加载中 ...
首页 > 新闻 > 滚动 > 正文

七普后人口危机出现端倪 房地产业远期形势严峻

中国财经界·www.qbjrxs.com 2021-07-23 09:25:50本文提供方:网友投稿原文来源:

2021年5月1日国家统计局公布全国第七次人口普查(下称“七普”)数据,普查结果显示我国人口呈现四大特征:第一,人口增速在放缓,近10年人口年均增速为0.53%,比六普年均增速

2021年5月1日国家统计局公布全国第七次人口普查(下称“七普”)数据,普查结果显示我国人口呈现四大特征:第一,人口增速在放缓,近10年人口年均增速为0.53%,比六普年均增速下降了0.04个百分点;第二,我国老龄化问题严重,65岁以上老人占比达到13.5%,比六普时提高了2.7个百分点;第三,家庭小型化成为趋势,目前中国平均每个家庭户的人口为2.62人,比六普的3.10人减少0.48人。第四,人口的结构失衡比较明显,部分地区人口持续净流出。上述四个特征概括了我国当前人口的变化情况,从发达国家人口发展规律来看,我国未来面临人口增速继续放缓,甚至进入人口负增长阶段,当经济发展到一定阶段后,人口就会加速下降。七普呈现的人口特征短期内不会对房地产业造成较大影响,但房地产业长期发展形势更为严峻。

人口增长并非七普后才出现下降趋势,自2000年以来的20年间,我国人口增速已呈现明显的下降趋势,从0.76%下降到0.33%,降幅达56%。其间,我国商品住宅市场仍然以较高的增速波动式增长,且增速远高于人口增速(见表1)。从商品住宅增速与人口增速二者的相关性来看,相关系数仅为28.78%,在某些年份二者甚至是背离的,这说明我国商品住宅的增长并不是依托人口增长来实现。

住宅增长与人口增速背离有四个方面的原因。

第一,我国商品住宅的投资属性。我国商品住宅具备居住和投资两重属性,因此房产成为居民资产配置的主要方式,也就是说存在一个家庭多套房的情况。我们在今年新出版的《房地产与中国经济》一书中对商品住宅的投资需求有专门研究。根据2018年12月21日中国家庭金融调查与研究中心公布的《2017中国城镇住房空置分析》的调研数据来做估计测算,2017年全国住房空置率为21.4%,较2011年提高了3个百分点。从不同级别城市来看,一线城市住房空置率呈现下降趋势,2017年为16.8%,较2011年下降了1.1个百分点;二线城市和三四线城市均呈现上涨趋势,2017年二者的空置率分别为22.2%和21.8%,较2011年分别提高了4.4和2.8个百分点。另外,我们从居民资产配置的角度,测算全国的投资比例约为9.91%。我们两种统计口径存在缺口,主要原因是居民作为改善用房(非投资)中也存在空置的情况。

第二,城镇化背景下人口非均衡流动。近20年是我国城镇化快速发展阶段,城镇化率从36.22%增长到60.6%,城镇人口从4.59亿人增长到8.48亿人。人口非均衡流动是带动房地产市场快速发展的原因之一。全国七普人口比六普增加了7896.79万人,其中广东和浙江增量均超过千万,两省增量占全国增量的40.31%,其次江苏、山东、河南等省份人口增长也超过500万。甘肃、内蒙、山西、辽宁、吉林和黑龙江人口呈现负增长,其中黑龙江、吉林和辽宁人口分别减少646.39、337.94和115.49万人。城市间的人口非均衡流动更为明显,以安徽和辽宁为例,尽管安徽省人口增加了152.67万人,但是省会合肥同期人口增加了308.9万人,说明省内其他城市人口在向省会城市流动;沈阳也如此,全省人口负增长115.49万人(减少),但省会沈阳却增加了46万人,这种情况在其他省份也普遍存在。

第三、人口增长与土地供应的失衡造成背离的间接原因。人口的增减代表房地产市场需求变化,土地市场则决定了房地产市场供给。供需失衡是房价上涨的直接推动因素,而价格上涨及预期是催生投资需求的重要原因,这导致部分投资者跨区域投资买房。从长期供需失衡情况来看,近十年来,海南、西藏、上海、北京、广东、宁夏、天津和福建等人口增长的城市土地供应不足。江西、甘肃、河北、山东、山西、贵州和新疆长期供需比都超过了80%,部分城市人口还呈现净流出的情况,这些地方土地供应明显过量(见表3)。

第四、家庭小型化的趋势。七普数据显示中国平均每个家庭户的人口为2.62人,比六普的3.10人减少0.48人,也就是说即使人口规模不变,住宅的需求也会增长18.32%。近年来随着城镇化的推进,大量年轻人进城落户,年轻人与父辈人分居情况越来越普遍,同时,随着生活方式的改变及生活压力的上升,丁克一族及不婚一族也有扩大的趋势,这都是导致家庭小型化。另外,近两年还有一个明显的特征,即单身女性婚前购房的情况越来越普遍,背后的原因是租房的不便利及安全感的需要,这也是在数字上导致家庭小型化的原因之一。

目前来看,决定住宅需求与人口背离的四个因素还依然存在,况且人口只是增速放缓,还没有进入负增长阶段,因此,短期内在总量上不会对房地产市场有较明显的影响。2018年我们在第一版《房地产与中国经济》一书中对新建商品住宅的需求做过测算,商品住宅的需求拐点在2025年左右,也就是说未来五年,商品住宅的需求仍然趋势向上。

七普后,国家出台了支持“三胎”的人口政策,这是继2016年放开“二胎”政策后的又一次人口政策的调整,这些政策会对房地产市场产生产品结构方面的需求改变。比如放开三孩政策,传统的两室户型基本不能满足未来三孩家庭的需求,小三房甚至小四房将会有一定的需求,但是这个需求的比例不大。

房地产市场真正的危机在于远期,危机的根源是人口危机。正如凯恩斯和缪尔达尔在20世纪所警告的,发达国家的经济面临人口由增加到减少的问题。从发达国家人口发展规律来看,二战后,发达国家经历了上世纪60年代“婴儿潮”带来的人口快速增长阶段以后,70年代后开始呈现下降趋势。据有关研究资料显示,1960年至1970年期间人口年均增速下降到1.05%,1980年又近一步下降到0.6%的低水平。进入2000年以后,部分发达国家人口增长停滞不前,意大利和日本人口呈现负增长。这些国家没有计划生育政策,但是人口增长下降却成为共同规律。支持人口增长下降的理论很多,比如随着技术进步,科技已经成为推动经济增长的核心驱动力,对于劳动力的依赖度下降;婴儿死亡率的下降;女性工作参与率提高,生育率下降;社保福利水平的不断提高,不再单纯依靠养儿防老;人均寿命的延长;孩子抚养成本上升。

以日本为例,战后也经历了团块世代的“两次婴儿潮”,但是出生率却一直在下降。2018年大前研一出版的《低欲望社会》给我们展现了日本新生代的无欲无求的社会现实,晚婚甚至不婚的人群在逐渐增加,这是造成出生率下降的重要原因。2012年日本国立社会保障及人口问题研究所公布了未来人口的预测数据,2110年日本人口将会下降到4286万人,意味着未来一百年内人口将会消失三分之二,结论令人震惊。2015年“安倍经济学第二阶段”将“人口”列为重要政策目标,提出“遏制少子老龄化,维持50年后人口保持一个亿”。从这个趋势来看,日本的人口在加速减少,这种社会现象对于一个国家来讲是重大的灾难。

日本的这一人口规律有可能在我国继续上演。从我国人口增长趋势来看,经历过三次婴儿潮之后,我国人口增长速度趋势下行,即使在2016年二胎政策放开以后人口增长小幅反弹后仍旧下行。七普数据显示,我国当前育龄妇女的总和生育率仅为1.3,低于日本的1.36。通常,人口学界将总和生育率2.1作为世代更替水平,将总和生育率低于2.1视为低生育率的门槛。考虑到我国老龄化问题,长期来看我国人口下降的问题可能比日本还要严重。从发达国家经济增长与人口的发展来看,还有一个特征就是工业化起步越晚的国家,人口下降的速度越快,人口问题越严重,按照日本的未来人口发展趋势来看,未来50年内人口下降五分之一,100年内人口仅为现在的三分之一来看,我国的人口问题可能更严重,这可能也是我国在七普后放开“三孩”的原因之一。

如果我国人口下降五分之一后果不可想象,这不仅对房地产造成巨大冲击,也会对经济发展造成较大影响。“躺平”是时下流行用语,其折射出的情况与大前研一所著《低欲望社会》在很多方面都相似。新生代在买房、结婚、生育观念方面与之前几代人不同,这对于房地产市场将会是另一重的影响。

人口下降的趋势不可改变,我们只希望这一天来得晚一些,即使按照人口加速减少的节奏,我国出现日本人担心的人口问题也是30年以后的事情了。幸好我们有足够大的人口基数,我国的城镇化仍然在加速推进,我们预判2030年我国城镇化率达到75%,届时我国房地产市场将会全面进入二手住宅市场主导的“存量”阶段。因此,未来近十年内我国房地产市场仍然有一定的发展机会。

本文来源:责任编辑:李雷

本文仅代表作者个人观点,与本网站立场无关。如若转载,请 戳这里 联系我们!

本网站转载信息目的在于传递更多信息。请读者仅作参考,投资有风险,入市须谨慎!

如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。邮箱:info@qbjrxs.com!

{"error":401,"message":"site error"}http://www.qbjrxs.com/news/2021/0723/92116.html