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二手房交易将“去中介化”?

中国财经界·www.qbjrxs.com 2021-12-08 14:01:35本文提供方:网友投稿原文来源:

二手房选择不通过中介进行交易的城市又多了一个。10月26日,上海市房地产交易中心通过其官方网站发布《通告》称,为持续优化营商环境,进一步推进政务服务“一网通办”

二手房选择不通过中介进行交易的城市又多了一个。

10月26日,上海市房地产交易中心通过其官方网站发布《通告》称,为持续优化营商环境,进一步推进政务服务“一网通办”,让信息多跑路、群众少跑腿,方便人民群众存量房买卖合同网上签约,即日起在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同(简称“手拉手交易网签”)服务。今后,不通过中介交易的存量房签约,可以不用到房地产交易中心的窗口办理,在“一网通办”平台上就能便捷完成。

这是继杭州、深圳、西安等城市推出“二手房网签交易平台”后的又一座城市。上海“跟进”传递了什么信息?是否意味着房地产交易要“去中介化”?对中介行业会产生哪些影响?

什么是“存量房手拉手”交易?

一般来讲,未通过中介的存量房交易就是人们俗称的“手拉手”交易,在二手房市场中始终占据了一定的比重。

根据上海公告的“手拉手”交易流程来看,存量房交易双方可以不用选择中介签约,不用到房屋所在区房地产交易中心窗口线下办理,在“一网通办”平台上就能够快速完成。

记者登录“一网通办”,进入“政务服务”页面,输入“存量房手拉手”进行搜索,点击“立即办理”后,即可发起存量房买卖合同手拉手签约。线上网签备案流程包括:卖主发起网签、输入产权证编号、信息录入、合同分发,买主合同内容确认无异议后,即可进入买卖双方签字签章/电子证照采集,即完成合同签署与网签备案。

从杭州房管局上线的杭州市二手房交易监管服务平台“个人自主挂牌房源”服务来看,和上海“存量房手拉手”实现功能一致。和上海有所区别的是,杭州“个人自主挂牌房源”这一服务,不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易,还新设置了用户身份智能分类功能,实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放。但是对于中介是否可以查看房源?服务平台设置好了用户身份分类功能,仅向个人实名认证用户开放,中介公司登记在册的经纪人登录不了该系统,以此杜绝信息外泄,防止骚扰。

值得注意的是,据上海市房地产交易中心公告,网上办理有困难的,仍可到房屋所在区的房地产交易中心窗口申请线下办理。业内人士认为,“存量房手拉手”主要为买卖双方交易提供一种新的选择,流程的简化也能为双方提供一定的便利。

会否冲击二手房交易

长期以来,在二手房交易市场,买卖双方需要通过房地产中介机构进行信息筛选、匹配、撮合交易。从“存量房手拉手”这一举措推行的目的来看,网签平台的办理过程不存在额外的手续费用,对于买卖双方而言减少了交易成本、提高了网签效率。

那么,该举措将对二手房交易市场,对房产中介会产生怎样的冲击?

中原地产首席分析师卢文曦在接受《中国房地产金融》采访时表示,政府运营的二手房交易平台是一个便民举措,平台的交易本质上不会对市场产生大的影响。该举措对中介的影响较小,目前政府提供的平台和服务有限,还不足以取代中介。“存量房手拉手交易网签”服务基本上是亲属或熟人之间在操作,为了节约成本选择不通过中介自行交易。

据《中国房地产金融》记者调查,从买卖交易层面来看,买卖双方属于陌生方式下,大多不会选择直接交易,这中间涉及议价、办理贷款、交易过户、缴纳税费等业务,对于陌生交易对手而言这显然需要中介。从实际交易情况来看,“存量房手拉手”更适合于互相信任的熟人、亲属之间的买卖交易。双方基于高度信任,对房产交易流程非常清楚,为节约成本选择不通过房产中介自行交易,多表现为产证上亲属间更名、朋友间房屋买卖以及房东与租客间由租转售等情形。

“从交易比例看,今年以来,‘手拉手’交易的占比有所提升。今年年初,非中介房产交易和中介房产交易的占比约为1:9,9月份以来占比为2:8。”卢文曦描述。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》记者表示,对于房东和购房者来说,其二手房交易本身没有通过中介撮合的渠道,那么相关的合同签订可以在“一网通办”系统中进行。类似做法,也减少了买卖双方交易的成本,提高了网签的效率,充分体现了当前上海优化营商环境、提高便民服务质量的导向,具有非常好的社会效应。

基于二手房复杂的交易环节,网签环节上线并不会弱化中介在存量房交易中的角色。严跃进认为,实际上从地方政府角度看,并无取代中介的意图。上海通过搭建手拉手网签服务平台,使得二手房买卖没有中介服务,可以快速成交。中介行业需要主动优化服务。只有这样,“官办”二手房交易服务和传统二手房交易服务的质量才能共同提升。

“去中介化”剑指何在

政府运营的二手房交易平台目前已经在多个城市推出,该举措未来是否会全国推广?早在上海之前,深圳、杭州、西安等城市已经抢先一步出手,陆续出台了涉及二手房交易的相关举措。

2021年7月,深圳市住建局官网上线了“二手房交易平台”系统,这个系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能,分别为:我要找中介买房、我要找中介卖房、我要自主卖房。不过目前该系统仍未正式宣告上线,据了解,其仍在测试阶段。

2021年8月,由杭州市住房保障和房产管理局主管的杭州市二手房交易监管服务平台推出“个人自主挂牌房源”功能。个人房东可以直接在平台发布自己的房源,购房者在注册后,即可直接和房东取得联系,自行看房,洽商房价。

从众多城市推出“存量房手拉手”这一新的市场机制,背后隐现了管理层对房地产中介监管新思路。

住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等8部门近日联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。8部门将通过持续开展整治工作,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

空白研究院院长杨现领对媒体表示,政府搭建“二手房交易监管服务平台”,主要还是起到加强市场监管的功效,对二手房交易市场影响有限,预计绝大多数二手房仍将通过中介渠道撮合成交。

卢文曦表示,二手房的交易面临着签合同、资金监管、贷款等诸多环节,在平台上实际操作起来有很多不便利性,比较耗时。未来“存量房手拉手”交易如果要真的做到去“中介化”,政府需要提供更加完善的服务。

一位房产中介人士在接受《中国房地产金融》采访时表示,他认为针对房地产中介交易监管,对中介有一定影响,但不会太大。在他看来二手房属于大宗交易,而且在看房过程中复杂多变,大多数人没有时间和精力自己一个个去找房。此外,直接交易还存在一些隐患,比如去看房的客户是不是“真的客户”存在不确定性;此外业主挂出来的房子除了抵押交易中心看得出来,其他信息则“体现不出”,比如:邻里关系是否和睦,房屋是否发生过其他事件等,这些都离不开第三方的介入。

在杨现领看来,“房东直售”在国内并没有市场空间,从国外发达市场来看,哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易,也大多会委托经纪人,因为个人之间直接谈判的效率不高。

从当前房地产调控来看,有声音认为政府搭建“二手房交易监管服务平台”旨在促进房地产交易价格透明。

据统计,截止到目前,已有北京、上海、深圳、广州、东莞等15个城市相继落地二手房指导参考价。二手房指导参考价格比前期挂牌价格均打6折-8折不等。从北京海淀区试点二手房挂牌指导价新政来看,可以制约中介挂牌,减少中介炒高房价,通过指导价让过热区域的二手房市场价格回归理性,贯彻“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”。

从实施效果来看,二手房官方指导价出台后,二手房成交价格和成交量均有所走低。截至9月底,中指研究院统计上述15个城市,显示二手房成交量全线下跌,成交价格有6个城市出现下跌,分别是深圳、宁波、三亚、上海、东莞和广州,其他城市二手房成交价格涨幅全部放缓。

本文来源:责任编辑:李雷

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