三四线城市能否成为下半年乃至未来快速突破的策略，仍待市场观察。

对标20强房企

在当前房地产市场融资环境持续收紧的背景下，中梁控股依旧保持着快速增长势头。

财报显示，中梁控股上半年实现营业收入205.57亿元，较上年同期增加108.25亿元，同比增长111.2%；实现净利润19亿元，同比增长近127%。毛利润达到50.35亿元，毛利率达24.5%；同期总资产达到1976.91亿元，同比增长17.6%。净负债率低至43.5%。每股基本收益0.4元人民币，同比上升81.8%。

数据显示，近三年中梁控股的业绩整体保持增长趋势，年度总营收由2016年的29.26亿元，增至2018年的302.23亿元。年度归母公司净利润则由2017年的5.03亿增长至2018年的19.31亿元。

中梁控股2019年上半年的收益主要来自三条业务线：物业销售、管理咨询服务以及物业租赁租金收入。财报显示，上半年中梁控股的物业销售收入为204.13亿元，较上年增长112.2%。这成为推动公司业绩大幅上升的主要原因。

此外，中梁控股合约销售额的快速增长，在行业上的排名也逐年上升。财报数据显示，2019年上半年合约销售金额637亿元，同比增加27%，合约销售面积603万平方米，同比增加29%，上半年合约销售均价10600元/平方米。根据各上市房企上半年公告的合约销售数据，中梁控股2019年上半年合约销售额排名第15位。

对于下半年的任务，“今年1300亿元的目标，相对2018年全年有30%的增长。整体来说，目前中国房地产处于一个调整的阶段，对标20强房企，我们希望处在平均的增长水平以上。”中梁控股高管表示，今年增速会比TOP20房企的平均增速高一点。

不难看出，中梁“黑马”速度将会保持，“继续坚持销售业绩与盈利水平并驾齐驱的增长模式，在推动企业规模提升的同时，持续保持利润增长”。

IPO促融资结构优化

财报显示，截至6月底，中梁控股的净负债率由年初的58.1%，下降14.6个百分点至43.5%；在千亿规模的房地产企业中，净负债率持续保持行业低位。但是从资产负债率来看，依旧高达95%。

此外，中梁控股的现金储备随着销售额及销售回款的增加，在近几年持续增长。短期负债为144.67亿元，持有银行结余及现金247.21亿元，现金短债比达到1.71。

据悉，负债率下降的原因，来自物业销售产生的内部现金大幅增加，因此一定程度上减少了对外部借款的依赖。

中梁控股募资32亿港元，为公司补充了资金、降低负债率的同时，也打开了更多的融资渠道，融资结构得以优化，带动融资成本的下降。

截至2019年6月末，公司净资产为93.88亿元，较上年末增加26.34亿元，增幅约39%。

中梁控股在业绩发布会上称，中梁控股登陆资本市场，将会为其提供更加多元的融资渠道，使企业融资结构得到改善，融资成本将会有所下降。

中梁控股在业绩报告中预期，成功IPO及首获国际评级之后，未来将为可以在国内外的资本市场进行更加便利的融资，更多运用美元债、ABS等融资形式，进一步优化公司的资产结构，降低负债率水平。

诚然，登陆资本市场，可令融资成本大大降低，但是能否如中梁控股预期，“继续采用平衡增长与稳健的财务政策，强调高现金回笼及回报率，有效利用现有资金，持续优化财务结构，拓宽融资渠道，降低融资成本，内外统筹，追求有质量的稳定增长。”这些尚需用时间来检验。

加速布局二三线城市

据介绍，在中梁全国化战略版图中，加速拓展二三线城市策略是重点。财报显示，截至2019年6月30日，中梁拥有总土储面积约5300万平方米，覆盖23个省与直辖市、139个城市、385个项目，未售货值超过人民币3400亿元。较去年末增长13%。

其中，总土地储备含合营联营土储；权益土储约4200万平方米。可供销售或可出租的已完工物业占约150万平方米，在建物业占约4050万平方米。

半年度业绩报告显示，上半年中梁新收购70块优质土地，新进18个城市，大部分是二线和强三线城市，新增项目中，有40%位于二线城市。总地价约320亿元，权益地价251.5亿元(权益比约79%)；规划总建筑面积约为810万平方米，主要通过招拍挂公开市场获取，已收购地块平均成本3900元/平方米。

今年以来，中梁首次进入西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点城市，持续提升二线城市市场份额。截至目前，中梁已实现对全国重要城市群重点二三线城市的基本覆盖。

从上述的动作来看，中梁当前的布局路径彻底转向重点二线城市及三四线城市。中梁控股首席执行官、执行董事黄春雷在发布会上说：“我们主要还是为了有利可图或者能够稳健地经营，如果有合适的机会，也不排除会进一线。但我认为一线城市发展到现在，市场已经不是那么有味道了，没有什么利润了。”

中梁控股上市之后，对外的投资策略采取“全结构”布局策略，并在

8月调整企业内部结构，设立北方、山东、江苏、浙江、总部、南方、西部七大区域集团，并对上述市场持续深耕。由此可见，对于未来，中梁的重点将是二线与三四线城市。

对于这一布局逻辑，黄春雷解释中梁控股有其自身对市场的判断，下半年资金紧的时候，拿地会便宜一点，“稳健、适当地比上半年拿地多一点”。

从中梁控股股价来看，投资者在二级市场并不认可，8月23日之后呈现下跌趋势，截至8月30日报收4.9港元，较上市最高点6.47港元跌去24.26%，较发行价5.55港元下跌11.71%。