资本“撬动”城市更新

相较于传统房地产“开发—销售”的业务模式，商业地产更注重长效运营，和“投资—建设—运营”全产业链运营模式构建。对存量项目的改造可以帮助企业极大的缩短建设周期，同时降低投资决策中可能出现的风险，提高商业项目周转速度，有效降低时间成本和投资成本，吸引更多房企进入存量改造市场。 商业存量物业改造的风潮逐渐升温，上海作为城市更新的先行者，更早一步进入存量时代。据统计今年1-9月上海新开业的商业项目中存量资产改造项目数量占比近5成，足见房企对存量市场的探索更加迫切。

　　01

　　收并购存量资产，房企轻便扩容

　　随着我国城市更新不断深化，产业和消费需求升级的趋势愈加明显，房企积极尝试新领域探索，即时进行战略调整和布局，加速扩展商业版图。 随着一、二线核心城市存量市场的形成，改造项目以高周转，低成本的优势博得房企的关注，通过多种方式纷纷布局存量市场，而大规模的房地产私募基金也在悄悄加码商业存量市场。 在大悦城(000031,股吧)的基金计划中，专项设置了两支总规模约154亿元的基金，用于存量项目的收购。2018年3月，融创（上海）商置联合盛煦地产发起国内首只存量资产并购基金，正式以基金形式涉足商业地产存量市场。

数据来源：亿翰智库整理 近年随着核心城市优质土地资源日益稀缺，房企也将目光转向存量资产改造，但随着资金优势显著的

　　数据来源：亿翰智库整理 近年随着核心城市优质土地资源日益稀缺，房企也将目光转向存量资产改造，但随着资金优势显著的房地产基金进入存量市场，传统开发模式面临更加严峻的挑战，房企们不约而同的加快了在存量改造市场的布局。 今年9月，龙湖商置在华东布局的首个收并购改造项目龙湖华泾天街开业，将龙湖商置带入了商业存量市场的角逐中。近期，吉宝置业以4.93亿元人民币完成对第九城市全资子公司100%股权及其所持上海张江微电子港3号楼的收购，后期将根据市场需求进行整体改造。 通过收购获取存量项目进行改造升级，给这些被市场抛弃的商业项目注入新的生命，赋予存量项目新的竞争能力，企业扩张规模的同时实现存量资产的价值升级。

　　02

　　资产证券化加速，退出通道同步探索

　　由收并购获取存量项目进行改造已成为房企实现存量地产资本化升级的方式之一，更是进入存量市场扩张规模的途径，而对于商业地产而言后期的长效运营更是重要，完整的资本运营模式更是维持企业生命力的重要保障。 当前商业地产行业正加速推进资产证券化，在存量市场交易活跃的环境下，公募REITs也被列入重点工作计划，尽管距离正式落地尚有距离，但作为存量资产的最佳推出路径，企业对于类REITs的探索却已经开始。2018年有4支合计136.65亿元的以商业地产物业为底层物业的类REITs产品成功发行。

　　在国际市场中，物业收购主体独立或与私募基金按一定比例出资收购物业，改造升级后再作为标的发行类REITs，证券成功发行后能够极大的提高存量资产的流动性，同时也可以将出资部分从中抽出以提取现金流，既是放活了有效资本也是极大降低了投资风险。

　　结 语

　　随着核心城市优质资源被瓜分殆尽，增量市场逐渐成为少数几个巨头房企的专属领域，规模庞大的存量市场将成为企业下一步发展的新风口。存量资产改造作为城市更新的核心动能，正在成为商业地产企业拓展版图的重要路径。