唐华：创造中国自有元素的豪宅经典

随着房地产业经过近20年的飞速发展，从拿地盖楼、新房交易为主的增量市场，开始逐渐向存量市场转型。其中判断存量时代到来的标志是大城市的二手房成交量已超过新房市场。例如从去年数据来看，北京、上海的二手房成交金额已占到总交易额7成以上，房地产市场逐渐从增量时代过度到了存量时代，已是行业的共识。这轮变革中，我们可以看到不少龙头开发企业已开始布局存量市场，向居住生活服务商转型。而在这样一个存量时代下的新房（增量）住宅市场，也将面临着存量住宅的竞争，所以如何做好产品及其附加价值，也是行业面临的新挑战和值得思考的问题。近日，第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华接受了中国房地产金融杂志记者的专访，并分享了她对于这个时代、住宅市场及高端物业项目的一些看法和观点。目前，随着城市开发逐渐成熟，土地资源越来越稀缺，新房开发量逐步降低，配套更为成熟的存量房交易逐步成为客户的选择。“但由于新开发的住宅产品可以及时响应市场需求，不断提升水准，有更好的产品表现，体现更好的人居环境，所以就高端客户而言，更倾向购买综合水准更高的新房。从需求端来看，上海作为国际化大都市，近年高净值群体增长率大幅升高，每年都有大量人才安家在上海，对于高端住宅的需求也日益增长。所以，对于高端住宅市场而言，中短期内新房市场仍有很大发展潜力”唐董说道。当记者问到在上海什么样的项目才能称之为豪宅，唐董笑称，追溯过往，从价格上来说，在以前6万单价就是豪宅了，随着时代不断变迁，经济不断发展，人们的消费水平也在不断提高，以单价来定义豪宅的“门槛”也在提升。综合来看，定义豪宅还是要从项目的多方面进行鉴定，主要是以下几个方面：1. 地段；位于市中心的核心区位，或具有巨大发展潜力的优质区位。虽然如今的消费者对于浦西和浦东地区差异的概念已经弱化，但对于优质地段的追求并未改变。并且客户会更多关注项目周边的未来发展。2. 产品；本身的品质、居住功能舒适度、及配套等因素；如科技和住宅的融合也是发展的方向，就科技赋能于豪宅而言，在国内外考察过大量高端住宅项目的唐董表示：放眼全球，上海是走在科技赋能豪宅非常前沿的。但仍然存在提升的空间，比如注重如何把科技赋能更好地运用、以及提升使用价值，给予消费者绿色环保节能、健康的居住功能和舒适度。3. 价格；从目前的市场角度来看，在上海能称得上豪宅的，单价至少是10万/平米以上的项目了。4. 此外豪宅还有附加因素，如开发商的品牌、楼盘的圈层、物业服务方面，都是构成项目整体价值的要素。唐董也提到，尽管市场整体购买需求仍然旺盛，但高端新房市场的竞争也是比较激烈的。例如，今年第四季度上海高端市场会有集中放量，单价在10万以上的高端住宅项目，将陆续会有约11个项目集中入市。在如此的市场竞争格局下，客户对产品力的要求更高，这就倒逼开发商在产品定位初期，就需要根据自身产品的位置和条件，按照客户的要求从多方面入手提升住宅产品价值，方能在今后的销售中取得竞争中的相对优势，当然这也是促进行业整体水平发展的好事。随后，记者有问到了唐董对于目前一些热点区域的看法，例如：虹桥商务区、临港，这些地区未来发展的趋势是什么？唐董认为，首先，虹桥商务区核心区已经是一个逐渐趋于成熟的板块，并且已经进入到第二阶段的开发，近期政府更是将虹桥商务区的规模从原先的86.6平方公里，进一步增加了64.8平方公里的拓展区，区域面积大了、未来的发展潜力更大。随着进博会进一步推动了虹桥商务区的发展，今年已是第二届进博会，中央也给予非常高的评价，在进博会的不断推进下，相信虹桥商务区在未来的发展会越来越好。其次，看临港片区，主要是以政策因素为导向，使其成为目前的关注点。不过，唐董认为从地段位置来看，临港较为偏远，从长远看潜力很大，但仍需要时间沉淀。谈论到下半年较为关注的优质板块时，唐董表示，城市更新是未来发展的趋势之一，近年来政府相继出台了相关政策规范并推动这项工作的有序推进。上海作为城市更新的先行者，更新步伐从未停止。如果说上海的城市更新和变迁是从市中心开始的，那么苏州河就是市中心不断更新过程中最好的见证者。所以，今年下半年从自住角度以及未来价值的延伸考虑，苏州河沿线地段作为稀缺的上海市中心板块，势必会成为大家关注的焦点。临近采访尾声，当记者问到唐董，对房地产市场走过的这20年，如何看豪宅市场的未来时，唐董表示：经过多年的发展和耕耘，目前的豪宅已经发展到了一个成熟的阶段，未来除了产品硬件、配套的持续升级，开发商在打造豪宅时，也应当注重考虑人文环境、以及圈层氛围的营造。特别是以往国内的豪宅一味模仿国外风格和特色，现如今有越来越多的豪宅具有了中式的特点，如泰禾院子系、融创桃花源这些具有鲜明中国特色的豪宅产品，未来也会创造出更多真正意义上的中式豪宅，让更多拥有自己地域特色的经典顶尖豪宅作品在世界舞台上大放异彩。