王谦:存量地产时代如何重塑资产价值

“20 年来中国城市化进程的突飞猛进，和共享观念开启全新生活方式，正是存量地产的内在驱动因素。”

盛煦地产联合创始人、董事长王谦如是说。在他看来，中国存量地产和租赁市场都还处于行业发展的起步阶段，但中国存量地产存在很大的发展空间。随着消费升级观念的不断推进，中国消费者开始要求高品质、多用途的创意空间，而城市更新正是应对这一需求的最好方式。

王谦分享一个案例，是上海格兰云天大酒店。这正是从资产的收购，到重新定位，再到改造，最终实现运营。较集中地体现了企业资产管理的能力。城市更新中的存量资产如何挖掘价值、焕发二次生命？王谦提出，这需要跨界合作的意识、思维的意识，利用不同的业态组合，以最优化的运营成本、个性化的服务理念，使物业的运营收益最大化，从而提升资产的价值。

据王谦介绍，盛煦存量地产运用管理智慧与金融资本相结合的一体化策略，将自身核心的物业收购及运营管理与资产管理相结合，实现从前端到后端、从实体到金融全价值链的覆盖，形成了房地产存量物业募投管退的完整闭环。

在小股操盘的基金模式下，凭借多年的专业积累与行业经验，吸引第三方合作伙伴投入股权及债权。此类资本的参与，使得基金可以投资大量资产项目，总体上加强了投资的多元性，由此完成诸多一线城市核心地段物业的收购。

然后利用基金的发行与管理，以及由此带来的财务杠杆，成倍放大投资收益。并且积极管理每项基金投资组合的重要环节，保持财务透明及与投资者坦诚的交流，定期与投资者沟通，使其了解主要的投资组合活动，并及时清晰地提供投资组合的最新信息，力求最大程度提升基金的运作水平，给予投资者安全感与长期收益。

此外，凭借扎实的客户资源及丰富的获客渠道，以及对市场趋势的精准判断，使物业的租金收益最大化。

王谦强调，因地制宜，讲求实际。盛煦存量地产携手专注于存量资产领域的战略协同伙伴，以推进“城市更新”项目为理念共识，扩大资产管理规模，引领中国城市存量产业物业行业升级。

经过了五年的实践以后，王谦团队了解细分行业，做具有改造价值的社会性物业的投资、收购和改造。“现在北京、上海购房者的年龄不断地延迟，使用公寓空间人群的年龄可以到40 岁，甚至更高年龄。能够在空间里边满足他们新的生活空间方式，这是非常好的机遇。”王谦强调，未来盛煦存量地产将会屹立潮头引航存量地产发展。

据王谦介绍，目前已与信托（金谷信托）、基金（InfraRed 南丰集团）、老牌房地产开发企业（金外滩集团、远洋地产、万科地产、融创地产）、当地龙头企业（天同宏基）等分别签署了百亿规模的基金合作业务。在“地产+ 金融”的模式下，盛煦用物业自身经营现金流和资产增值作为收入来源，不断加快扩张速度。