倪晓栋:未来十年,房地产进入“镀金时代”

绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋,在 2019 金砖论坛上分享了新时代下房地产行业发展的三点思考：第一，房地产行业处于怎样的新时代？第二，在新时代的背景之下， 中小房地产企业应该做什么样的探索和转型？第三，当前背景下，房地产金融可以有哪些模式和平台？

房地产行业处于怎么样的新时代？倪晓栋回顾了房地产行业的发展历史，他称 1998 年至 2007 年为黄金时代，在黄金时代里，行业的发展都是高增长、高回报。2008 年至 2017 年进入“白银时代”，行业依然在快速的增长，但竞争开始激烈，利润出现下降。从 2018 年开始，正在经历和将要经历的未来十年，我们称它为“镀金时代”。“除了成色比黄金时代有所失色，同时意味着房地产与金融要更好地拥抱和结合。”

“ 在‘镀金’十年面临很多的挑战和困难，土地成本与资金成本上升， 调控力度越来越大，销售增速下降，融资渠道收紧。尤其是中小房地产公司融资难度越来越大。”倪晓栋表示，整个房地产行业受到宏观调控、信贷政策的影响较大，周期波动较强。

“地产和金融的结合，在于地产和金融的高度同质化和互补性。当房地产行业周期处于波谷时，房地产企业可借助金融平台的融资功能补充项目投资的流动性，熨平波动曲线。” 倪晓栋说，地产项目投资受宏观政策环境等因素的影响，当投资产生的收入远低于投资的时候，流动性必然会受到挤压， 融资功能可以熨平销售收入的流动性波动曲线，抵御周期风险。

同时，倪晓栋认为，金融平台的融资成本也需要地产项目投资的收益来覆盖，融资本身是产生成本的环节，投资本身是产生收益的环节，所有的融资都需要投资的收益来覆盖成本，如果覆盖不了，则产生风险。投融管一体化很好地解决了这个问题，资金与项目一一对应，做到投资风险可控从而最大限度保障融资的安全性。

在融资政策收紧的背景下，如何建立投融管一体化的平台？倪晓栋指出：第一，投资聚焦优质底层资产。在区域选择上，聚焦热点城市群周边具有外溢效应且属于价值洼地的区域。通过收并购的方式拿地，缩短拿地周期，并快速开发建设，提高周转率以实现项目收益最大化。在项目体量、盈利指标上坚持较高的要求，筛选“小而美” 的地产项目；第二，融资要具备独立募资能力的金融平台；第三，对投资项目需要主动管理，主要体现在对风险控制和投后管理的实质把控上；第四，风险控制，让团队和制度成为风险的“放大镜”；第五，投后管理，从投资到退出进行“全链条”管控，最终打造开放、包容的投融管一体化平台。

倪晓栋认为房地产行业从增量时代转向了存量时代，规模导向慢慢在向经营导向和利润导向转变；整个传统的产销模式向地产和金融深化的模式在转变。

针对上述变化，倪晓栋认为，绿创集团首先更加聚焦于优质底层资产， 区域选择上偏好大城市群或者核心城市、环都市圈的城市；其次，项目获取方式上，偏好于通过收并购的方式获取项目；第三，项目的主动管理求质不求量。“主动管理能力，体现在对项目的风控和实质把控上，这是地产项目能否最终实现顺利退出的关键。”