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王珊:房地产从加杠杆到加资本

中国财经界·www.qbjrxs.com 2019-10-22 11:02:21本文提供方:李雷原文来源:

“当前房地产行业的变化与分化,体现在政策变化、周期变化、城市分化和企业分化。” 中城投资执行副总裁王珊在主题为“变化与分化—房地产投资新观察&rd

“当前房地产行业的变化与分化,体现在政策变化、周期变化、城市分化和企业分化。” 中城投资执行副总裁王珊在主题为“变化与分化—房地产投资新观察”演讲中表示。

政策变化。体现在房地产调控步入长效管理,“房住不炒、一城一策” 仍是主基调,构建房地产价格预警机制,进行区间管理。此外,房地产融资定向收紧,进行系统性预警,旨在控制融资规模、规范融资方式,促进房地产金融回归本源。可以看到,整个行业的杠杆红利正在减弱。

周期变化。房地产行业短周期受政策影响大。行业周期拉长,在此背景下,行业整体从高频波动步入箱体运行,周期红利减弱。

城市分化。在“房住不炒”下, 住宅回归自住需求,城市基本面差异大,城市分化加剧。一二三线城市的发展阶段不一样,市场周期不同,会有板块轮动机会。

企业分化。近年来,房地产企业集中度持续提升,金融资源、土地储备向 TOP 房企集中。随着行业周期红利和杠杆红利减弱,企业经营能力与融资能力的差异逐渐加大,企业显著分化。

王珊认为,房地产越来越金融化, 多重高杠杆模式已难以为继,房地产行业面临系统性预警风险,需要结构性去杠杆。

当下,加杠杆的困惑主要是融资模式困境、多重杠杆和债务风险三个方面。目前房地产行业总体负债水平较高,市场下沉,客户下沉。此外, 企业财务杠杆、经营杠杆、表外杠杆三项杠杆总和处于高位。

王珊指出,杠杆带给人们最深层次的困扰,是能否为企业带来正向的经营性贡献。通过数据我们发现, 一些房企整体规模和杠杆率在同步上升,但同时企业周转率是下降的。在此背景下,我们需要从加杠杆到加资本,通过加资本的方式实现结构性去杠杆。

房地产市场是一个大市场。我国已经形成了 10 万亿级的房地产大市场,房地产已然成为中国经济的压舱石。通过对近年来全国主要城市二手房房价的研究,王珊分析,从 2017 年下半年起,房地产市场开始箱体波动运行。中城投资作为专业房地产私募基金,开始轻指数重个股,更注重企业、注重项目。

房地产信贷资产不良率低于其他行业,通过研究王珊还发现,房地产重债务融资、轻权益融资,权益融资明显不足,加资本的机会很大。

王珊指出,中城投资更关注产品力强、精细化管理组织效率高的 TOP 企业,注重企业长期持续稳健经营能力。研究发现,TOP 企业短期债务覆盖较好,需要进一步优化负债结构, 增加经营性现金流。基于 TOP 房企杠杆效率显著、资本效率高,综合考虑结构与质量,规模与效益,风险与收益,与 TOP 房企进行加资本合作,将可分享房地产红利。

大资管时代,依托专业化主动管理能力,房地产私募股权基金、并购基金和战略基金正当时。

本文来源:责任编辑:李雷

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