中国房地产市场能够软着陆吗？

恒大集团债务危机爆发之后，中国房地产市场的风险已经露出了端倪。这不仅使得中国金融监管部门密切关注这头“灰犀牛”的变化并正在调整相关的房地产调控政策，而且美联储最近发布的金融风险评估报告也指出，要防止中国房地产市场风险溢出对全球金融市场之影响。所以，有分析指出，中国房地产市场风险暴露及美联储货币政策收紧将是 2022 年市场两个最大不确定性因素。

2021 年 11 月 19 日央行网站发布的《2021 年第三季度中国货币政策执行报告》指出，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场支持力度。11 月 12 日，郭树清在央行及银保监会传达学习中共十九届六中全会会议精神的会议上，也同时提出“稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展”。也就是说，金融监管部门频频发声，这在以往是非常少见的。这不仅意味着对中国经济具有重大影响的房地产业确实遇到了前所未有的困难，也因为国内房企债务违约等风险成为“事件”。对此，管理层将面临极其严峻的考验。

如何才能让中国的房地产市场调整出现软着陆，还得分析当前中国房地产市场到底发生了什么？首先，中国最大地产企业恒大集团债务违约危机看上去根本原因在于企业本身，但房地产企业以过度举债进行快速扩张根本不是什么新闻，而是中国房地产市场常态，是中国房地产企业基本发展模式。管理层为了扼住房地产这头“灰犀牛”所推出的限制规定，即2020 年 8 月公布的“三道红线”，本来是常识限定。以信用过度扩张的房地产发展模式根本是不可持续的，只要采取常识性办法，风险立即暴露出来。但是，为何这种不可能持续的发展模式还是持续了近 20 年，这很大程度上与中国经济对房地产过度依赖有关，据国家统计局估计，2020 年中国房地产占整体 GDP 比重上升到 7.3%。有研究估计房地产和建筑业总共占中国 GDP 的 13%，如果把相关供应商也算在内，其占 GDP 将高达 29%。还有，也与政府把房地产作为刺激经济增长工具有关。也就是说，每当中国经济出现下行风险时，一些地方就会透过放宽房市相关限制刺激房地产及相关产业投资增长，国内银行就会提供大量的优惠贷款给房地产企业及购买住房者。这必然导致肆无忌惮地举债投资，整个房地产业与银行、地方政府、民众，更成为密不可分的利益共同体。比如，有研究表明，全球净资产从 2000 年的 156 万亿美元，激增至2020 年的 514 万亿美元，在此期间中国占净增加额的近三分之一。即中国将资产由 2000 年的 7 万亿美元，增长至 2020 年的 120 万亿美元，20 年间中国净资产增加达到 110 万亿美元以上。而美国的净资产额由 2000 年的 45 万亿美元增长到2020年的90万亿美元，比中国还少了 30 万亿美元。该研究还指出，综观中美两大经济体，超过三分之二财富由最富有的前 10% 家庭持有，而且这个占比还在上升。而中国居民财富能够在短短的 20 年时间里这样快速增长，很大程度上是与银行过度信贷以此全面让房价快速飙升有关。这也意味着不仅国内的房地产泡沫巨大，中国已经推到天花板上的房价要调整还将面临着巨大阻力。因为持有在少数人手上的财富根本就不愿意通过再分配调整。尽管过度信用扩张的发展模式不可能持续，但是这种模式要转型将面临着巨大阻力。

其次，就当前实际情况来分析，中国房地产销售金额由 2000 年 3228亿元上升到 2020 年 154566 亿元，增加了 48 倍；房价由 2000 年每平方米1948 元上升到 2020 年每平方米 9980元，增加了 5 倍多。也就是说，这 20年无论房地产政策调控出台不出台，房地产市场快速扩张及房价飙升每年都在创历史新高。2021 年 1-10 月份，全国住宅投资 94327 亿元，增长 9.3%。住宅销售面积增长 7.1%。商品房销售额 147185 亿 元， 增 长 11.8%； 比 2019年 1-10 月份增长 18.3%，两年平均增长8.8%。其中，住宅销售额增长 12.7%，办公楼销售额和商业营业用房销售额都下降。也就是说，从当前房地产市场的形势来说，尽管出现个别房地产企业债务违约危机，尽管正准备推出的房地产税会影响住房投资者购买预期，从而导致一些城市住房销售突然下降，导致个别城市的房价开始下跌，但今年的房地产市场形势，无论是住宅销售金额还是住宅销售面积，依然继续在创历史新高。只不过区域性的差距会越来越大。比如 1-10 月份的商品房销售金额，东部和中部地区分别增长了 15.7% 和 14.1%，但西部和东北地区则分别增长了 2.6% 和下降 7.8%。也就是说，从住房销售面积和销售金额增长的差距还在扩大来看，全国房价还在上涨，而且占主流，房价下跌的城市只是个别。可以说，只要中国绝大多数城市房价还在上涨，中国住宅销售就会创新高。只要房价还在上涨，当前中国房地产市场就不会有多少问题及风险。所以，当前不少媒体报道的全国房价下跌，中国房地产市场的风险大增，可能与实际的情况有些出入。只是西部及东北少数经济不发达、人口净流出的城市可能面临房价下跌风险，而这些城市只能出台“限跌令”来稳房价。

第三，如何在“稳地价、稳房价、稳预期”和遏制房地产金融化泡沫化倾向或扼住房地产这头“灰犀牛”之间达到平衡，这是实现中国房地产市场软着陆的关键。关于“只住不炒”的市场定位非常明确与清楚，就是住房是消费品，而不是投资品。可以说，只要住房是消费品，房地产的长效机制就得以建立，也可让房地产市场持续稳定健康地发展。现在的问题是如何通过经济杠杆（金融信贷政策及税收政策，而不是政府的各种行政性调控政策）来落实。

如果住房是投资品，“三稳”要稳价格、稳预期，意味着房价“只涨不跌”，或者横盘。根据中国人民银行最新发布的 2021 年第三季度城市储户调查，还有 19.9% 的受访者预计下一季度房价会上涨，只不过比在 2020年第三季度和 2019 年第三季度的这一比例分别为 25.1% 和 29.3% 的低一点而已。这将激励地方政府增加土地供给，强激励开发商通过金融杠杆增加住房供给，房地产金融化及泡沫化的倾向只会加强而不会弱化。

所以，房地产调控的稳预期就得回到落实“房住不炒”的市场定位上，让国内居民不把住房当作是投资品而是看作消费品，或预期住房不可用作投资。要转变当前把住房当作投资品的预期，一则公平、公正的房地产税要尽快出台及采取累进的房地产交易所得税（让投资炒作者购买住房赚的钱通过税收收回财政），二则让住房的价格每年逐渐调整（而不是大幅调整）。只有住房价格每年逐渐调整，购买住房无利可图，把住房当作投资品的预期才能够逐渐转变。这种情况若能够持续，那么房地产市场就可能实现软着陆。否则，在“稳地价、稳房价、稳预期”和遏制房地产金融化泡沫化倾向之间实现平衡并非易事。