招商蛇口分拆65亿商业资产 拟设REITs赴港上市

在融资政策不断收紧的大背景下，近年来资产证券化渠道日渐成熟，包括ABS、CMBS等类REITs创新融资方式，让商业地产的融资渠道更加多元化，也受到更多房企的关注，并积极参与其中。

招商蛇口也是其中的一分子，自2017年末将位于北京、上海的三个核心商业项目打包装入基金后，这家央企便开始探索REITs、私募基金等资本通道。尤其在去年末修改同业竞争条款，将海外上市公司招商局置地定位为资管平台后，这样资产证券化的步伐逐渐加快。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业，也是该集团内唯一的核心资产整合平台及重要的业务协同平台，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，业务板块包括园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营。

作为筹备上市的第一步，2019年9月2日，招商蛇口旗下控股子公司招商局置地就已通过其香港全资子公司——荣腾企业有限公司，就拟于香港设立的招商局商业房地产投资信托基金（以下简称“CMCREIT”）向香港证监会递交了《招商局商业房地产投资信托基金》上市申请书；次日，招商蛇口发布公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。

招商蛇口最新公告披露，公司筹划拟通过境外控股子公司，在香港设立房地产投资信托基金，并在香港联合交易所上市。

如果香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后，房托管理人将向香港联交所提交CMCREIT的正式上市申请表格。

此次拟设立房地产投资信托基金并上市是公司对开拓创新性融资渠道作出的有益尝试，CMCREIT上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力，进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

如果招商蛇口REITs成功发行上市，也意味着港交所将迎来第12只REITs产品；同时也意味着，在房地产融资如此艰难的环境下，招商蛇口又靠资产证券化多了一条融资渠道。

65亿商业资产上市

招商蛇口发布的2019年中期业绩显示，截至6月30日，公司实现签约销售额1011.9亿元，同比增长34.75%；实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%。总负债额3854.9亿元，资产负债率为76.7%。其中，短期借款为217.2亿元，一年内到期的其他非流动负债228.9亿元，现金短债比为1.7倍。

招商蛇口拟注入CMCREIT的房托基金投资组合初步将由位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，及一项商场物业，即蛇口花园城中心(统称“五项物业资产”)。

其中，新时代广场为一栋于1997年落成的甲级写字楼，数码大厦、科技大厦、科技大厦二期均为写字楼综合体(技术上划为工业用途)，花园城为一栋购物中心。截至2019年6月30日，上述资产物业总价值约65.17亿元，总楼面面积为26.24万平方米，可租赁总面积25万平方米，根据可租赁总面积计算的平均租用率为81.0%，前五大租户每月基本租金总额贡献约17.9%。

五项物业资产中20.57万平方米楼面面积作写字楼单位及5.67万平方米楼面面积作商业，可租赁总面积约为24.99万平方米，评估价值为65.17亿元，平均租用率约为81%。五物业中共有271名租户，2016-2018年三个年度以及截至2019年6月30日，物业续租率分别为71.7%、80.8%、86.2%及59.5%。

从物业收益角度看，2016年至2018年间，上述五项物业资产物业收益净额分别为2.46亿元、2.74亿元、2.99亿元。对应的租赁收益分别为3.19亿元、3.03亿元、3.25亿元，截至2019年上半年，录得物业收益及租金收益分别为1.48亿元及1.60亿元。

五大物业中，租赁收益最高的是购物中心的花园城，2018年末为1.1亿元，2019年上半年约为5.09亿元，已出租每平方米的平均月租金154.9元，受租户租约满期影响，上半年租用率从去年末的99.8%下降至79.6%；商业物业新时代广场截至2019年上半年租赁收益4536.4万元，平均月租金156.1元，为五宗物业租金之最。

激活存量物业

招商蛇口如今拥有可出租土地面积167.7万平方米，出租率达到96%，出租收入0.57亿元。拥有可出租物业的可出售面积总计为317.6万平方米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房等等，实现出租收入13.5亿元，同比增加9.9%，总体出租率82%；酒店收入3.48亿元。

截至6月30日，招商蛇口实现营收166.87亿元，同比减少20.49%；毛利润63.2亿元，同比减少29.5%；毛利率37.9%，同比下降11.76%；归属于上市公司股东的净利润为48.98亿元，同比减少31.17%，归属母公司的净利率为29.5%，较2018年同期减少4.6个百分点。

现金流量表的数据显示，招商蛇口还在进行规模扩张。报告期内，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为60.6亿元，同比增长192.11%；投资活动产生的现金流量净额继续保持负值，为-94.6亿元；筹资活动产生的现金流量净额为124.8亿元，同比减少52.18%。招商蛇口手中持有的货币资金达到764.1亿元。

招商蛇口近年来注重多元化投资，其持有性投资物业呈现增长态势，2016年至2018年三年间，可出租面积从239.11万平方米上升至311.74万平方米，租金由18.39亿元增长至24.92亿元。

截至2018年12月31日，招商蛇口于深圳的投资物业价值398亿元，拥有28个综合开发项目及9个商业开发项目，同时在深圳海上世界、太子湾、前海妈湾和深圳宝安国际机场、深圳国际会展中心有近1000万平方米的优质土地，以及于6个综合开发及商业发展项目中拥有95%或以上所有权。至2019年上半年，投资物业价值增长至432.58亿元。

近几年，招商蛇口在地产基金、REITs等资本化运作方面进行不断探索。2017年，招商蛇口曾通过地产基金模式，以3.2亿元的出资额，腾挪北京和上海三处商业物业资产，从而获得50亿元离岸人民币。

如此可见,运用地产基金、REITs等资本通道实现商业资产的有效循环，是招商蛇口多年来试图激活存量物业的主要方向。