连平:房地产金融总体平稳中边际收紧

今年 5 月份以来，针对房地产金融的政策不断推出，房企融资收紧趋势加强，特别是 7 月 30 日，中共中央政治局召开会议，重申“房住不炒”， 并提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，凸显了政策的连续性和定力。

“这次会议明确房地产政策的调控方向，一是房住不炒，坚定表达了政策导向；二是因城施策，继续作为房地产调控相关重要的组成部分；最后，更为重要的是不把它作为调节经济的手段。”交通银行首席经济学家连平在2019 金砖论坛上表示。

在目前宏观经济下行压力情况下， 有人主张房地产相关的政策可以放松。连平说：“如果松动，当然短期对于扩大内需来说会有帮助。但是从长期来看， 目前许多房地产企业的杠杆水平已经很高，房地产行业在局部区域和相关领域泡沫是明显的。所以在这种情况下一旦放松可能会带来非常明显的市场波动和酝酿新的风险。”

“7 月底的政策基调非常明确，给了大家一个清晰的信号，房地产政策不会松动，这是非常重要的政策宣示。多年来房地产行业问题不断积累，当经济遇到下行压力时，房地产调控政策又顺着经济运行有关的需要，对房地产行业的政策调控进行明显的调整， 这种周期性的反复今天来看显然是不合适的。”连平认为，关于房地产调控预期，不要多想有关这方面的政策还会有更多的刺激，未来政策基调将保持基本稳定。

在这种情况下房地产金融合乎逻辑地出现了微妙的变化，7月31日央行召开的座谈会，专题针对房地产行业， 这种会议的形式和内容在过去来看是很少见的。连平表示，这给出较为清晰的判断，未来一个阶段有关房地产金融政策的主导方向将是边际有所收紧。

今年 5 月份以来，受房地产金融政策边际收紧影响，房地产融资主要是非信贷的融资，包括信托、理财、房地产私募基金采取了更为审慎和规范的管理。“今年下半年到明年上半年， 有关银行表外业务对房地产融资的增长会受到一定程度的影响，增速总体来看会有所下降。”连平表示，但这并不表明商业银行对房地产提供的表内融资业务（开发贷和按揭贷款）构成非常大的影响，表内融资应该不会出现明显的增速下滑，保持平稳增速的可能性很大。

连平认为，房地产金融对于市场未来发展和运行的支持仍会比较稳健， 但在当前的房地产政策下将显得比较谨慎，这背后的原因在于房地产市场与经济政策的联动性。2000 年以来房地产市场出现明显的周期效应，很大程度上是将房地产政策作为经济运行调节手段来加以使用，从而形成了房地产市场周期性波动特点。但“房住不炒” 政策的推出使得房地产市场运行轨迹发生改变，新的运行态势未来还将持续下去。

“房地产调控政策更多是抑制需求，在增加供给方面做得还是不够。” 连平认为，增加供给会涉及到增加土地供应、涉及到金融的支持，在供给的改善方面还有许多事情可以做，这是未来房地产调控中非常值得关注的方面。

关于四季度及明年宏观经济走势， 连平认为，经济增速将在合理区间运行，不会大幅下降或者失速，未来相关的政策重点在维持经济平稳运行方面，比如扩大内需和稳定外贸。