要彻底放弃“赌政策松绑”的念头

面对市场波动，监管之手若单纯“一放了之”，将再次强化房价只涨不跌预期，助长投机炒作行为，让来之不易的调控效果功亏一篑。

文丨李倩倩

今年以来，随着部分大型房企债务违约问题浮出水面，市场各方对于房地产金融风险扩散的担忧加重，放松楼市调控的声音再起。特别是进入下半年以来，多地楼市和地市交易降温，局部地区房价面临的下跌压力加大，叠加部分房企债务风险暴露，种种信号使得市场对调控放松的预期有所升温。

必须看到，造成部分大型房企债务风险攀升的症结所在，正是长期以来与政策对赌成功的心态，以及“高负债、高杠杆、高周转”的传统路径依赖。面对市场波动，监管之手若单纯“一放了之”，将再次强化房价只涨不跌预期，助长投机炒作行为，让来之不易的调控效果功亏一篑，并加剧房地产市场泡沫累积风险。

实际上，早在2017年，中央就提出打好防范化解重大风险攻坚战，重点防控金融风险，并于去年推出了房企“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理制度。相关主管部门负责人和业界专家亦多次提示房地产金融风险，对房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”经营模式潜藏的风险隐患予以预警，但并未引起市场参与者的足够重视。

当前部分房企债务问题频现，再次凸显了强化监管和前瞻性研判，防范化解房地产金融风险的重要性和紧迫性。

稳楼市不能寄希望于放松调控。牢牢坚持“房住不炒”的定位不动摇，是房地产市场发展的首要遵循。只有让房企彻底放弃“赌政策松绑”的念头，形成并保持稳定的政策预期，才能引导其在政府的监管下主动加强自律，不断压降杠杆、依法合规经营，走高质量发展之路。

坚持“房住不炒”，增强房地产政策的连续性和稳定性，继续严厉抑制楼市投机行为，给那些盲目举债融资扩张、企图用“大而不倒”去绑架政策的企业补上这堂“必修课”，是保持政策定力的应有之义。

精准防范化解风险，需要摸清风险底数，加强精准分析和前瞻性研判。以此次风险应对为契机，可抓住时机进一步完善房地产金融监管体系，建立健全风险预警机制，建立健全房地产金融风险动态监测体系，对相关风险早发现、早预警、早处置。

为了实现精准“排雷”，还应稳妥把握好实施风险应对的边界和力度，避免政策“急转弯”“急刹车”造成风险传导、叠加、升级。结合房企融资结构、债务成本等实际，对“三道红线”未达标企业给予合理的过渡期，逐步挤掉高负债、高杠杆房地产企业的“泡沫”，让风险稳步释放。

人民银行相关负责人近日公开表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成一些企业资金链紧绷。可以预见的是，随着监管部门表态，部分金融机构过激行为将得到纠偏。

解决问题企业和问题楼盘的短期流动性问题是当务之急。为了改善和提升流动性，人民银行、银保监会已着手指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场的平稳健康发展。一些已售未交付的在建工程项目有望得到流动性支持，维护好住房消费者的合法权益。

纠偏还体现在对房地产企业的信贷发放上。在实际操作中，商业银行往往基于房企规模排名，或项目区位情况来进行信贷发放。这在一定程度上引发了企业做大规模的偏好。信贷发放应基于房地产企业主体的经营活动和财务状况等基本面，而非规模。商业银行对于经营规范、财务稳健的房企，应继续保持信贷政策的连续性和稳定性，支持健康合规的房企发展。

纠偏还体现在如何更好地支持居民合理的自住性购房需求，尤其是满足首次购房家庭的信贷需求。根据现行政策，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。随着信贷额度趋紧，部分城市的首套房贷利率定价需要在相应期限的LPR上上浮100个基点，购房成本大大增加。与此同时，从银行贷款风险评估规则来看，首套购房贷款的风险基本上大于二套以上购房贷款实际风险。基于盈利性、安全性和流动性的原则，商业银行更倾向于二套及以上购房贷款。为此，相关部门可加强研究，探索通过为商业银行提供更多政策支持的方式，如降低首套房贷款的准备金率，让商业银行平衡好资金风险和收益，提高发放首套住房贷款的积极性。

此外，房地产行业正从增量开发向存量盘活转型，从单一的开发出售向租售并举转变。不少房企顺应市场发展趋势，加大包括租赁住房在内的持有型经营物业的比重。然而，与房企持有型经营业务相匹配的长周期融资体系尚未建立。特别是从2010年开始，房地产开发业务的融资渠道全面收紧，持有型经营业务相关的股权融资、发债融资渠道匮乏，导致很多企业“短债长投”，这进一步加剧了企业资金链的脆弱性。对此，需要在融资层面，对持有型经营业务与房地产开发业务进行分类管理，加快完善与租售并举制度相匹配的房地产融资体系，推动房企转型高质量发展。

当然，完善房地产金融监管机制是精准防范化解风险的其中一环。促进金融与房地产、实体经济均衡发展、良性循环是一个系统工程，还有待财政、税收、土地等配套政策的完善。