陈志超:城市更新3.0——平衡的艺术

中国的城市更新逐渐从外延式扩张转变为更具有内涵式的发展。在历史传承的基础上，更加注重空间重构和产业内核，引入新动能的产业生态，激发老旧建筑的活力。铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理陈志超表示，无论过去或者将来，城市更新都将与时俱进。作为世界领先的房地产资产持有者、运营商、开发商及基金管理公司，铁狮门在全球各地城市更新领域积累了丰富的实践经验，不断推动城市更新理念的提升和发展。

“过去，由政府主导的大规模拆除和重建的时代属于城市更新1.0，但随着时代变迁，由经济增长驱动的房地产开发的城市更新2.0 也随之到来，直到城市更新3.0，由多元化社会需求推动的可持续、多用途的城市更新。”

陈志超认为，当前的城市更新，需要满足不同群体：政府、企业、居民以及不同阶层的诉求，要实现区域经济的增长、空间功能的完善、政府税收的安排、保留人们对老建筑的历史记忆等等。

他还表示，今天城市更新是“平衡的艺术”，包括保护和复兴的平衡，老建筑需要保护也需要复兴它的最大的功能；过去和未来的平衡，需要对建筑进行历史的品味，也需要符合时代要求、充满未来感；科技和人文的平衡，城市更新不仅是开发商的工作，还需要体现科技与人文因素；政府利益、公共利益和经济利益的平衡，需要有效管理和平衡各方诉求。这四个平衡做好了就是对城市更新最佳的平衡点。

谈及到中国城市更新的发展进程，陈志超将其分为三个阶段。第一个阶段，1980 年到1990 年，这个时间段内，是经济改革引发的城区功能性重建。他以上海为案例进行分析：“当时，上海人口密度特别高，尤其是在黄浦区、卢湾区这些老城区，每个小的土地可能都已经被‘见缝插针’建了建筑。当时更多的是功能性的复建，缺什么就建一点。”

第二个阶段，1990 年到2010 年，城镇化进程加速和商业地产的高速发展导致城市土地增值，出现了一轮城市更新发展。“众所周知，1990 年起，上海市开始住房制度的改革，虽然居民的居住环境得到了进一步改善，但从城市更新的角度还远远没有达到上述的四个平衡”陈志超说。第三个阶段，从2010 年至今，基于可持续发展理念，城市空间的利用趋向平衡，脱离了前期推倒重来或者重新新建的阶段。

城市的生长开始从“大拆大建”向城市更新过渡，城市更新还应该与时俱进，从旧改中挖掘机会，随着对外开放的持续深化，中国的外商投资环境不断改善，房地产市场进一步开放，不得不说，城市更新迎来前所未有的机遇。在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的诸多挑战，并且，物业在改造后如何营造良好的用户体验，实现高效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点。

城市更新对于房地产行业里的参与者，也是新的挑战，铁狮门积极参与并把握每一次机遇和挑战，关于城市更新标志性的案例有旧金山SoMa 区、洛杉矶硅滩PLAYA VISTA、纽约洛克菲勒中心、柏林索尼中心、北京首钢园区冬奥广场等。