加载中 ...
首页 > 新闻 > 滚动 > 正文

专访贾康:房地产税会不会替代土地财政?

中国财经界·www.qbjrxs.com 2021-12-03 12:01:40本文提供方:网友投稿原文来源:

房地产税终于来了,已经是板上钉钉,不可改变了。为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大

房地产税终于来了,已经是板上钉钉,不可改变了。

为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

按照决定,本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。也就是说,五年到期,可能人大就要依据试点情况,对房地产税正式立法。《中国房地产金融》日前专访了第十一届、十二届全国政协委员、政协参政议政人才特聘专家,中国财政学会原副会长兼秘书长贾康。

在贾康看来,房地产税改革已经按了“快车键”,这是一种有效的“制度供给”;在可预见的未来,土地财政和房地产税一定是并行的,不是“谁取代谁”的问题;估计这一轮改革会更多注意借鉴重庆触及房产存量的经验,适当考虑创新。

一个大背景是建立现代财税体制

《中国房地产金融》:眼下房产税推出的背景与时机,您认为有哪些重大意义与考量?

贾康:房地产税是配套改革一个重要的攻坚任务,具有典型的改革深水区“攻坚克难”的特点,说了多年,中央历次文件都明确表达了这个改革方向,但实际推进很不如愿。

2000年左右启动了物业税改革试点,有6个城市之后又扩大到10个城市。试点纯粹是做技术性准备,叫“模拟空转”,做税基的评估,当然再早的前提就是明确产权,把产权理清而取得全套数据,采用计算机可用的相关软件,将数据带入进去以后“模拟空转”,这是第一个阶段改革的技术性准备。然后,就有了上海、重庆两地的试点,这个试点到现在也有10年了,过去没有扩大试点范围。

十八届三中全会全面改革《决定》里边这个方面指导性表述,叫做“加快房地产税立法”,要求走“税收法定”路径并要“加快”。现在中央最新精神的代表性表述,是总书记在8月17日会上的讲话(已经在《求是》全文发表)其中提到的是“积极稳步推进房地产税立法,搞好改革试点”,那么这样就明确了中央最新决策精神,是“双管齐下”,改革的方向与此前是一脉相承的,但具体部署已涉及两大方面。

现在要做的事情一个是立法,“稳妥”前面加上“积极”,就是按“快车键”的意思了;另一个是搞好改革试点,就是扩大试点范围,这两边是呼应的。这是一种有效的“制度供给”,都属于供给侧结构性改革,都要落在实质性改革任务上。

最有相关意义的大背景,就是中国的现代化进程需要有现代的财税体制,所谓现代财政制度中必须要有现代意义的直接税,而我国直接税首要的制度建设任务,就是房地产税了。

房地产税会不会替代土地财政?开征的主要理由是什么?

《中国房地产金融》:有学者认为,从土地财政收入走向侧重房地产收入是大势所趋;也有人认为,房地产税会取代土地财政,您如何看?

贾康:土地批租收入,性质上叫地租,是凭借着国家的土地终极所有权来收取。房地产税是另外一个性质,是凭借着国家社会管理者的政治权力征收。性质不一样,在数量上比没有直接的意义,但实际运行起来,他们两者之间确实会有联系和互动效应的。

如果说以后住房保有环节上,房地产税越来越有它的分量,土地批租的收入来源表现会是什么?虽然继续存在,但是在“招拍挂”环节上动不动出个“地王”的这个势头会减弱,因为供需双方的预期和行为模式都受到了调整。

在可预见的未来,地租和房地产税一定是并行的,不是“谁取代谁”的问题。房产税的特点是年复一年都有;而土地批租,在一个地皮批了以后,至少40年内,这个收入就没有了,如果是消费性住房,在70年这个时间段内就没有下一笔收入了。这个特点造成了依靠土地批租收入,短期行为会非常强烈,一些地方政府恨不得一下把钱拿足,赶快出政绩,而以后还有没有收入来源,与他无关。这种行为短期化,不利于适应客观规律协调发展。

《中国房地产金融》:房地产税改革涉及重大利益关系的调整,您认为会不会遇到一些阻力?

贾康:阻力一向很明显,这是“啃硬骨头”的事情。总书记说了多次要“冲破利益固化藩篱”,现在推行这么一个举措,是非常不容易的。

征税这个事情,几乎没有人高兴,这也是人之常情。但是从总体来说,在财政学与经济学里有一个提法,“个体的理性可能形成集体的非理性”。每个人都想,没有税收是对自己最有利的,但是对整个社会来说,如果没有税收,它会产生很多问题造成无法持续运转,而房地产税是税制中直接税不可忽视的一个税种。

整个社会要使房地产业更健康,实现长效机制式的运行,也需要再分配机制能够充分发挥作用,促进共同富裕。地方政府职能,按照社会主义市场经济的客观要求,转向公共服务职能为主等等这些诉求,这些相关的制度建设,都和房地产税有关。至于对房地产市场运行来说,这个税是一个“压舱促稳”,使它更健康、更有长效特点的机制。

地方政府职能要实现合理转变,对于地方政府短期行为一定需要有遏制。如构建了房地产税,每年都要征得这个房地产税,地方政府会意识到,只要尽心尽责实现公共职能,优化本地公共服务,提高本地投资环境水平,他辖区之内的不动产就进入升值轨道,而且在原理上,此税是靠市场评估值确定税基,而且每隔一段时间可以重评税基,这样一来,地方政府的财源建设和他的职能履行,就一并解决了,即两者在机制上就内洽了。这是一个非常值得肯定的好机制。这些都是值得我们去努力推进这个改革的理由。

开发商以后会更多地提供中小户型

《中国房地产金融》:房地产税的落地,对现行房地产企业的开发模式会产生多大的影响?

贾康:从供需双方来看,需方过去的特点是什么?没有考虑到持有成本,大家都掂着脚努力买个大户型享受生活。现在有这个预期,在知道持有成本增加以后,很多人会改变原来的想法,考虑得实惠一些,转为买个中小户型了。

这就使土地开发利用的集约程度提高了。开发商会注意到,他拿了地皮后供应的成品,是要通过市场预测,尽可能高水平作规划的,如果意识到需方的结构性改变,他也会在拿到地皮以后,更多地提供中小户型。

在这个供需互动过程中,原来兴风作浪“炒房”的力量,一定会受到遏制,不再肆无忌惮了,因为原来没有持有成本,手上只要有办法,把房子拿到几十套、上百套,都没关系。现在他的顾虑就很明显了,如果拿到了以后不能够把他的那个持有成本转嫁出去,就砸在自己手里了,所以就要谨慎得多。这样,炒房会得到遏制,市场就会更健康、更平稳一些,而且空置率肯定会下降。

《中国房地产金融》:房地产税的税率与税基,估计会怎么定?征收的方式会是什么?

贾康:现在还不知道哪些城市可能加入试点,估计会有差异性。上海和重庆各有一套方案,各有各的特点。因为是地方税,应该允许在具体的细节上,各地根据自己的情况,因城施策。

中国的房地产税一定要有免税的政策设计。现在看到的消息,因为不动产的信息都全套掌握了,按人均多少平方米来做扣除,是体制内讨论的主流意见。当然也有意见说,按人均和套数两个因素考虑,综合一下。

估计这一轮改革会更多注意借鉴重庆的经验

《中国房地产金融》:决策层要求对房地产税立法和改革,做好试点工作,您能否给出一个比较系统的建议?

贾康:总体建议,就是按照中央现在明确的精神,“双管齐下”是正确的选择。加快立法,要进一步积极稳妥推进,这是一个系统工程。我觉得,风风雨雨几十年下来,中央的决策不仅一直方向明确,现在操作上的路径、要领,也都前所未有地明确了。

一是本届人大承诺任期之内要启动立法,启动标准就是开始一审,我希望能够兑现承诺,还剩下不到两年时间。从形势来看,也有这个必要。

二是试点的扩围,已启动了“双管齐下”,我个人估计年底之前会有进一步的消息,下一个年度就运行了,并且有试点五年为期的时间概念。这一方面会给立法过程中各种主张,形成更丰富的理性的评价依据,增加宝贵的本土经验支持;另一方面,新加入试点范围的城市,也可以解一些他们自己的燃眉之急。

现在的房地产市场是“冰火两重天”,一些地方要赶快试行,另一些却不必那么着急,像东北鹤岗,几万块钱一套房子都没人要,都没人去理,那么再开征房地产税是不合适的,先去库存,先缓过劲来,让这些地方缓过气了,才能再考虑怎么办。

三是上海、重庆两地试点中已经明确提出要有一个税基评估,原则上不是简单拿交易价格当税基。在具体改革上,估计各个地方的试点还是会先考虑相对柔性切入,避免引起过大的社会震动。上海的经验是“动增量不动存量”,显得保守些;我估计这一轮改革会更多注意借鉴重庆的经验,适当考虑制度创新中也涉及高端质量,现在可拭目以待看看各地会怎么掌握。

四是在全国统一立法,一审、二审与三审的程序之后,很可能还要有四审。一定会碰到激烈争议。如果立法完成以后,也不会在全国一刀切来执行,会对地方授权,可以有先有后,进行改革的依法实操。

本文来源:责任编辑:李雷

本文仅代表作者个人观点,与本网站立场无关。如若转载,请 戳这里 联系我们!

本网站转载信息目的在于传递更多信息。请读者仅作参考,投资有风险,入市须谨慎!

如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。邮箱:info@qbjrxs.com!

{"error":401,"message":"site error"}http://www.qbjrxs.com/news/2021/1203/93842.html