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房地产经纪收费模式争议背后,存在六大认知误区

中国财经界·www.qbjrxs.com 2022-01-17 16:01:54本文提供方:网友投稿原文来源:

在房价快速上涨的背景下,经纪行业收费模式产生很多争议,争议点主要是佣金费率是否应该与房价挂钩。质疑者从成本的角度,认为经纪服务收费与服务成本显著不符合。但显然,也不能用

在房价快速上涨的背景下,经纪行业收费模式产生很多争议,争议点主要是佣金费率是否应该与房价挂钩。质疑者从成本的角度,认为经纪服务收费与服务成本显著不符合。但显然,也不能用经纪人提供了多少次带看、多少次斡旋作为收费依据,因为这些过程都不能保证成功交易的结果。那么,我们应当如何理解经纪服务收费的底层逻辑?

二手房佣金收费过高和消费者负担过重,主要原因是短时间内房价上涨过快。当前二手房佣金费率是市场竞争、行业发展和消费者选择的结果,过去的经验表明,用行政手段调节佣金不但不能实现减轻消费者负担的目标,还容易对房地产经纪行业发展秩序造成不利影响,导致行业重回恶性竞争状态,长期最终伤害消费者利益。

(一)强行调低二手房交易服务费用

强行调低二手房交易服务费用最终将影响消费者利益。市场化佣金水平是需求数量与供给数量的均衡水平,兼顾需求端的承担能力以及供给端的收入要求。若强行设定过低佣金或佣金率上限,会导致短期供给数量下降,部分经纪人和经纪机构退出市场,供需矛盾加大,经纪公司将只能被迫参与“砍服务、竞成本”的劣质竞争游戏。经纪行业生产效率降低,行业规范化发展受阻,服务质量下降最终将损害消费者利益。

由于需求并未消失,强行调低佣金率将使市场演化出更隐蔽或更复杂的计费方式,如“看房费”、“信息费”等,助长不规范企业 “吃差价”,长期将会增加市场主体博弈和议价成本,不但让消费者利益受损,而且也加大了政府监管成本。

(二)不合理低费率竞争

消费者委托经纪服务并不是只看重收费高低,而是看重交易的安全、效率和体验。消费者在低品质、低收费与高品质、高收费两种模式之间比较,大部分消费者仍然会选择后者。2015 年,搜房和爱屋吉屋分别推出 0.5% 和 1%的低佣金,市占率起初爆发式增长但很快就开始回落,2019 年爱屋吉屋倒闭,后期搜房网转型为房产媒介,这充分说明低佣金低服务质量的经纪服务并不是市场真正需要的。

上海市“大房鸭”实行按单收取 1.99万服务费的模式,看似服务收费很低,但实际上所提供的服务内容和服务品质不能满足消费者需求。第一,只交易无抵押、无贷款、无担保和产权清晰的房产,这类房产交易数量较少,消费者也可自行交易;第二,大房鸭提供的服务是房地产经纪代办服务,提供极少的居间交易服务和极不规范的交易保障服务,服务内容本身就少。第三,大房鸭通过攫取其他机构的成果来规避成本,通过网络爬虫从其他中介网上爬取房源信息,利用不合理低价诱导客户跳单,攫取其他中介匹配成果,损害其他中介合法利益;第四,大房鸭通过规避监管来降低合规成本,不展示房源三证两书,不符合房源展示规定;利用无从业资格、无专业知识、无备案登记的所谓社区志愿者从事经纪业务,出现交易纠纷后无法协调处理,无法保障交易安全。实际上,经纪代办服务必须以成功匹配作为前提,匹配过程才是最需要投入时间和人力的,其只是让其他机构承担了匹配的成本。

本质上大房鸭这类低佣金企业实际上建立在规避监管、窃取成果和提供低品质无保障服务基础上,只能助长私单和跳单行为,不利于行业长远发展,最终也将损害消费者利益。2021 年 9月大房鸭成交 / 下线房源约占上海总成交量的 3%,消费者认可度极低,绝不会成为行业发展的一种新模式。

(三)按房价分段定价收费

有观点认为,高总价的房屋和低总价的房屋,经纪服务差不多,不应该按照统一的费率,应该进行分段定价。分段计价有两种收费模式,第一种是房价越高费率越低,第二种是房价越低费率越低。两种方式都设置阶梯价格,都会增加消费者对收费模式的理解难度,同时对于价格段的划分社会也会存在争议,操作起来困难,更为重要的是两种方式都将产生不可控的结果。

第一种收费方案降低高总价房屋的费率,会导致“劫贫济富”。从绝对负担上看,高总价消费者的支付负担是与其收入相匹配的,如果降低这些群体的费率,实际上导致低总价消费者群体承担相对更高的负担,加大了贫富差距,与共同富裕相违背。由于高总价房屋本身的成交效率更低、交易风险敞口更大,扭曲的价格将激励经纪人减少对高总价房屋的服务,服务供给减少将导致费用上升,消费者实际成本不会降低。

第二种方案降低低总价房屋的费率,会激励经纪人不愿服务低总价房屋,而更多地服务于高总价房屋,将会导致刚需群体和低收入群体得到的服务减少,消费者实际成本将会提高;高房价交易频率增加也会导致房价结构性“上涨”,经纪人之间对高总价房源的竞争更加剧烈。

无论采取哪种方式,分段降低费率都会影响当前的供需平衡。根据某地链家交易情况进行测算,如 300 万以下房屋费率下降 0.4%、300 万 -800 万房屋费率下降 0.2%、800 万以上房屋费率不变,总体佣金收入将下降 10.2%,这将会导致行业经纪人流失,尤其是那些高学历的经纪人率先流失,服务供给减少。

从情感上,这两种收费方式都是为了照顾特定群体的支付压力,但是,人为调整都将扭曲市场服务供给,最终会使一方或两方利益受损。

(四)居间服务按环节拆分

有观点认为,应当按照服务流程进行菜单式定价,让消费者自行选择。但实际上,居间服务很难拆开定价。居间服务的目的是达成交易,为实现交易,居间服务包含房源录入、审核、询价、带看和撮合等系列服务,这些环节相互关联,独立分开来都没有价值。

从对交易环节进行相对贡献度定价拆分来看,房屋交易过程之中涉及的众多环节具有价值定价难且不易分离的特性,每一个环节的作用都是动态变化的,其价值取决于市场状况、经纪人的努力与消费者的认可等,且每个环节都不可或缺,各个环节对交易的贡献无法划分(无法按佣金率的百分比划分)。比如市场供过于求的时候房源开发的价值就变小,供不应求时房源开发的价值就变大,比如经纪人的撮合努力程度越高成交概率越大,但无法对经纪人努力程度定价。

如果不以成交为衡量标准拆分交易环节将产生逆向激励。以二手房带看为例,如果看一次房收一次费用,对买家来说就会激励经纪人带看假房源,产生大量欺诈行为,对卖家来说会激励经纪人产生大量的无效带看。

从对交易环节进行绝对量定价来看,如果强行对交易环节定价,例如成交的经纪服务中,假设房源收费 3 万,带看收费 3 万,撮合收费 3 万等,由于不同的房价各个环节费用固定,经纪人没有动力成交房价更高交易更难的标的,市场沦为低价简单交易市场。消费者花了钱却不能保证成功交易,显然不可能成立。

(五)代办服务按环节收费

代办服务按环节收费将增加消费者负担,降低规模效应。代办服务中包含的服务近似标准化服务,如果对代办费用进行拆分,由于缺乏规模效应有可能使整个代办服务费用上升。从国际经验对比,中国其他一线城市的代办服务费约为房价的 0.5%,美国、英国、日本代办服务单独收费,平均每笔二手房代办费用约为 1.6%,按环节收费有可能提高消费者负担。

(六)按简单交易与复杂交易方式收费

按简单交易与复杂交易方式收费操作难度高,对减轻消费者负担作用小。一方面,简单交易和复杂交易的界定难度大,通常来说界定标准包括是否有抵押、是否有贷款、是否需要解封、是否需要析产、是否涉及连环单交易等等,不仅涉及卖方还涉及买方,各种因素都有可能影响到对简单交易和复杂交易的界定,界定标准会有很多争议。

另一方面,随着一线城市普遍进入存量房市场,卖一买一连环单比例大幅上升,以北京为例,广义口径上(同一家庭北京买一卖一及北京与异地买一卖一)超过 70% 交易涉及到连环单,有些是一个连环单,有些涉及多个连环单。简单交易复杂交易的划分不但很难操作而且对减轻消费者负担意义不大。

简单交易和复杂交易的划分很有可能带来逆向激励作用。如果简单交易和复杂交易佣金比例差距太大,将会刺激大量的家庭想方设法获取符合简单交易的资格,有可能是市场全部演变成简单交易,其效果相当于全市场佣金率的下调,经纪人不愿意提供好的服务,原来给到消费者的一些保障也就不再存在,消费者不得不承担更大的风险和成本,使整个社会福利倒退。 (本文仅代表个人观点)

本文来源:责任编辑:李雷

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