供应链金融如何为房地产企业服务

中国房地产企业融资的方式依旧处于相对狭窄的局面，然而供应链金融领域的多元化发展在房地产企业也逐步崭露头角。随着产业内供应链不断的完善，供应链金融也正在为行业内的融资问题进行改善。房地产企业不仅可以通过供应链金融解决其上游企业的融资问题，构建地产生态圈，提升房地产供应链整体水平，还可以实现产融结合，为房地产企业打造整个生态圈提供途径。本文以绿智汇供应链平台作为案例背景，阐述了创新性的供应链金融保理业务在房地产企业实际案例中的应用，提出了如何更好的为房地产企业进行供应链服务的策略。

一、房地产企业在融资方面的现状与发展

目前，我国房地产企业融资体现如下特征：在资金结构上对银行贷款依赖较大，资金来源相对狭窄；但呈现出多元化趋势，除了传统的银行信贷、股权融资外，信托融资、夹层融资、上市融资、融资租赁、利用外资等方式纷纷出现；新型融资方式如信托融资等受政策影响，门槛较高。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象。资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求。

同时也由于房地产供应链结构的特殊性，房地产企业的预付购房款主要来自于消费者商业银行贷款，与供应链金融的预付款融资有所区别，所以预付账款融资这种运作模式并不适用于房地产行业。房地产供应链金融的运作主要有以下三种类别，分别为：应收账款融资、存货质押融资与建立下属金融平台。应收账款融资模式，是指中小企业发生资金短缺的问题时，为获取资金以将来到期的应收账款进行质押，向金融机构申请贷款的融资服务。应收账款具有债券属性，是由处于供应链上游的中小建筑企业在与核心企业的交易过程中的赊销产品行为形成的。常见的形式有商票贴现、应收账款质押及保理等种类；在房地产供应链中，作为债务人的核心房地产企业为作为债权人的中小企业背书，若进行融资的中小企业不能偿还贷款，金融机构可以要求房地产企业承担还款责任。

二、传统保理业务在供应链金融中的新模式

当下，在中国的供应链金融领域产生了许多多样性的发展模式和创新服务类型，保理业务作为主要的供应链服务产品之一，也悄然出现了正向和反向之分。首先，保理业务是指以债权人转让其应收账款为前提的，集应收账款催收、管理、坏账担保及融资于一体的综合性金融服务；其次，正向与反向的区别在于交易链方向的区别，反向保理即依托于供应链核心企业的信用，向与核心企业有长期稳定业务往来的供应商提供保理融资服务；其三，通过实例强大的核心企业切入链条，针对中小供应商资质较弱、授信额度不高、融资规模较小的特点，以核心企业信用替代中小供应商信用，实现供应链上下游资金融通的目的。

通过供应链金融项下的保理业务，供应商可在原合同约定付款时间，按照一定的价格将应收账款转让给保理商，并取得相应的款项，将流动性较差的应收账款变为具有较高流动性的货币资金，从而盘活资产，降低了资金占用成本；对于房地产企业，可以延长付款账期，缓解其流动性压力；而且如果发行供应链金融保理ABS对其资产负债表不存在直接影响，一定程度上节约了财务费用。

从过去三年的实际数据来看，反向保理尤其是配以ABS为房地产企业开辟出了新的融资天地；据数据显示，大型房地产企业每年的供应链金融ABS规模都超过百亿元，供应链金融ABS产品涉及的行业主要为房地产行业；目前主要以保利、万科、碧桂园等主体信用和偿付能力均较强的大型房企为主，房地产行业在供应链金融ABS中占据大半江山，发行规模占比达到81.80%；目前，供应链金融已经成为房地产行业融资的重要渠道。

三、创新型保理业务对房地产企业的实际应用

当前，房地产企业仍面临较大的资金压力，以及居高不下的资产负债率；需要多元化的金融服务产品来匹配不同规模、不同压力的房地产企业，因此供应链金融服务的模式还需要再突破、再创新。随着房地产供应链金融服务开展的如火如荼，在2018年绿智汇供应链服务平台也开始尝试进行类似案例的实际操作，并且在正向反向保理的模式下进行了再次突破。

在该实际案例中，因房地产企业资金面临一定的压力，希望上游供应商能够代资进行供货，即在工程项目进度完工后，支付70%的资金货款，验收完成后进行25%的付款，以及5%的质保金；对于一般在供应链上的中小企业而言资金压力巨大，需要采购原材料，需要生产加工，还需要预先供货，这样的项目难以承接；而且也无法凭借自身的资信在银行或其他非银金融机构中获得如此大量的融资额度，因此创新模式下的供应链保理业务就此进行开展。由该房企众多供应商其中之一，相对资质较优的供应商将其基于与房地产企业的货物销售订单进行应收账款的转让，由保理商向其提供资金融通，进行买断式保理业务的开展；其总体规模达1.2亿元，按70%的货款进行保理业务，再以95%的质押率进行计算，最终开展了近8,000万元的保理项目。

在合同约定方面，保理商与供应商签订买断式保理业务服务合同，以该供应商为授信主体，期间要求房地产企业进行货物的确认，以及货款的确权；在贷款利率方面，因保理业务是依据实际货物运送到工地后获得确认才能进行融资放款；因此，其实际的资金使用期限是阶梯式递减的形式开展的，与保理商要求的年化利率相比，实际需要支付的利息远低于合同内的综合利率报价；在本次的实际案例中房地产企业及供应商通过绿智汇供应链服务平台很快就能测算出实际的融资成本；在风险控制方面，保理商依托于绿智汇供应链平台进行项目建造进度、货物运输物流轨迹、以及各类凭证单据等数据确认，大大降低了风险。

总结：

上述案例基于标准的保理业务模式，但与传统保理有着些许的不同之处，该产品同时也借鉴了反向保理的优势；在凭借资信卓越的房地产企业的确权的同时，以供应商的应收账款进行依据，同时授信主体仍旧以供应商为主，放款用途为供应商的采购原材料与生产加工；到期后则由房地产企业履约付款，从而降低房地产企业的财务融资压力和资产负债率；达成这一模式的必要条件是房地产企业与供应商之间的供应链上下游的强关系，在越发成熟的供应链模式下，中小型的供应商企业已然成为了大型房地产企业的组成部分；当工业互联网不断的完善，越来越多的基础数据都会被互联网记录，被印证，且可追溯，不可篡改。这些优势无论对于房地产企业进行应付账款的管理，还是普惠供应链上的中小企业都有着重要的意义和影响；不仅如此，对于金融机构而言，其风险评估也会更为便利，通过业务模式的普遍性，越发的可以积累客户信息而为整个行业带来新的金融动力。