杨现领对于近期的房地产市场进行了多维度分析

70年来，历经几代人的艰苦奋斗，迎来了我们今天空前繁华的现代都市；70年来，一大批具有卓越见识的企业，与时代共成长，通过艰苦奋斗取得了卓越的成就。

鉴于此，值新中国成立70周年国庆日到来之际，由腾讯新闻、腾讯房产特别推出“国力全开·幸福中国”系列报道。旨在通过系列人物报道，从“我们”的视角，窥探正发生的变化，记录中国房地产行业的伟大变迁。

本期访谈邀请了著名经济学家、空·白研究院创始人杨现领，对于近期的房地产市场进行了多维度分析。自年初的“小阳春”过去之后，市场降温和“维稳”一直是市场的主旋律。杨现领认为，站在历史的角度来看，目前一线城市的成交量处于回归均值的状态，价格方面呈现小幅度下滑，其中交易周期延长、业主降价意向以及实际价格回落是近期几个比较关键的表现。

以前人们说：财富掌握在少数人手中。现在人们说：财富掌握在少数城市手中。对于企业来说，一二线城市和强三线城市依旧是布局的重点，对于城市间的分化，杨现领表示现阶段的分化表现更为多样化：“这个分化实际上已经表现在一个城市里的区域和区域之间，甚至区域内部的盘和盘之间、社区和社区之间。”

今天我们谈到供应量，总是更为关注总量数据，但杨现领认为，过于关注总量数据会使我们忽略许多差异性，“一个稳定的，一个良性、有秩序的房地产交易市场，首先供应端就应该是多层次的，针对不同人群、不同需求。”

作为研究者和观察者，他不仅仅是在解读数据上的表现，也更为关注房地产与生活和人的交互。市场表现是市场无数个、无意识的交易所带来有意识的结果，人们都都从个体最大化的利益的角度出发，最终得出理性的交易结果。

随着社会的发展，人们越来越追求有品质的生活，房子也已经从一个单纯的物理空间变成人们释放自己的载体。杨现领表示，大众需要更加多元化的产品满足不同的需求，“中国房地产市场已经进入一个成熟期，应该多元化。产品多样、户型多样，去满足不同人群、不同年龄段，甚至是更细微的需求差异。”

Q：首先想跟您聊一下二手房市场，最近有数据显示二手房市场成交量有一定下降，部分业主有降价的反映，那您对二手房的低温态势怎么看呢？

A：二手房总体上不能算低温，我觉得算是一个相对来说比较正常的情况。今年相对来说好于去年，一线城市基本回归常态，比如上海今年有24~25万的成交，这大概都是历史均值，是从市场表现来讲，成交量按年度是均值回归，按月度是逐月的下滑，但总体的情况里面，相对来说一线相对平稳一些，二线特别是个别二线，重庆、长沙前期透支或者上涨批评明显的城市，在大的城市分类里面，北京、上海算是相对来说比较稳定一点的，深圳因为最近这些政策预期的影响，粤港澳、大湾区政策的影响带来短期的刺激，所以深圳的二手房市场有显著的回升，但实际上都是阶段性的。

价格方面基本都是小幅下滑，就是从未来的几个前瞻性指标来讲，我觉得未来大概是相对偏冷的状态，有几个关键的表现：价格开始出现一些回落、呈现周期开始延长、业主降价，我们看到这个市场中不是特别乐观，但是如果站在历史的角度看今天，就觉得这个反应还算比较正常的，如果站在上半年看下半年，就觉得日子肯定难熬了。

Q：在新房市场上，8月份的数据还是不错的，您认为对于北京来说，新房和二手房将会呈怎样的变化趋势呢？

A：其实北京是二手房主导的城市，80%以上的交易量是二手房交易，新房实际上是一个补充性市场，而补充性市场主要取决于市场的供应量、入市量，以及入市的节奏、产品等等。今天我们也看到户型各个方面，特别是产权性质不符合要求也会卖不掉，所以整体上新房也没有那么好，特别是属于政策性的住房，压力相对来说大一些，我认为。因为北京的需求主要是改善性需求，买房人的目的肯定是为了住房改善为主，这种情况下大家可能通过新房来满足改善需求的可能性还不是特别大。

Q：对于北京的购房者来说，一开始买了刚需产品，后期再置换是不是很尴尬，因为改善型产品比较少？

A：如果你是刚需，今年买老、破、小是常态。今天政策需求示范节奏大概是这样，比如说第一个需求肯定是要买一些相对来说靠近总价比较低的，并且有保值功能的。比如说这些地段好的，看起来很破的房子，但是学区、地段、周边配套设施都不错，这样的房子很值钱，单价很高，但是因为面积小所以总价相对较低，这种房子作为你的首付来源实际上是特别好的安排。所以今天这个市场大概是3：7的结构，30%的人属于首次置业，然后70%的人换房，首次置业的年轻人基本上他的选择都是这种。

Q：今年下半年之后，因为一些政策影响，所以企业拿地积极性都不太高，土地市场也比较老，您认为这对后续的市场会有什么样的影响？

A：我认为这是新房市场走到今天，这是几个大的信号。第一，我们看到几乎所有的城市土地市场、成交量都在下降。价格方面，土地溢价率普遍下跌。第二，是资金全面的收紧。今天我们看到发债成本越来越高，到9月初大概整个房地产企业，主流上能统计的企业成债的规模可能达到几万亿，其中绝大部分是民营企业。第三个是结构，到今天为止，拿地比较猛的前面15个企业里面，超过10个都是国企，基本上民企拿地只有恒达、碧桂园这种龙头房企，所以整个市场上，我觉得出现非常明显结构性的分化。第四是销售情况，四季度之后销售情况也开始全面的转向不那么好的状态，而且从政策角度来讲，短期也看不到放松的倾向，回归一个“一城一策”的这种常态，回归年初制定的基调，年初制定的是“一城一策”，但是年初制定的过程里面是偏紧的，偏行政化的，所以今年市场会面临比较大的压力。

Q：企业拿地比较倾向一二线城市或者强三线城市，很多人会说“财富集中在少数城市里”，您怎么看这种城市的分化呢？

A：如果仅仅说是土地市场、新房交易市场和二手房市场的话，这个分化实际上已经表现在一个城市里的区域和区域之间，甚至区域内部的盘和盘之间、社区和社区之间。我们看到在北京二手房交易里面，即便两个小区挨的很近，但就是因为物业、装修、社区条件，带来的溢价率的差异其实很明显。

从新房角度来讲，一个稳定的，一个良性、有秩序的房地产交易市场，首先供应端就应该是多层次的，针对不同人群、不同需求，今天供应端不能成为一个总量概念，因为我们会忽略非常多差异。看总量数据没有意义，但总的数据里面会有一些揭示，如果回归到交易角色本身，则会发现整个微观差异还是非常明显。

Q：新的房贷利率政策发布，您觉得它对于城市间房价成交有怎样的影响？

A：我觉得对房价成交暂时没有影响，或者说影响比较有限，它的核心实际上相当于限制地方政府，在利率上作为调节工具的一种可能性，基础利率是定的，而且我们只能在这个LPR的基础上上浮，不能下浮，所以基本上为了抑制房价。

第二，对于首次置业的年轻人来说，在曾经一些政策下，购房成本相对来说会上升，在整个市场的利率化进程里面，对于以金融利率为主线的调控来说，我觉得未来整个调控政策相对来说就会比较有序一些，不会存在地方政府这种调结构非常混乱的状态，我认为还是把市场整个运行的机制做了一些优化的调整。