2020金砖论坛：后房地产时代 房地产行业如何变革

9月18日，在中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛上，行业人士聚焦房地产当前聚焦的热点问题，针对后开发时代的出路、存量时代转型等痛点难点进行了研判，为房企转型、特色小镇、存量运营与后开发时代提供新的解读。

当前房地产行业应注意的问题

中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明

中国房地产业协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长、国家住房和城乡建设部原总工程师陈宜明，在2020第九届金砖论坛上，针对当前房地产市场金融环境变化，提出房企要把握政策、认清形势、放开眼界、拓宽渠道。

“当前房地产行业出现资金链问题，表现在资金链断裂和资金的周转量变小，根源是房地产市场的销售资金回笼慢或没有资金进账。” 陈宜明表示。

近期有关监管部门针对房地产的融资监管，拟设置“三道红线”政策，主要目标是控制房企的负债率。陈宜明表示，有关部门研究具体的实施细则就是认清形势把握政策，其中最根本的一条，就是中央明确提出要把经济的内循环作为一项重点任务，这个“内循环”首先要循环起来。

陈宜明指出，为了保证经济内循环的顺利进行，一定会下力量打通金融链、资金链。今年4月份中央国务院提出了落实“六保”任务，其中保供应链是重要内容，这凸显了资金链对产业链和供应链的重要性。

“面对新形势，房企在未来的资金募集中，不能只局限于传统市场方式的募集，要拓宽眼界，从社会上募集资金。” 陈宜明认为，拓宽资金渠道，金融才能持续的支撑产业、支撑经济体系的发展。

陈宜明指出，此次论坛不同于前几届，行业面临新形势、新政策，应该把政策研究透彻，想清楚在政策环境下如何开展工作，然后才能确定资金的募集对象，才能保证金融系统的良好稳定运行，才能更加有效的防范金融风险。

新形势下，房地产行业如何变革？

坤志资管董事长俞平康

中国房地产市场的发展，伴随着城市化红利与人口红利的释放，过去二十年经历了快速发展。坤志资管董事长俞平康在论坛上表示，中国城镇化水平到了60%的水平，城镇化进程接近尾声，城市化红利最多不超过10年。而人口红利2010年达到顶峰，此后人口红利不断下降，老龄化率不断上升。

在上述背景下，房地产由增量时代过度到存量时代。“建筑商、开发商必然经历一个痛苦的并购整合过程。”俞平康表示，在“房住不炒”宗旨下，房地产正在进行深刻的变革。

他认为，从人口、土地供给、货币的发行等各种因素来看，房地产行业的商业模式迎来大变革，包括房地产开发模式的变革、房地产投资模式的变革及房地产金融模式的变革。

房地产开发模式从单纯的开发模式变成REITs投资、持有、运营模式，中小开发商未来将退出历史舞台，也给了很多开发商弯道超车的机会，从开发商变身REITs基金。

房地产金融和房地产投资模式的变革，从单纯的房地产基金转向REITs基金、产业地产基金，为中国金融市场填补低风险中收益金融产品的空白，也满足投资者对低风险中收益资金回报的需求。

大国小镇，变局中的新开局

蓝城地产党委书记、执行总裁傅林江

习近平总书记2020年7月21日在企业家座谈会上再次强调：“面向未来，我们要逐步形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

蓝城地产党委书记、执行总裁傅林江认为，国内经济内循环的新开局就在中国的小镇。

在城镇化和逆城镇化机制下，房地产投资是有效拉动内循环的主要引擎。其中包括了城市更新、老旧小区改造、住房租赁试点，还有一块非常大的市场——城乡有机更新非常重要。

根据国际经验，城市化在60%以上的城市，已进入城市化和逆城市化交叉发展的过程，城市化从城市向乡村逐步转移。傅林江表示，在这个转移过程当中，原有“钢筋、混凝土”的开发思维模式要转变了，需要以人们需求的角度作为出发点。“以后市场一定不会是钢筋混凝土的市场，一定是有生命的市场。”

针对近年特色小镇的发展走过了很多弯路，傅林江表示，在建设小镇的过程中，除了要以人为本，更重要的是商业模式的打造，要实现产业、居住、运营三轮同步驱动，小镇才能具备可持续健康发展的动力。

傅林江进一步指出，产业是小镇的基础，可以拉动地方经济、增加税收和就业，解决就地城镇化，改善当地原住民生活水平。居住是美好生活的载体，是提供小镇产业发展的血液，是人民美好生活的居所保障。运营是小镇可持续发展的关键，小镇是一个有机体，保持活力的关键在于运营。

“未来的小镇运营一定是产业、商业、健康、颐养、居住一体化的管理模式。”傅林江表示，要摒弃传统的交给物业管理的思维模式，要三轮同步驱动，小镇才能有效、健康可持续的发展。

后开发时代，中国房地产业路向何方？

上海易居房地产研究院院长张永岳

何谓后开发时代？

“这是相对于大开发时代而言。大开发时代，是指房地产市场大规模、持续增长、快速发展阶段。”上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，后开发时代是房地产大开发阶段之后，新房市场见顶回落，进入稳步发展的新阶段。

一方面，住宅需求进入平稳期；另一方面，新房开发规模、供应规模减少。房地产市场逐步进入二手房市场为主导的时代。

张永岳表示，中国目前总体进入了后开发时代。经济增速来看，2011年以来我国经济转入中增长；从城市化率看，统计数据2019年为60.6%；从人口状况看，我国劳动年龄人口2013年到达顶点。虽然房地产进入了后开发时代，但是可持续发展的空间依然存在，城镇化、改革和需求是关键。

张永岳表示，后开发时代跟过去的大开发时代相比有一些变化，主要体现在，新房规模见顶回落，但保持规模；存量交易渐成主力市场，二手房交易量增长；行业利润率降低，行业逐渐进入成熟期；价格上涨放缓、产业链更加充实丰富；房企融资规模受到抑制，扩张速度放缓；业态成为新的增长点；行业集中度提高；企业管理要求进一步提高，房地产业发展与城市更新、产业升级密切相关。因此，准确把握后开发时代的特征和趋势是行业持续发展的需要，也是企业健康发展的必要。

“从企业发展看，企业应该在对自身认知的基础上，审时度势，科学定位；制定适合当前背景的发展策略；严控风险，轻重适度。”张永岳表示，房地产行业如果能够把科技、金融结合起来，这个产业规模依然很大。

从增量到存量，再谈房企专业化与多元化

近年来，房地产市场从增量到存量的转变成为大家热议的话题，在“从增量到存量，再谈房企专业化与多元化”的讨论环节，业内人士就增量到存量的转变展开讨论，该讨论环节由中国房地产业协会名誉副会长、《中国房地产金融》杂志社副社长胡安东主持。

“人、钱、地、城”正在发生变化

中国房地产业协会名誉副会长(驻会)胡安东

中国房地产业协会名誉副会长(驻会)、《中国房地产金融》杂志社副社长胡安东表示，今天这个主题是增量和存量的关系，房企要发展专业化还是多元化？胡安东认为，房企业专业化、多元化转型围绕的“人、钱、地、城”这四点都在变化。

第一，人，疫情出现以后，人居家的时间越来越长，对居住的条件、生活方式的需求越来越高。第二，钱，房企都希望踩在“绿线”上而不是踩在“红线”上。（“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。绿线是没有触及三个指标，红线是三条指标都触及）。第三，地，两极分化严重，一二三线城市缺地，四五线城市土地闲置。第四，城，房地产圈内基本上讲三种“话”，上海话、广东话、北京话（普通话），对应的是房企聚焦长三角、珠三角、京津冀市场，背后是围绕三大都市圈在变化。

在此背景下，房地产的转型越来越紧迫。房地产企业面向未来，需要把握总量，控制增量，盘活存量，提升质量，产业链共同“商量”。

存量时代，企业比拼的核心是能力

广微控股CEO曹志东

增量是否会被被存量取代？广微控股CEO曹志东表示，“增量向存量的转化很早就开始了，地产金融就是从增量往存量走，当前形式还是齐头并进，你中有我的状况在发展。从境外的案例来看，未来增量基本趋向于零，太多都是改造、存量为主的情况。”

曹志东认为，在存量时代，企业的核心还是比拼能力。增量时代，有跟着时代在跑，跟着资产形势在跑，跟着大环境在跑的感觉；存量时代，真的要靠企业的落地能力和经营能力。

未来房企如何平衡“轻重”发展

康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和

康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和表示，无论从传统百强开发商来看，还是从500多家房企的总数来看，增量和存量的比例是70%:30%。另外一个数据是，增量市场逐步转化为存量市场，也有一线城市转化到强一线城市、一线城市、二线城市。

未来传统的房地产行业怎么向轻资产、重资产或其他产业转型？肖春和认为，这和企业的战略相吻合，产业的发展，首先要结合自己的体量和自己的需求。其次跟人才因素、团队管理因素有关，要靠运营、要靠很精细化的管理才赚到长久的钱，双轮驱动，这样才是一个好的发展方向。

挖掘城市第三空间

上海帝泰众创空间有限公司CEO周佳

“发现城市更新，无论有没有准备好，实际未来已来，必须要拥抱这个时代的变化。”上海帝泰众创空间有限公司CEO周佳表示，存量空间里面发现如果没有内容赋能的话，只有一个物理空间，作为拥有大量空间的业主们，实际上也有迫切内容上的需求，而我们想挖掘一下是否存在城市第三空间的概念。传统是用快速去化的方式将空间卖掉，现在我们通过打造城市第三空间，通过精细化运营赚小钱，但是长久的钱。

“此外，我们把产城一体化研究透彻，未来通过产业的带入、产业的运营，形成区域性的影响力，也为政府带来税收、就业。也解决了很多当地及项目辐射的周边区域的C端用户需求。”周佳表示。

一线城市存量挖掘做租赁潜力更大

V领地研究院院长胡峰

V领地研究院院长胡峰认为，长租公寓这个领域来看，增量是无效的、浪费的。增量从购买者和租赁者角度来看，概念不同，购买者不在乎距离，租客只选择在城中心和地铁周边租房。所以长租公寓的距离不要太远，要切合年轻人的需求。

“长租公寓对于年轻人来讲考虑的是综合能力，不仅是产品开发能力、金融能力，对管理能力、开发能力要求非常高。长租公寓把利润率和投资回报，做到达成符合REITs的要求非常难。“胡峰表示，未来一线城市以存量挖掘做住房租赁的潜力更大，而做租赁、做存量需要不断打磨内功做精细化运营，才能走得更远。

运营需要一个长期的思维

上海驿庭实业发展集团董事长叶菁

“增量和存量可能只是一个概念，核心城市很多存量物业可以通过改造、运营变成增量，让它重焕生机，这种也是增量，不能把它做成存量。”上海驿庭实业发展集团董事长叶菁表示，从前面提到的增量和存量70%：30%的比例来看，这个比例会不断递进，北上广深一线城市，存量慢慢会超过增量。未来的增量更多是在二三线、三四线城市，包括农村土地和城市小镇的挖掘。

在运营层面，叶菁说需要沉下心来，趴在地上抠细节。做运营需要做时间的朋友，去做长期主义者，不管金融还是运营，一个长期的思维更重要。

此外，在此次活动上，由《中国房地产金融》杂志与UBI比利时联合商学院中国教育中心打造的“全球房地产金融双博士学位DBA项目”共同启动，该项目通过行业推荐、企业自荐为攻读该博士学位的学员，提供奖学金支持、学术推广支持和职业发展服务，可以同时申请欧盟和英联邦两所名校的双博士学位。

UBI比利时联合商学院中国教育中心夏群院长

UBI比利时联合商学院中国教育中心夏群院长在该仪式上介绍道，UBI来自欧洲，创始人是皇家的后裔。UBI项目在中国属于领跑者和开创者，培养了中国很多企业家学生。欢迎更多的人加入UBI，生命转瞬即逝，唯有思想、灵感、知识永存。

关于金砖论坛

金砖论坛，是住建部主管、中国房地产业协会主办，金砖传媒承办的《中国房地产金融》杂志，主打以地产、金融高级别论坛峰会系列活动，自2012年举办以来，受市场人士认可，影响广泛，反响热烈。

该活动汇聚地产、金融、产业、基金、租赁等多领域具有影响力人士，探讨全球视野下的房地产金融新发展、新趋势，主办了百余场聚焦地产金融、城市更新、财富管理、健康养老等相关话题的峰会活动，是中国房地产金融领域最具专业性和影响力的论坛，举办以来有超过1000家机构参加会议，5万位以上人士参会。

关于金砖价值榜

“金砖价值榜”于2012年发起，已连续举办九届，是中国房地产金融及财经领域最具权威性和影响力的评选活动之一。致力于构建地产、金融、资产管理新坐标，在房地产金融、资产管理、地产、新金融等垂直领域，对入围企业的规模、运营和成长等方向进行追踪、分析和比较，从而发现新的增长价值和潜在的成长动力，寻找出中国最优秀的企业。