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第三轮集中供地大起底:央企、国企向左,民企向右

中国财经界·www.qbjrxs.com 2022-01-19 12:02:04本文提供方:网友投稿原文来源:

2021 年 2 月,自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策,这是土地供给的重大变革,对市场影响深远。“两集中”是指,集中发布出让公告,原则上

2021 年 2 月,自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策,这是土地供给的重大变革,对市场影响深远。

“两集中”是指,集中发布出让公告,原则上每年不超过 3 次;集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应该连续集中完成拍卖活动。实施“两集中”供地政策的有 22 个城市,包括北上广深 4 个一线城市,及南京、苏州、杭州、厦门、福州等 18 个二线城市。

从 2021 年的“两集中”实施节奏和效果来看,首批集中供地出现恐慌式抢地并导致房企竞相推高成交价后,监管层及时出台了二手房指导价新政,此后各个地方政府陆续就土拍规则方面设置门槛要求,第二批集中供地集体“遇冷”。

第三批集中供地土拍陆续结束。相较于首批集中供地的火热,第二批集中供地底价成交、终止出让、流拍等“遇冷”现象后,第三批集中供地经历政策调整后出现回暖迹象。

值得一提的是,2021 年供地政策细则的变化成为市场风向决定的因素之一,第二批集中供地之后,土地供给政策明显变得宽松了很多。中指研究院土地事业部负责人张凯接受《中国房地产金融》采访时表示,从拍地主体看,各个城市政策最大的共性是门槛降低。各地通过各种方式降低门槛,包括但不限于保证金比例下调、取消竞自持、减少捆绑配建、回炉地块降低总价、提高新房限价或取消限价等。整体来看,市场表现相较第二批略有升温,但是与首批拍地相比市场热度仍在下降。

第三批集中供地陆续出炉

第三批集中供地已陆续出炉。据《中国房地产金融》不完全统计,从效果看,重点城市的市场整体还是比较平稳,无论是土地成交数量还是成交金额,都高于第二批集中供地,土地市场略有升温。

不过从溢价和流拍来看,出现了新的变化。张凯表示,22 个集中供地城市的溢价地块占比在三轮之间环比持续走低,第一轮超 54% 地块溢价成交,第二轮 18% 地块溢价成交,这反映出土拍热度在持续下降。但是第三批流拍地块占比相较于第二轮却显著下降,第二批为 33%,第三批截至发稿时仅 18%。

从各地情况来看,杭州第三批土拍 35 宗地块全部成交,24 宗封顶摇号,封顶率 69%,整体溢价率 7%。2021 年全年集中供地共成交 2196 亿元,三批集中供地分别为 1178 亿元、257.46 亿元、712.9 亿元。第三批市场热度较第二批明显上升,成交溢价率增加了 2 个百分点。

从封顶宗数占比来看,本轮集中供地共有 24 宗地块溢价封顶进入摇号阶段,封顶宗数占比 71%,已接近2021 年上半年土拍市场水平。其中,主城区有 17 宗地块封顶转摇号,占比约 90%,外围区域 7 宗地块封顶,占比亦近半,整体热度较上轮集中供地有明显回暖。

上海第三批次集中供地 27 宗地块均出让完毕,共成交 469.19 亿元。上海第三批集中供地整体走势平稳,三轮供地平均溢价率均在 3%~5% 之间,本轮集中供地无土地流拍。上海三批集中供地共成交 78 宗含宅地块(不含安置房等特殊用地),建筑面积约 948 万平方米,成交总金额达到 1725 亿元,供应量与前年持平。若统计集中供地前上海已成交的含宅地块,则 2021 年全年含宅地块成交建面超过 1100 万平方米,同比增加21%。

广州市第三批住宅用地于 2021年12月2日挂牌出让,本次供地共出让土地 17 宗,成交 13 宗,流拍 4宗。三批集中供地全部结束,出让住宅用地面积 709.05 公顷,建筑面积1764.62 万平方米。与前两次相比,广州第三批集中供地热度有所回落,溢价率不及前两次 11.5%、0.8%,溢价率为零。

武汉第三批集中供地,共出让土地 46 宗,较前两轮的 60 宗、51 宗略有缩减。成交土地总面积约 279.26 万平方米,规划建筑总面积约 740.99 万平方米,成交总金额约 502.52 亿元。武汉首批供地总体溢价率为 11.7%,第二批、第三批总体溢价率为零。

南京第三批集中土地拍卖,46宗地块底价成交,1宗地块流拍,另有5宗地块因报价“触顶”转入摇号环节,总成交价约325亿元。成交的45宗地块中,35宗宅地底价成交,5宗宅地触及政府限价需摇号产生竞得人。此外,与南京第三批初始公布 61幅拍地相比,中间因故取消了 15 块,可以看出出让土地的谨慎。

“两集中”背后的政策“摇摆”

自然资源部实施“两集中”,意图是在坚持“房住不炒”总基调下,从土地端发力,真正减少哄抢,促进各地土地交易市场平稳,本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”。

但是去年“两集中”的实施效果和政策变化可谓是“冰火两重天”,政策的摇摆和打补丁成为去年土拍市场一大看点。

首批供地出现溢价走高的局面,22 城共成交涉宅地 850 宗,成交建面 10794 万平方米,成交金额 10552亿元。北京、深圳、厦门、杭州、合肥、重庆、成都热度居高不下。

重庆、厦门成交楼面价较 2020年全年分别上涨 85% 和 71%,其中厦门首批成交的 5 宗土地中 3 宗竞价达到上限价格;杭州 41 宗地块以竞自持成交,占总土地出让的 72%,最高自持比例达 40%;南京 36 宗地块触顶成交,有地块经过 158 轮报价。由于延续竞拍、价高者得、多个马甲竞拍等模式,首批集中供地未达到稳地价、稳预期效果,土拍规则将迎来大调整。

2021 年 7 月 22 日,住建部表示要加强房地产金融管控,完善房地产企业“三线四档”融资管理规则,着力建立房地联动机制,推广北京市集中供地做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

同期,自然资源部对土地出让规则进行了细化,指出第二批集中供地的宅地出让要对以下四个方面做出要求:第一,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质;第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查;第三,单宗地溢价率不得超过 15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高;第四,在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

为此,天津、福州、苏州、青岛、杭州、济南、沈阳、成都、南京等地,延期第二批集中供地,并对第二批次集中供地竞拍规则进行修改。

南京实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式,将溢价率限定在 15% 以内,房企拿地后 6 个月内住宅不得上市等;福州要求土地溢价率下调至 15% 及以下,地块全部采取“限地价、摇号”方式出让;杭州提升房企报名门槛,竞买单位需足额缴纳 20% 竞买保证金后方可参与竞买,溢价率上限由 30% 调整为20%,其中“竞品质”试点地块溢价率上限为 10%,出让地块达到上限价格后,由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”;合肥由此前的“价高者得 + 最高限价时转竞配建租赁住房 + 摇号”,改为“价高者得 + 竞装配率 + 摇号”和“价高者得 + 投报高品质住宅建设方案 + 摇号”。

在实施上述政策背景下,第二批集中供地逆转首批火热景象,拿地溢价率大幅降低,流拍地块增多,出现明显降温。沈阳和合肥两座省会城市的第二次集中供地,半数地块提前“流拍”。房企债务承压,拿地意愿降低。

上述政策的大调整,在第二批集中供地结束后,很快迎来政策新一轮放松,广州、杭州、南京等 11 个重点城市三轮土拍规则进一步调整,土地出让政策呈“调整 - 适应 - 再调整”。而在调整细则上,主要调整了对拍地房企资质要求、降低保证金、取消自持和提高住宅限价等。降低参拍房企的资质要求。典型如南京,房企资质由二级及以上调整为三级及以上,并取消了不得联合报名竞买、不得合作开发、严格限制股权转让等约束要求。降低保证金、土地款首付比例。典型如苏州,保证金比例由此前的30%~50% 统一下调至 30%,土地款首付比例则由 60% 下调至 50%。取消竞自持。如成都降低配建要求,重庆则降低自持租赁比例,深圳、成都和厦门更是全面取消竞自持。

提高住宅限价。成都多宗回炉地块的商品住宅限价适度抬升,涨幅在 3%-17% 不等。福州土拍溢价成交时,出让价款每增加 1%,销售指导价的上浮比例由 0.1% 提高至 0.3%,最高上浮比例由 1.5% 提高至 4.5%。广州市南沙、黄埔两区出让地块更是取消“限房价”要求。

“政策端 2021 年集中供地受政策发布时间影响较大,三轮供地分别集中在 5 月、9 月和 12 月,一定程度上产生了阶段性的大量资金需求,特别是第一轮供地之后在销售端和回款端双双受限的压力下,行业资金端明显承压。”张凯对《中国房地产金融》表示,随着各城市土拍政策逐步规范,预计 2022 年各城市的土拍时间将相对分散,能够有效缓解市场波动。

张凯还认为,当前市场仍未见底,房企受制于 2000 多亿元规模的海外债在 2022年到期的影响,行业资金压力缓解有限,2022 年的市场热度波动亦将弱于 2021年。 预计2022年集中供地较 2021年更加平稳。

央企、地方国企成为拿地主力

由于第二批土拍政策的调整,房地产金融审慎管理政策的推进,民营房企“降杠杆、降负债、保现金流”,从第二批开始,拿地主体出现分化,财务稳健、债务率更低的央企、国企成为拿地的主力。

“2021 年土拍市场,比较大分野是来自国企、央企的逆势而上。民营企业有债务考核与盈利要求,在资金成本和保证金方面都比较难和他们竞争。”一位民企房地产投拓部门负责人告诉《中国房地产金融》,从角色切换来看,央企与国企也是托市的主力。

张凯认为,央企和国企的资金优势在当下行业资金紧缺、市场下行回款难的背景下更为明显。受一小部分民营房企爆雷的影响,大部分民营房企现阶段融资受限,而央企和国企仍然能够以较低成本获取融资,因此这种国企、央企和民营房企的分化态势还将持续扩大。民营房企未来或将进一步下沉至弱能级城市,而一二线城市则将以央企、国企和少数稳健型的头部民企为市场主体。

“第三批集中拍地最大的特点是大量国企(特别是地方型国企)进场托底。”张凯表示,从数据上看,深圳、南京、无锡、苏州等地的地方平台公司拿地占比均超 70%,深圳该比值也将近 70%。

例如北京拍地当中,央企华润、金茂及北京地方国企京投、首开、京能相继斩获。从北京第三批出让 13 宗地块来看,京投联合体为最大赢家,其以 175.3 亿元包揽朝阳东坝 3 宗地块;中国金茂以 11.68 亿元摘得门头沟永定镇 0001、0003 等地块;龙湖、京能联合体以 20.8 亿元斩获朝阳区管庄地块;首开、住总、旭辉、密云城投联合体以 20.7 亿元摘得密云水源路地块。

广州本地国企踊跃。保利以总价97.25 亿元摘得海珠、番禺、增城地块,广州本土的城投公司如南沙开发建设、白云城市建设、知识城投资集团、广州城投和广州地铁分别斩获 3宗、2 宗、2 宗、1 宗和 1 宗地块。

武汉第三批集中供地出现本地国资与民企拿地角逐的局面。第三批集中供地 46 宗地块中,本土房企武汉经开投资、武汉文投集团、黄陂城建投资、葛洲坝集团、青山国资等国企逆势而上,香港瑞安、南京维恒、贵州汇和等一批上市公司和民企参与拿地。

长沙市场的局面也是大致相似,参与第三批拍地的主要是以央企、地方国企为主,民企参与度非常低,23宗地块中民企参与拿地的仅有 4 宗。

上海作为全国一线城市中最具看点和风向标的城市,土地出让一直是房企必争之地。2021 年以来,央企、国企拿地占比持续上升,三批集中拍地占比分别是 58%、65%、77%。

从第三批拍地的结果来看,除了央企、本地城投主动外,外地国企也“厮杀”进来,成为上海土拍市场一大亮点。其中“上海国企 + 金茂联合体”拿下康桥镇横沔老街地块,这也是中国金茂首次试水上海城中村改造业务。招商蛇口与象屿、江苏海鸿组成的联合体竞得西虹桥地块。上海本土房企大华集团以 19.48 亿元拿下闵行华漕地块。

省外地方国企的出现,打破了央企与上海本土国企拿地的局面,安徽高速夺得朱家角地块,陕西建工与大名城组成的联合体斩获临港新片区一地块,深圳国企深业集团摘得嘉定区安亭镇一地块,同处深圳的南山地产继第二批合作拿地后再度出手。

央企国企向左、民企向右,成为2021 年土拍市场的一大看点,民企拿地谨慎背后的原因与当下的大环境不无关系,融资收紧导致银行放款、融资难度加大,债务压力大,再加上“三道红线”出台,宏观背景对房企发展模式和经营水平都提出了更高的挑战。

克而瑞研究表示,恒大、佳兆业等多家房企爆雷事件也让房企对“高杠杆拿地”持审慎的态度,预计 2022年房企拿地仍将持较谨慎的态度。

本文来源:责任编辑:李雷

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