专访贾康：房地产税会不会替代土地财政？

房地产税终于来了，已经是板上钉钉，不可改变了。

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

按照决定，本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。也就是说，五年到期，可能人大就要依据试点情况，对房地产税正式立法。《中国房地产金融》日前专访了第十一届、十二届全国政协委员、政协参政议政人才特聘专家，中国财政学会原副会长兼秘书长贾康。

在贾康看来，房地产税改革已经按了“快车键”，这是一种有效的“制度供给”；在可预见的未来，土地财政和房地产税一定是并行的，不是“谁取代谁”的问题；估计这一轮改革会更多注意借鉴重庆触及房产存量的经验，适当考虑创新。

一个大背景是建立现代财税体制

《中国房地产金融》：眼下房产税推出的背景与时机，您认为有哪些重大意义与考量？

贾康：房地产税是配套改革一个重要的攻坚任务，具有典型的改革深水区“攻坚克难”的特点，说了多年，中央历次文件都明确表达了这个改革方向，但实际推进很不如愿。

2000年左右启动了物业税改革试点，有6个城市之后又扩大到10个城市。试点纯粹是做技术性准备，叫“模拟空转”，做税基的评估，当然再早的前提就是明确产权，把产权理清而取得全套数据，采用计算机可用的相关软件，将数据带入进去以后“模拟空转”，这是第一个阶段改革的技术性准备。然后，就有了上海、重庆两地的试点，这个试点到现在也有10年了，过去没有扩大试点范围。

十八届三中全会全面改革《决定》里边这个方面指导性表述，叫做“加快房地产税立法”，要求走“税收法定”路径并要“加快”。现在中央最新精神的代表性表述，是总书记在8月17日会上的讲话（已经在《求是》全文发表）其中提到的是“积极稳步推进房地产税立法，搞好改革试点”，那么这样就明确了中央最新决策精神，是“双管齐下”，改革的方向与此前是一脉相承的，但具体部署已涉及两大方面。

现在要做的事情一个是立法，“稳妥”前面加上“积极”，就是按“快车键”的意思了；另一个是搞好改革试点，就是扩大试点范围，这两边是呼应的。这是一种有效的“制度供给”，都属于供给侧结构性改革，都要落在实质性改革任务上。

最有相关意义的大背景，就是中国的现代化进程需要有现代的财税体制，所谓现代财政制度中必须要有现代意义的直接税，而我国直接税首要的制度建设任务，就是房地产税了。

房地产税会不会替代土地财政？开征的主要理由是什么？

《中国房地产金融》：有学者认为，从土地财政收入走向侧重房地产收入是大势所趋；也有人认为，房地产税会取代土地财政，您如何看？

贾康：土地批租收入，性质上叫地租，是凭借着国家的土地终极所有权来收取。房地产税是另外一个性质，是凭借着国家社会管理者的政治权力征收。性质不一样，在数量上比没有直接的意义，但实际运行起来，他们两者之间确实会有联系和互动效应的。

如果说以后住房保有环节上，房地产税越来越有它的分量，土地批租的收入来源表现会是什么？虽然继续存在，但是在“招拍挂”环节上动不动出个“地王”的这个势头会减弱，因为供需双方的预期和行为模式都受到了调整。

在可预见的未来，地租和房地产税一定是并行的，不是“谁取代谁”的问题。房产税的特点是年复一年都有；而土地批租，在一个地皮批了以后，至少40年内，这个收入就没有了，如果是消费性住房，在70年这个时间段内就没有下一笔收入了。这个特点造成了依靠土地批租收入，短期行为会非常强烈，一些地方政府恨不得一下把钱拿足，赶快出政绩，而以后还有没有收入来源，与他无关。这种行为短期化，不利于适应客观规律协调发展。

《中国房地产金融》：房地产税改革涉及重大利益关系的调整，您认为会不会遇到一些阻力？

贾康：阻力一向很明显，这是“啃硬骨头”的事情。总书记说了多次要“冲破利益固化藩篱”，现在推行这么一个举措，是非常不容易的。

征税这个事情，几乎没有人高兴，这也是人之常情。但是从总体来说，在财政学与经济学里有一个提法，“个体的理性可能形成集体的非理性”。每个人都想，没有税收是对自己最有利的，但是对整个社会来说，如果没有税收，它会产生很多问题造成无法持续运转，而房地产税是税制中直接税不可忽视的一个税种。

整个社会要使房地产业更健康，实现长效机制式的运行，也需要再分配机制能够充分发挥作用，促进共同富裕。地方政府职能，按照社会主义市场经济的客观要求，转向公共服务职能为主等等这些诉求，这些相关的制度建设，都和房地产税有关。至于对房地产市场运行来说，这个税是一个“压舱促稳”，使它更健康、更有长效特点的机制。

地方政府职能要实现合理转变，对于地方政府短期行为一定需要有遏制。如构建了房地产税，每年都要征得这个房地产税，地方政府会意识到，只要尽心尽责实现公共职能，优化本地公共服务，提高本地投资环境水平，他辖区之内的不动产就进入升值轨道，而且在原理上，此税是靠市场评估值确定税基，而且每隔一段时间可以重评税基，这样一来，地方政府的财源建设和他的职能履行，就一并解决了，即两者在机制上就内洽了。这是一个非常值得肯定的好机制。这些都是值得我们去努力推进这个改革的理由。

开发商以后会更多地提供中小户型

《中国房地产金融》：房地产税的落地，对现行房地产企业的开发模式会产生多大的影响？

贾康：从供需双方来看，需方过去的特点是什么？没有考虑到持有成本，大家都掂着脚努力买个大户型享受生活。现在有这个预期，在知道持有成本增加以后，很多人会改变原来的想法，考虑得实惠一些，转为买个中小户型了。

这就使土地开发利用的集约程度提高了。开发商会注意到，他拿了地皮后供应的成品，是要通过市场预测，尽可能高水平作规划的，如果意识到需方的结构性改变，他也会在拿到地皮以后，更多地提供中小户型。

在这个供需互动过程中，原来兴风作浪“炒房”的力量，一定会受到遏制，不再肆无忌惮了，因为原来没有持有成本，手上只要有办法，把房子拿到几十套、上百套，都没关系。现在他的顾虑就很明显了，如果拿到了以后不能够把他的那个持有成本转嫁出去，就砸在自己手里了，所以就要谨慎得多。这样，炒房会得到遏制，市场就会更健康、更平稳一些，而且空置率肯定会下降。

《中国房地产金融》：房地产税的税率与税基，估计会怎么定？征收的方式会是什么？

贾康：现在还不知道哪些城市可能加入试点，估计会有差异性。上海和重庆各有一套方案，各有各的特点。因为是地方税，应该允许在具体的细节上，各地根据自己的情况，因城施策。

中国的房地产税一定要有免税的政策设计。现在看到的消息，因为不动产的信息都全套掌握了，按人均多少平方米来做扣除，是体制内讨论的主流意见。当然也有意见说，按人均和套数两个因素考虑，综合一下。

估计这一轮改革会更多注意借鉴重庆的经验

《中国房地产金融》：决策层要求对房地产税立法和改革，做好试点工作，您能否给出一个比较系统的建议？

贾康：总体建议，就是按照中央现在明确的精神，“双管齐下”是正确的选择。加快立法，要进一步积极稳妥推进，这是一个系统工程。我觉得，风风雨雨几十年下来，中央的决策不仅一直方向明确，现在操作上的路径、要领，也都前所未有地明确了。

一是本届人大承诺任期之内要启动立法，启动标准就是开始一审，我希望能够兑现承诺，还剩下不到两年时间。从形势来看，也有这个必要。

二是试点的扩围，已启动了“双管齐下”，我个人估计年底之前会有进一步的消息，下一个年度就运行了，并且有试点五年为期的时间概念。这一方面会给立法过程中各种主张，形成更丰富的理性的评价依据，增加宝贵的本土经验支持；另一方面，新加入试点范围的城市，也可以解一些他们自己的燃眉之急。

现在的房地产市场是“冰火两重天”，一些地方要赶快试行，另一些却不必那么着急，像东北鹤岗，几万块钱一套房子都没人要，都没人去理，那么再开征房地产税是不合适的，先去库存，先缓过劲来，让这些地方缓过气了，才能再考虑怎么办。

三是上海、重庆两地试点中已经明确提出要有一个税基评估，原则上不是简单拿交易价格当税基。在具体改革上，估计各个地方的试点还是会先考虑相对柔性切入，避免引起过大的社会震动。上海的经验是“动增量不动存量”，显得保守些；我估计这一轮改革会更多注意借鉴重庆的经验，适当考虑制度创新中也涉及高端质量，现在可拭目以待看看各地会怎么掌握。

四是在全国统一立法，一审、二审与三审的程序之后，很可能还要有四审。一定会碰到激烈争议。如果立法完成以后，也不会在全国一刀切来执行，会对地方授权，可以有先有后，进行改革的依法实操。