李宇嘉：这个“金九银十”，为何有点凉？

新房降价也难卖

　　“金九”开局的上半月，35城新房成交同、环比都下跌了7%。此前重点城市已连续下跌2个月了。开发商的焦虑，将楼市的主导权让给了购房者。现在，买方市场的特征明显，访客量还不错，但“观望为主，不急于成交”。因此，开发商继续祭出降价手段，只能使市场越来越疲软。

　　值得注意的是，现在新房在售库存很低。克而瑞监测的27个重点城市中，22个城市的库存消化周期低于12个月，11个城市的库存周期低于6个月。既然短期供求这么紧张，为何新房降价也难卖？因为，除了新盘竞争之外，二手房正在大举侵入新房生态圈，并彻底修订了楼市的游戏规则。现在，一二线热点城市二手房挂牌量多是“10套+”的水平，差不多都比去年底翻一倍，远比新房供应要多。

　　比如，目前深圳、杭州、重庆、成都二手房挂牌量分别有6.3万套、10万套、11.7万套、11万套，分别比去年底增加3.3万套、1.5万套、7.1万套、5.2万套，普遍要比新房在售库存高30%以上。二手房挂牌量暴增，似乎是一夜之间发生的。3个月前，银保监会主席郭树清曾说过，“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”。现在来看，还真是那么回事儿。

市场“看的多，买的少”

　　考虑资金成本、交易成本、机会成本、房屋折旧等因素，这两年买房，会出现“不亏就是赚”的现象。因为房价涨幅收缩，难以覆盖成本。据中泰证券统计，上海持有房产的成本大约是9%。也就是说，如果上海房价不涨，或者涨幅低于9%，那么买房者其实就会出现账面亏损。在深圳，这几年加杠杆投资房产的职业炒客很多，其中有一位炒客与笔者私聊，他是2017年加杠杆买房的，尽管房价上涨了20%，但算下来并未盈利。

　　不赚钱了，就得套现。但是，现在交易成本较高，各种税费高达房屋总价的6%-10%。在需求不再任性的情况下，市场的表现就是“看的多、买的少”。贝壳统计的典型14城中介带看量，近几个月一直在高位，但二手房成交却惨淡，周期高达4-6个月。结果，就是业主不得不降价。

二手房与新房竞争

　　近日发布的8月份70城房价指数显示，20大城市二手房价格连跌3个月。当然，二手房跌价，也是受新房影响。试想，新房限价，也有打折，还有交易成本优势，二手房价就得降到和新房价格差不多的水平上，甚至比新房还要低，这就形成了二者相互竞价的新规则。

　　去年，各地新房限价，尽管出现“排队抢房”等乱象，但直接导致了二手房市场的低迷。紧接着，今年二手房降价，也将新房逼向死角。开发商心里很清楚，政府限定土地出让溢价、限定新房价格涨幅，本质上就是切断从“地价-房价”、从“新房价格-二手房价格”的房价传导渠道，将地产归类为收益平庸的资产。因此，地产商唯一的选择，就是加快出货。

房价高位平衡是共识

　　笔者认为，新房价格还要上涨，一是因为过去几年地价高，二是因为允许一定的涨幅，才能保持财富增长的美好念想，需求端才不至于哑火。这样，对土地市场也好、商品房市场也好，都是好事情。毕竟，去除对地产的依赖不是短时期能达成的。

　　但是，楼市前景清晰，其作为资产的尾部溢价，不知不觉中消磨殆尽。无论房价还是交易量，高位平衡是多方共识。政策要拿捏和权衡，比如新一期的贷款市场报价利率(LPR)，5年期的保持不变，并未定向加息。显然，楼市冷了，要稳定一下。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)