冷热不均的土拍市场

受调控作用逐渐“发酵”的情况下，加上疫情带来的严重影响，土地市场热度遭遇急转直下，频频遇冷并出现不同程度的下滑。但相比第一季度，第二季度的土拍市场“触底回升”迹象明显。近期土地市场迎来它的“小阳春”，从北京、上海、杭州、厦门、成都，到徐州、洛阳，甚至是驻马店、金华等城市的溢价率持续攀高。在拿地多谨慎的趋势下，房企是出现各种减规模策略，还是随着疫情好转，土地市场回暖，各地楼市有条不紊地恢复正常后，开发商对楼市长期行情看好，愿意下手增加土储。入市的节奏也在明显加快不得不说，房地产市场在这场疫情中受到了巨大的冲击，市场呈现低迷状态，2 月份的房地产销售业绩更是创下近几年以来单月销售的最低纪录，百强房企单月和累计业绩出现了同比“双降”态势。值得一提的是，相比受疫情影响严重的 2 月，接下来的日子里楼市明显出现回暖，从一二手成交数据来看，回暖的趋势更是喜人。除此之外，多个地块的溢价率不断攀升，与其去年流拍频起相比，简直呈现冰火两重天的态势。2 月 20 日下午，上海近年来最贵一宗土地出让成功落槌，香港怡和集团附属香港置地联合体以 310.5 亿元成功竞得徐汇滨江西岸金融港地块，刷新中国内地土地总价纪录。在疫情最为严峻的 2 月份，徐汇区顺利成交这宗“总价地王”，大体量、高总价无疑是给今年上海土拍市场恢复信心打了一剂“强心针”。随后，伴随着土地出让规则调整、官宣加快经营性用地出让节奏，出现久违的高溢价成交现象……纵览一季度土地市场，上海共计出让 30 幅地块，总吸金 597.3 亿元，同比增长 82.8%。其中，出让宅地（含商住地）13 幅，出让商地（含其他性质）12 幅， 出让租赁住房用地 5 幅。第二季度第一个月，上海土地市场继续升温，上海嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区约 50 幅土地集中推介，这也是上海市土地交易市场举办的2020 年首场土地出让和区域发展宣介会。二季度开始，住宅用地出让明显放量。“近期，上海土地入市的节奏也在明显加快，土地市场的升温有助于提振房地产市场。”第一太平戴维斯华东区策略顾问服务部高级董事朱锋对《中国房地产金融》表示，土地市场升温主要有三个原因：第一，释放了疫情期间，积压下来的供应和需求；第二，缘于国家对新基建的推动，新基建将加快城镇化进程和未来城市的建设，对房地产有必然的促进作用；第三，疫情之后，部分行业的起伏和不明朗，促使更多资本选择流向固定资产。实际上，进入第二季度，包括厦门、南京、杭州等多个热点二线城市加大了优质土地的供应力度。4 月成交高价地块较 3 月份明显增多，成交总 价 TOP10 榜和成交单价 TOP10 榜较 3 月份全面上涨，就两个榜单地块数量而言，环比分别上涨了 75% 和52%。4 月 22 日，厦门迎来今年的首场土拍，位于思明区的 2020P01 地块吸引了 14 家房企竞逐。据了解，该地块是近年来厦门思明区再次供应的宅地，不仅资源稀缺，且地理位置极佳，是极其优质的标的。该地块以 103.55 亿元的成交总价被当地的开发商上海泰鸣（厦门泰鸣房地产开发有限公司）竞得，溢价率为43.8%。这是厦门有史以来的首个百亿总价地王，成交楼面价也创造了厦门当地的历史新高。联合体组合开疆拓土时隔半个月左右，深圳则迅速接力，位于深圳前海的一宗采用“双限双竞”的宅地，由于前海宅地稀缺加之超过百亿元的总价，一经挂牌就备受关注。现场参与竞拍的共有 16 家房企。除此之外，还出现“拿地联合体组合”，例如天健 + 深业 + 前海投控、金地+电建+华润+南国。中海、华发、招商与建发也参与其中。最终，该地块被龙光地产以 115.97 亿元 + 配建人才房 40760 平方米拿下，溢价率为45%，使得该地块成为深圳单价新“地王”。“此次拍地现场有 16 家房企参与竞拍，其中包括万科、中海、华润、平安、保利、招商、金茂、世茂等。另据了解，其中 8 家房企已组成 3 个联合体。”知名地产分析师严跃进告诉《中国房地产金融》，从此类拿地的企业来看，显然央企占了多数，但从拿地结果看，反而发现民企力度更强。对此，严跃进还表示，虽然今年土地市场确实有很多压力，但是优质地块依然是“受宠”的，所以会出现此类“总价高”、“溢价率高”等现象，继续说明局部土地市场较热的现象。根据公开的土地出让文件显示，本宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。“从此类规定可以看出，土地的约束还是比较强。这也说明类似地块还是面临很多开发成本的。而且无偿移交人才住房项目，某种程度上也说明后续深圳人才住房的发展在强化，这对于此类企业来说也是一个较为积极的尝试。”严跃进说。当然，此类土地可以采取毛坯价的方式进行，客观上使得后续精装修部分存在调整的余地，这或是此类土地开发所指的关注的内容。他还强调，类似地块应该说存在盈利方面的一定压力，但若是处理较好，由于本身前海项目不缺购房者，所以去化或营销成本不会太高。“对于龙光而言，其去年开始拿地力度明显强化，属于本轮土地市场中动作非常激进的房企。”严跃进指出，由于深圳是龙光的大本营，其拿地方面不会有太多的问题。但是后续仍需要注意三个风险。第一，在每次土地市场中总会出现一些激进的房企，这个时候要不断去检查企业内部的杠杆和负债，因为市场有很多不确定性，企业需要谨慎。第二，龙光需要积极稳定企业经营，若是经营得当，这两年凭借此类土地资源，企业经营规模会快速上升，这是值得期待的。第三，要时刻注意后续土地市场的变动情况，以及房屋销售市场的变动情况，这对于此类企业的发展来说具有积极的意义，能够动态地促进土地开发平稳健康发展。政策“救市”缓解房企燃眉之急？根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款，1-5 月份全国土地均价为 5112 元 / 平方米，同比涨幅为 16.5%。而 5 月份土地供应规模继续上行，5 月土地市场成交量创年内新高，溢价率实现五连涨。“从地价来看，其和房价走势明显不一致。该涨幅是最近 13 个月公布数据中的最大涨幅，也说明地价本身在升温。”严跃进总结了其三点原因。第一，近期的供地普遍都是优质地块，本身地价相对高。第二，很多房企在一季度没有太多的土地储备，开始会积极拿地，所以会出现抢地的现象。第三，也不排除近期有各类违规资金进入到土地市场，这也是后续需要关注的内容。根据中国指数研究院公布的数据显示，4 月份全国范围受监测的 300个大中城市土地市场供应量环比增加近四成，同比小幅走高，住宅用地供应环比同样小幅上扬。其中，北上广深四大一线城市土地供应量环比增加逾三成，成交量同样环比走高，四大城市均有住宅用地入市。二线城市供应量同环比走高，成交方面也量价齐涨。三四线城市供应量同比增加逾四成，成交总量环比增加，土地收入总额环比增加超过八成。的确，随着土地市场的升温，长三角成为“兵家必争之地”，长三角成为这一轮土拍市场的“主角”，尤其是对楼市长期行情看好的房企，纷纷下手增加土储。“站在企业层面，我们希望能够大力出台相关的利好政策积极‘救市’，以缓解房企的燃眉之急。”一位 TOP10 房企项目负责人告诉记者。但朱锋强调，目前只是放宽了部分土地的自持比例和准入门槛，但这并不能作为判断土地市场放松的信号。从后续来看，可能将根据具体地块的具体情况而决定是否对自持比例做出改变。4 月 22 日，上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知，其中 9 条直接与土地出让和房地产市场相关，例如加快土地收入安排和使用、加强建设项目用地保障、保持土地市场交易平稳有序、加快经营性用地出让节奏等。“尽管近期上海的土地市场的入市节奏正在加快，利率下调也有一部分正面的影响，但是无论从单价还是总价上看，依然有着较高的门槛。”朱锋认为，上海房地产市场的竞争日趋激烈，房企在拿地前后必须做好充足的市场调研和评估。从前期的规划、开发到之后的入市、营销、运营都必须有专业、整体的规划策略和高瞻远瞩的市场洞察，才能确保房地产产品在未来的市场竞争中脱颖而出。