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三道红线“零踩线” 金茂展现强劲战略底盘

中国财经界·www.qbjrxs.com 2021-04-06 13:00:09本文提供方:网友投稿原文来源:

同时,金茂财务及资本结构持续保持稳健,三道红线全部转为“绿档”实现“零踩线”稳健增长。在“双轮两翼”发展战略逐步走向成熟期之际,金茂逐步

同时,金茂财务及资本结构持续保持稳健,三道红线全部转为“绿档”实现“零踩线”稳健增长。在“双轮两翼”发展战略逐步走向成熟期之际,金茂逐步展现出了强劲的战略底盘,以资金充裕、精益运营为核心,走出了全新的格局。

核心业绩稳步增长

报告显示,2020年金茂实现合约销售金额2311亿元,同比增长44%,业绩目标完成率高达116%,这也是金茂首次突破2000亿销售额。实现收入600.53亿元,增幅达到39%。其中,在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。北京、上海的单城签约销售额超过200亿元。

金茂业绩始终保持较高增速,数据显示,2016至2020年,中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的当年销售额同比上年增速,连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜首位。

业绩高增长,是金茂在核心城市市场地位持续领先力的表现。数据显示,2020年,中国金茂在中国一二线核心城市均占据了领先的市场地位,全年销售额过100亿的城市达到7个。其中北京、上海全年销售额均超过200亿,北京257亿,上海210亿;南京全年销售额达到182亿。

在亮眼的城市数据背后,明星项目的贡献度不言而喻。北京颐和金茂府首次开盘销售业绩达到50.6亿;南京河西金茂府全年4次开盘4次售罄;深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿。

金茂始终坚持一二线战略布局,受益于大城市发展红利,金茂才能取得如此强劲的销售业绩。公告显示,截至2020年年末,中国金茂已经进入51个城市,实现了全国核心城市的均衡布局,去年新增的二级项目土地储备中,87%位于核心一二线城市。

三道红线零踩线 现金流充沛

除了业绩的稳健增长之外,金茂近几年给外界留下的印象是稳健的财务和充沛的现金流。报告显示,2020年金茂杠杆比率再度下降至41%,其融资成本也进一步下降至4.42%,三道红线全部转为绿档,实现零踩线。

截至2020年末,中国金茂持有的现金和现金等价物为434.55亿元,计息银行贷款及其他借款共975.78亿元。而其物业及土地已签约销售未交付结算的金额约达到3017亿元。

据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66%,较上年同期下降8个百分点至达标;净负债率下降为53%,较上年同期大幅下降32个百分点;非受限现金短债比为1.56,较上年同期改善提升约0.89至达标。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示:“中国金茂2020年‘三道红线’全部转‘绿’。由于流动现金的大幅增长,较大程度缓解其债务压力,债务结构得到进一步优化。”

这背后得益于金茂的强大融资能力,2020年金茂继续创新融资渠道,期内,金茂在境内成功发行共两期人民币25亿元无担保中期票据;发行中化大厦CMBS共计人民币22.01亿元,票面利率仅2.65%;完成约9.5亿股股份配售,获得款项净额约港币54亿元。同时公司在项目层面积极引入合作方资金,为后续项目开发提供了充足的资金保障。

更为亮眼的是,金茂在2020年继续保持较高的回款率。期内,金茂实现全年回款2098亿元,年度现金回款率再次超过90%,其现金回款的持续稳健态势让人信赖。

城市运营贡献强劲增长动能

金茂大力发展城市运营,通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势,并多元化的资源引入,构筑“城-人-产”新生活方式,金茂不仅成功培育出公司的第二增长曲线,也为中国城市化提供了高质量升级发展的关键助力。

报告显示,2020年中国金茂新增城市运营项目7个,中国金茂1417万平方米的当期新增土地储备面积,44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

截至年末,中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个,均位于一二线核心城市以及活力城市群周边,这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。

这些持续成熟发展的城市运营项目,为金茂业绩持续增长创造了市场动能。2020年全年,来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩,较2019年的14%有较大提升。

2020年,杭州金茂星外滩首开即销售10亿、武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套房源、无锡霞客岛生态城首开即创100%清盘记录、张家港智慧科学城去年连开连捷、更是在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录。12月,三亚南繁科技城金茂湾蓄客85天,认筹1670组,首开房源全部售罄。

杭州富春金茂星外滩项目效果图

武汉方岛金茂智慧科学城项目效果图

无锡霞客岛生态城项目效果图

业绩增长之外,金茂有大量且优质的土地储备,以供后续发展。报告显示,2020年全年金茂总计合理新增土地储备1417万平方米。

在土地储备总量上,截至2020年年末,中国金茂总土地储备增长至9511万平方米,能够继续支持中国金茂未来五年的稳健发展。

在土储结构上,截至2020年年末,中国金茂已经进入51个城市进行持续深耕,实现了全国核心城市的均衡布局,进一步优化了自身的土储结构——数据显示,金茂新增二级项目土地储备中,87%位于核心一二线城市。

在土地储备上,中国金茂现有土地储备资源充沛,且在城市运营助力下,土地储备的持续增长有明确保障。根据金茂的规划,至2022年,将有60%新增土储来自于城市运营。

基于央企战略智慧,2020年中国金茂以“零踩线”、四大强劲增长、六大稳健态势、充裕资金等,展现了企业稳健跨越周期重构行业领先优势的战略全景图。

中国金茂因综合竞争实力,稳健、均衡、高质量的发展态势,而成为具备广阔增长空间的大型央企集团。近期,国泰君安公开表示:当前高地价是全行业的难题,中国金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企,未来利润率将领先于行业,同时考虑到公司具备多元化降杠杆手段,脱颖而出在即。

年报发布后,花旗和建银国际均维持买入评级。花旗表示,金茂城市运营项目可以为公司销售权益占比及毛利率带来更多正向影响;同时,公司坐拥大量土储及健康的资产负债表,相信公司可以很容易超越2022年3000亿的销售目标,同时更加清晰的盈利增长(预计每年双位数)和国企改革会为投资人的信心重建带来更多支撑;根据目前18%的已售未结毛利率、23%左右的新拿地(19、20年新增)毛利率、城运项目30%左右的毛利率及未来三年降本15%的目标,预计21年后毛利率会触底反弹。建银国际也表示,预计21-23年盈利增长CAGR 7%,同时股权交易项目会帮助平滑业绩。

本文来源:责任编辑:李雷

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