信保基金李文峥：掘金万亿级蓝海市场 打开REITs投资新模式

去年4月30日，中国证监会与国家发展和改革委共同启动公募REITs试点，14个月之后，首批9个项目经过申报、评审、推荐、再审核等工作，基础设施公募REITs试点工作有条不紊地推进，最终瓜熟蒂落，于今年6月21日挂牌上市，首日开门红之后表现平稳，充分反映REITs的稳定收益特征。自此，我国境内市场实现公募REITs零突破，迈出里程碑式的重要一步。

本次试点REITs极具中国特色。李文峥说：“与海外以房地产为先行资产有很大不同，中国是基于基础设施资产来发行REITs产品，符合中国国情。”中国基础设施存量资产规模已超过100万亿元，从权属、收益率等角度综合评判，适合作为公募REITs底层资产的部分也已达到数万亿元。中国特色还体现在基础设施有较强的政策性，其中许多行业与资产作为国计民生的需要，还要兼顾商业性和公益性。“首先是有很高的站位，选择的是政策性强的项目，比如交通、环保、水务等特许经营项目”，李文峥如此评价首批发行的9个项目，“其次是有全局观，在行业分布、区域分布、企业性质等方面，全局把控，体现了很大的格局和很强的示范性，甚至还兼顾全球视野，发行了一个有效稳外资的项目。”

在现有框架下，公募REITs尚存在诸多难点和痛点，国内对于REITs的法律体系和各类配套规则如金融投资、税收、国资、会计等均尚待完善。“公募基金加ABS的复杂产品结构、负债比例的严格限制、公募基金公司的REITs资产管理专业化水平、原始权益人的积极性以及投资者教育等，还有很多问题要面对、要解决、要完善”，李文峥认为，“REITs政策出台和首批落地十分重要，是从0到1的过程，这样才能充分发现各种问题，以及找到解决的办法。否则，就只能是纸上谈兵，不切实际。”

首批REITs成功上市后，发改委、证监会、交易所等各方均持续积极表态、出台相关举措，全力支持我国公募REITs发展。今年7月2日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”）。

958号文的最大亮点之一就是贯彻中央有关要求、顺应市场呼声，将基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房、旅游、水利等基础设施领域。这些领域均有较大的存量资产规模，根据券商统计，截至2020年底，光伏发电和风电的存量项目规模达到26万亿元，保障性租赁住房存量资产规模约3万亿-5万亿元，自然文化遗产、5A级景区存量资产规模达到4.65万亿元。这些项目普遍初始投资规模大，但建成后的运营成本较低，投资回报稳定，适合发行基础设施REITs。

总体而言，基础设施REITs试点范围逐步拓宽，各监管部门的政策逐步完善，中国的REITs产品朝着规范化、多样化的方向不断迈进，万亿级蓝海市场扬帆起航。

信保基金率先启航，布局REITs赛道

据李文峥介绍，早在2016年的时候，信保基金已开始筹划布局REITs赛道。“早期我们更多是‘探索’和‘推动’：‘探索’主要体现在两方面，一方面是在产业园、长租公寓等领域进行投资；另一方面是对市场上的资产证券化业务进行跟进，‘推动’是指国内REITs政策出来的过程，我们作为主要的参与者和见证者参与其中。”

政策出台之后，信保基金加快REITs的实质性工作，一方面，加大内部资源投入，包括团队建设、组织机构调整、战略定位落实等，公司内部迅速组建了REITs团队，更加明确地去发展REITs赛道；第二方面，近年来公司在大湾区的产业园区项目有实质性推进并形成了资产组合，也在租赁住房和仓储物流等方面努力探索，为REITs发行做好资产方面的准备；第三方面，加强了与头部金融机构和资产方的合作。李文峥介绍道，“金融机构方面，我们与一些公募基金公司和券商之间都在进行紧密合作，部分已签署战略合作协议；资产方方面，对于大湾区重点企业，我们基本上都进行了走访和前期推动。”

“我们坚信REITs是中国持有型不动产资产的未来。”探索和布局REITs多年，信保基金既有信心也有信念，底气与信心主要来自多年的行业研究和专业沉淀，李文峥表示，信保基金本身的央企股东背景，以及十一年发展形成的复合作用——领先的战略布局、资源和品牌优势、专业的投资及基金运作能力、募投管退体系化建设等，均已位居行业前列，公司在不动产领域累计的管理规模已突破千亿元，发展REITs已然具有先发优势。

一是团队实战经验丰富。核心团队成员既包括具备国内首只国际标准REITs越秀房托基金经验的人士，也包括担任国家发改委PPP专家及北大光华REITs课题组成员的人士，具备丰富的REITs实践经验和综合研究能力。

二是对REITs领域的政策理解透彻。公司长期跟踪国内的政策发展并建言献策，对政策具备深刻的理解。作为国内REITs的积极呼吁者、推动者与探路者，团队核心成员不仅参与北大光华REITs课题组，调研并执笔发布多篇系列研究报道，且多次提出REITs政策建议。“在首批公募REITs上市三年前的同一天——2018年6月21日国家发改委召开REITs第一次座谈会，信保就参加了座谈并在会上积极倡导REITs的价值。”

三是具有特色的商业模式。信保基金制定了符合自身优势和特点的商业模式，一方面提供REITs发行服务，另一方面重点推进Pre-REITs，通过私募基金方式，先收购资产，然后再培育孵化，达到REITs的条件后在资本市场实现证券化。“通过REITs的方式来实现公开市场的证券化，形成良好的投资与融资闭环。”

中国式REITs前景广阔，未来可期

“我们认为中国式REITs的前景广阔”，李文峥说道，中国式REITs解决中国问题，解决中国经济发展、社会基础设施等领域发展的重要痛点问题，这也是其价值所在，未来之路任重道远。

依托REITs产品创新和海外实践，李文峥也基于REITs的发展提出了一些建议：首先，企业需要充分认识产品的价值，树立长期发展的理念，从战略的角度去认识和理解REITs的价值，把它当成进入资本市场的新工具，而不是短期的套利。对企业来讲，REITs是一个新的起点而不是终点。

其次，要培育合适的投资者。REITs产品是稳健型的产品，适合众多长线资金参与投资。“相信这个市场不断前行，会有更多的投资者进来，也会更好地理解和体会到这个资产的配置价值。”

再者，要不断做好政策完善和配套。“例如当前REITs产品结构较为复杂的问题，可以通过制度设计去解决，配套政策，如税收、资金、会计处理、国资要求等，都针对这个产品的特点制定相关的规定或指引出来，共同去推动市场建设。”

李文峥介绍到，目前国内REITs发行主要是两大类机构在参与。一类是金融机构，包括公募基金、券商等，具备较强的金融能力，但资产管理能力需要培育；第二类是原始权益人，即资产持有方，他们多具备资产管理和运营的能力，但是金融能力相对欠缺。对私募基金机构而言，有相当一部分是兼具资产运营管理与金融能力的，他们将迎来很大发展机遇，有机会深度参与，取得领先。

围绕基础设施REITs的试点及后续落地，私募基金可以发挥多重角色及作用，李文峥认为，“可归纳总结为‘1+3’模式：‘1’是传统的投资业务，即投资持有型资产，搭建Pre-REITs并以REITs退出；‘3’是结合REITs本身的新业务，一是可以发行私募基金投资于REITs，二是可以作为交易协调人或财务顾问提供发行服务，三是可以参与到REITs项目的运营管理中。”李文峥进一步解释道，“这三方面均是专业要求非常高的领域，REITs可以是投资、投行、资管等各个专业的汇聚之处，因此‘专业’作为信保基金的基本功，是未来公司深耕基础设施REITs业务的发展基石。”

同时，信保基金也着重从资产和服务两个方面做好充分的准备。李文峥介绍，在资产端方面，公司布局仓储物流、产业园、租赁住房、电力设施等领域，寻找优质资产与潜力资产，为Pre-REITs与公募REITs做好资产端的准备；在服务端方面，信保基金着眼于提升服务的广度与深度，当前主要是作为交易协调人的关键角色去提供REITs发行服务，未来随着政策放开，争取作为基金管理人参与REITs的资产管理和基金管理。

REITs的中国道路刚刚铺开，前景广阔，未来可期。“正如刚刚出版的书籍《REITs：中国道路》中提到的，”李文峥说，“期待着越来越多的中国企业走上REITs之路，期待着REITs的中国道路越走越宽广。”