孟晓苏：要警惕房地产调控出现“逆市场化”倾向

“要警惕‘房地产调控’中出现的‘逆市场化’倾向，即从供给侧阻碍市场化，强制要求提高房屋‘自持率’，从需求端阻碍市场化，顽固‘限购’阻碍居民购房。”原房改课题组组长，中房集团公司前董事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏表示。　　10月31日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办，以“壮丽70年 奋斗新时代”为主题的“《共和国地产印迹》新书发布会暨2019中国好房子标准研讨会&中国房地产品牌官百人论坛”在北京富力万丽酒店隆重召开。　　这次会上，孟晓苏做出了上述表态，并提出了“一个市场化两个体系”观点，即适时启动房改，迈入市场经济；关注住房保障，建立两个体系；推动税改立法，完善制度设计。　　他认为，中央高层再三强调稳定房地产市场，加快建立长效机制，“我们应该看到房地产投资对经济拉动作用已经非常明显，我们需要坚持房改的市场化”。　　与新中国同龄的孟晓苏曾担任中房集团公司第三任董事长，他是《住房建设成为国民经济新增长点》课题组组长，主持编写了中国住房制度改革方案。他见证并参与了中国房地产业从计划经济到市场经济的发展历程。　　━━━━市场体系与保障体系建设缺一不可　　1996年，我国出现了全面产能过剩、国民经济下滑的局面，彼时孟晓苏提出的“住房建设可以成为国民经济新增长点”的建议很快得到国务院领导认同，时任副总理朱镕基在1997年7月提出：“把住房建设培育为国民经济新的增长点和新的消费热点”。　　“在认识初步一致的基础上，10月份我们成立了《住房建设成为国民经济新增长点的研究》课题组，研究推动住房制度改革，要把住房制度改革这些经验制度化推向全国。”孟晓苏说。　　房改20多年，房地产业为经济增长注入强劲动力。孟晓苏表示，1998年启动房改时，中国经济总量排名世界第7位，房地产投资3580亿元；2010年中国经济总量超过日本升至世界第2位，房地产投资15万亿元。房改后20年的房地产投资增长40倍，拉动中国经济总量增长10倍。此后几年又拉大了与后面国家的差距，这是房改营造出我国经济20多年磅礴发展的繁荣。　　现在房地产投资与基础设施建设投资已成为我国投资拉动经济的主体。而根据央行专家的统计分析，房地产投资比基础设施建设投资占用资金少一半，投资拉动力大一倍。其中原因很好理解，房屋产品生产出来后很快被居民买走，它有一个巨大的“接盘侠”就是购房居民。而基础设施不能马上卖掉，必须由政府或企业长期持有，期间背负的地方债要很多年慢慢还。　　“我试图营造出一个基础设施建设的‘接盘侠’市场，就是引入国外通行的资产证券化‘REITs’，用它来持有基础设施，但到现在为止这个努力还没有完全成功。”孟晓苏说，要坚持市场化改革方向，保持中国经济持续快速增长。市场体系与保障体系的建设缺一不可，不能厚此薄彼、偏执一端。　　━━━━避免单一香港模式，合理增加土地供给　　从自建房到统建房，从福利分房时代到住房商品时代，从课题组组建到房改方案发布，从加薪降息鼓励买房到减税开放融资鼓励开发商参与，作为亲历者的孟晓苏始终在推动坚持房改的市场化方向，完善市场体系与保障体系。　　2011年起的“楼市限购”压低了中国经济增速，“短期刺激”让房地产市场出现“三年半周期”。目前已处在国内经济下行压力加大、消费增速减慢、有效投资增长乏力的环境中，且持续“限购”使今年全国房地产销售出现负增长。“这种情况下，还要抑制内需，限制城乡居民购房需求吗？还要约谈地方政府，用‘一刀切’改变‘因城施策’吗？” 孟晓苏对此提出了疑问。　　他说，要警惕“房地产调控”中出现的“逆市场化”倾向，即从供给侧阻碍市场化，强制要求提高房屋“自持率”，从需求端阻碍市场化，顽固“限购”阻碍居民购房。　　孟晓苏表示，中央高层再三强调稳定房地产市场，加快建立长效机制。我们应该看到房地产投资对经济拉动作用已经非常明显，我们需要坚持房改的市场化方向，用房地产业推动中国经济的持续快速增长。　　同时，他也对当前的土地出让和限购制度做出了“急需改变”的呼吁。孟晓苏表示，目前内地房地产市场学习香港的痕迹太重。在香港，大约只有24%的土地用于建设城市。香港市场的缺陷包括住房条件狭窄、财富不平等和长期缺乏发展用地。“香港的经济不平等和贫富差距不但没有减少，反而在近年继续扩大，超过很多国家和地区，让这个城市年轻人感到前景暗淡”他说。　　孟晓苏还表示，在内地学习“香港模式”让我国大城市建成区普遍偏小，我国规划要求人均100平方米，实际只达到人均66~80平方米。各个城市供地太少，尤其是大城市，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆六大城市的城市建成区面积总共为7132平方公里。而东京都市圈总面积1.34万平方公里，城市建成区6993平方公里，说明我国住宅建设用地供应严重不足。　　“不少地方政府认为，只有商业用地才能创造税收，住宅土地卖一次就没了；另外，有的地方政府有一个误区，越是调控房地产，越是减少供地，这些都是不正确的。内地学习这种土地制度的结果就是高房价、高地价，最后买房人不得不分担这个结果，这已经在经济上造成了后果。所以要认清问题的危害，中国这么大一个国家，不能每个城市都建成香港的模式，要走出单一的香港模式，按照城市规划用地指标，合理增加土地供应，科学扩大城市规模。特别是要增加城市住宅建设用地规模。房地产就是因为用地过少造成地价过高，人为的推动房价上涨。”他说。