专访开工大吉张世凯：打通资产持有方与租客的“任督二脉”

2017年7月6日， 随着一阵鼓掌欢呼声响起，一家名为“开工大吉”的办公资产服务平台正式在北京注册完成。主打“拎包办公”的开工大吉，最初并没有引起多少涟漪。然而，仅3个月左右，开工大吉就获得了梅花创投、险峰长青天使轮的投资。2018年8月，获得36氪、新势能pre A轮投资，同年10月，开工大吉将总部搬迁至上海。2019年12月又获得凯德集团中国投资。截至2020年3月，开工大吉服务资产价值超2500亿，俨然成为全国 “办公资产服务平台”屈指可数的“黑马”，令人诧异不已。

尽管取得不错的“ 战绩”， 但开工大吉创始人张世凯似乎并不满足停留于此，在他的战略蓝图中，构建未来办公生态的首要目标是要打通资产持有方与租客的“任督二脉”。

“我们不是装修公司，更不是联合办公”

在外界的认识中，开工大吉团队除了精通通信科技领域内的技术开发、研究楼宇智能化工程，还对建筑装饰装修、建设工程设计与施工等上下游产业十分熟悉。

但张世凯在接受《中国房地产金融》的采访时坦言：“我们不是客户眼中的传统装修公司，更不是一家从事联合办公租赁的企业，开工大吉要以拎包办公服务为基础，革新传统办公产品理念，在招商效率、租金收益、智能管理方面为业主带来更多价值，成为全球领先的办公资产服务平台。”

谈及选择该赛道的初衷时，张世凯表示，定制精装房源拎包入驻是未来主流的办公形态。

对于写字楼的运营者而言，往往会遇到招商效率、租金收益、智能管理等方面的痛点，特别是在进入存量时代后，还要解决如何打破传统写字楼存在管理成本高、同质化严重、运营效率低下等问题，诸多问题犹如大山一般压得业主们喘不过气来。

但站在租客的角度上来看，传统的写字楼已经无法满足快速成长型企业对于轻资产、灵活办公的需求。

要如何平衡二者之间的关系，从而实现资产持有方与租客的双赢呢？张世凯强调，急需一个第三方公司为此提供服务，化解其中的矛盾点，这也是开工大吉的发展契机。

特别是在这次疫情下，更是凸显开工大吉其存在的重要性。

“疫情来袭，让大量企业猝不及防。当下，企业普遍存在以下两类需求，通常可以归纳为：现金敏感性和时间敏感性。”张世凯说。

第一类“现金敏感性”主要体现在企业对于现金的敏感度和依赖程度增加。尤其是今年上半年，疫情导致大部分企业的业务无法顺利开展，形成“手头紧、钱包空”的状态，缺乏稳健的现金流，这让许多企业在办公场所方面，选择了“退而求其次”。

因此，出现了很多企业的办公区域发生区域位置的改变，形成了“从市区搬到郊区，从大房子换成小房子”的局面，甚至有些企业为了节约成本，离开一线城市，选择租金相对便宜的二三线城市。

然而，即使办公室可以乔迁，但装修仍然不可避免。可大多数选择“挪窝”的企业原本就受困于资金流的问题，更不愿在入驻办公室的前期就为装修而付出一大笔开销。

第二类“时间敏感性”，张世凯进一步进行举例说明：“以世界500强的企业为例子，集团相关部门在处理更换办公地点的问题时，其中手续繁琐不说，整个流程时间范围拉锯特别长。比如要和财务部门申请装修费用、面对招投标、接触审计等多个方面。到最后落实完成，前后所花费的时间可能长达半年之久。”

经过开工大吉团队的市场调研发现，疫情潜移默化地改变了客户群体的需求，且今后会更加直观表现。

“开工大吉获取到了企业租户对于‘租来的办公室为什么要我自己花钱去装修？’这个很重要的诉求。而且目前几乎80%的写字楼租客与业主交谈时会提出，‘精装修交付’，或者是由业主负责装修部分费用。这些需求让传统模式的写字楼业主不知所措了。” 张世凯认为，开工大吉提供的拎包办公服务，能够解决双方遇到的矛盾痛点。

业务模式 ：从空间规划到智慧办公

据张世凯介绍，要满足写字楼业主“精装房源出租”的要求，并且兼顾租客“快速拎包办公”入驻的定制条件，这就与开工大吉商业模式的核心点息息相关。

“帮人省钱是没用的，只有帮人赚钱才是有用的。”秉持这个理念让他不断地去思考，谁才是这个模式中的最大收益方？

如果业务模式能形成闭环，实际上是帮业主的资产价值整体提高了。首先，是在招商效率方面，将速度大幅度提升。因为带有装修配置的办公楼一定会比不带装修配置的更好出租，这种交付状态一定会成为未来办公楼宇的标配。

张世凯以商品房住宅为案例，早些年消费者在购买商品房的时候多数为毛坯交付，随着时间推移，现在普遍可见的是精装交付状态。所以在他看来，未来写字楼也将顺应这样的趋势，从“毛坯”变成“带精装”。

但这里的“精装”和商品房住宅不同，写字楼的“带精装”是会根据不同企业租户的不同需求再进行设计规划装修操作。

由于各个企业的组织形态不一样，所需要的办公室格局布置也不一样。哪怕是在同样面积的办公室中，对于装修配置的需求也大相径庭。值得一提的是，倘若是帮租客定制交付，出租速度势必会提升。

而在租金价格方面，办公空间在精装交付时会比毛坯交付略高一些，租金价格的上涨也是快速拉动整个楼宇估值的关键点。所以，开工大吉提升交付标准等级的同时，还赋能写字楼业主的资产升值。这也是其在拓宽市场渠道时，广受客户认可与青睐的原因之一。

其次，是省去了装修免租期。

张世凯向记者介绍位于上海北外滩来福士的办公室场景，以开工大吉的速度，从工人入场到完成交付，工期大约在一个星期左右。

当然，叫人叹为观止的速度，正是依托开工大吉背后强大的供应链。“得益于我们完善的自建或者代建工厂体系，所以能够根据客户所需要的工艺要求去定制产品，而且一定是需要大量的工厂数量才足以撑起整个链条，一定是全案解决。”张世凯说。

空间改造期间采用的都是装配式的方案，标准化的产品线、积木式安装、全干法作业……多项作业可以进行穿插施工，互不影响，施工速度提高到传统装修公司的10倍以上。颠覆了传统装修工程进度，还避免造成城市中的建筑垃圾增多，为城市环境减压。

之所以开工大吉并不能被任何一个装修公司或者家具公司替代，是因为单纯的装修公司或家具公司只能解决部分问题，而开工大吉则是涉及全链条，同时赋能写字楼业主与租户双方。

然而，开工大吉提供的办公室的环境品质并不会因为装修时长的缩短而递减。据张世凯透露，企业还受到全球首个完全专注建筑如何影响人体健康的评级系统——WELL健康建筑标准的认可。

众所周知，WELL是全球第一个专注于人类健康与福祉的建筑标准，通过健康和福祉相关的十大概念来衡量影响空间使用者健康的建筑属性:空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神和社区。

国内一些知名的地产楼宇空间都以获得WELL认证为荣，开工大吉与WELL的合作也为了变相地提升国内办公室的空间品质，解决白领办公环境问题，为其提供一个绿色环保、舒适健康的可持续化办公环境。

除此之外，在写字楼出租环节中，业主通常还会遇到一个难题就是，当办公空间出租之后要如何与租户继续长期稳定的链接？

对此，张世凯表示，采用拎包办公服务之后，通过前期落地的全套办公智能硬件，可以借助大数据进一步了解租户办公空间的使用频率等状态，更好为用户提供服务与规划。及时做到满足甚至提前预备好租户的企业变更需求，也弥补了业主对于楼宇内占比更高的出租面积无法触及的漏洞，有效地提升楼宇空间资产管理的服务质量。

致力于行业的开荒者

纵观现今整个写字楼租赁市场，已经从以前的甲方市场逐步变成为乙方市场，其实每一个资产持有方都应该考虑如何提供更具有核心竞争力的产品，来吸引和留住租客。

“过去争先恐后排队寻租写字楼办公的时代已然结束。目前，大量的业主还停留在舒适区里没有跨出转型的第一步，不要等到被市场环境遏制住喉咙的时候才去思考创新和转型，这样就为时已晚，一定要有危机意识。”张世凯说。

而谈及选择该赛道的初衷时，张世凯表示，“开工大吉，不是一个单纯的互联网企业，而是一个传统产业的升级，行业的开荒者。”

从事做拎包办公这件事没有对标，因为整个规则包括合同拟写、定价都是在探索的过程中逐步累积迭代，关键的难点还是在于人才，他希望团队能够打造出规范整个行业的标准，也给后来入局者起到一个参考借鉴的作用。

他更加不愿意看到一些缺乏经验，或者带有个人诉求的人浑浑噩噩入局，导致“游戏规则”被破坏。因为这个行业，对于跨界、零基础进入的人是很不友好的。所以在未来，开工大吉战略模式更多的是将商业模式核心点分享出来，开始着手开放平台，教育上下游，分享输出的供应链。

“我们主要服务一线城市客户为多，开拓城市的逻辑上，开工大吉往往被合作伙伴‘绑着走’。”据张世凯介绍，目前开工大吉已与凯德、华润、万科、龙湖等头部商业地产开发商达成战略合作，服务凯德、光大安石、晶耀前滩、北京金茂等办公面积超1100万平方米。

未来，开工大吉还将坚守初心，秉承着“要创造一个让企业轻松成长的世界，连接无限未来，希望所有企业都能够活得更好”的愿景，为行业提供更多价值。